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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

雖然已經(jīng)達(dá)成復(fù)牌，但行業(yè)仍在復(fù)蘇，世茂距離經(jīng)營(yíng)回歸正軌也仍有一段路要走。

在經(jīng)歷2021年及2022年的較大虧損后，世茂2023年的中期業(yè)績(jī)也仍有待起色。上半年，其錄得股東核心應(yīng)占業(yè)務(wù)虧損73.25億元，虧損額較去年同期增加約17.96億元。歸母凈虧損120.58億元，虧損額較2022年同期增加近23億元。

落到經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，世茂的營(yíng)收仍處于下行，2023年上半年實(shí)現(xiàn)收入303.9億元，較2022年同期下降11.5%，不過(guò)，期內(nèi)公司銷售成本降幅更大，同比下降13.13%至272.69億元，所以世茂2023年上半年的毛利達(dá)到31.24億元，同比上升5.39%。

但是在刨去其余各項(xiàng)支出后，世茂仍舊錄得經(jīng)營(yíng)虧損102.53億元，虧損額較上年同期再增加約26億元。

截止報(bào)告期末，世茂總資產(chǎn)為5779.73億元，同比減少7.41%，總負(fù)債為5117.28億元，同比減少3.3%，凈資產(chǎn)662.45億元。

毛利增長(zhǎng)，但難擋虧損

世茂的營(yíng)收來(lái)自于物業(yè)銷售、酒店經(jīng)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。其中，物業(yè)銷售是世茂最主要的營(yíng)收來(lái)源，期內(nèi)，物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)營(yíng)收243.94億元，占比總營(yíng)收的80.3%，業(yè)務(wù)收入同比下滑了13.6%。

作為最主要的營(yíng)收來(lái)源，世茂的地產(chǎn)銷售情況仍待提振。2023年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額280.7億元，同比減少35.87%，合約銷售總面積186.8萬(wàn)平方米。

由于投資形勢(shì)不明朗，世茂堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度，2023年上半年未在土地市場(chǎng)現(xiàn)身。截至2023年6月30日，世茂擁有逾300個(gè)項(xiàng)目，共約5,542萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。期內(nèi)在建面積約3,300萬(wàn)平方米，當(dāng)期竣工面積約370萬(wàn)平方米，交付3.2萬(wàn)套房源。

依托于世茂服務(wù)開(kāi)展的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，是世茂第二大收入來(lái)源，期內(nèi)錄得收入40.8億元，同比下滑7%，實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)3.165億元。

令人欣慰的是，得益于國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的復(fù)蘇，世茂酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在2023年上半年迎來(lái)增長(zhǎng)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入10.59億元，較2022年同期增長(zhǎng)43.5%。其中，第二季度總收入相較于第一季度，實(shí)現(xiàn)了20%的環(huán)比上升。

期內(nèi)，世茂商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為8.61億元，同比下滑13%。換言之，除酒店運(yùn)營(yíng)外，世茂其余業(yè)務(wù)的營(yíng)收都有所下降，但還不是世茂出現(xiàn)虧損的主要原因。世茂期間的投資物業(yè)公允值、其他收入均錄得較大的虧損。

此外，較高的“兩費(fèi)”支出對(duì)世茂利潤(rùn)造成了較大的侵蝕。期內(nèi)，世茂的行政開(kāi)支22.93億元，占比毛利73.4%；融資成本85.63億元，是毛利的2.7倍，雖同比有所下降，但債務(wù)問(wèn)題依舊很大程度影響著世茂的經(jīng)營(yíng)。

期內(nèi)，世茂集團(tuán)毛利31.24億元，同比去年其實(shí)增長(zhǎng)了5.4%。

債務(wù)待解

世茂的債務(wù)問(wèn)題，在2023年得到一些改善，但仍然棘手。

截止2023年6月末，世茂的有息負(fù)債2752.29億元，較2022年末增長(zhǎng)12.22億元，其中有抵押借貸總額約2,384.89億元，凈負(fù)債率372.5%，較2022年末上升70個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，世茂還有15.41億元的永續(xù)債。

世茂的總有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的銀行借貸、其他金融機(jī)構(gòu)借貸以及債券為1575.63億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)為243.7億元，合計(jì)達(dá)1819.33億元。而截止期末，世茂手持的貨幣資金284.82億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金141.7億元，自由資金短債覆蓋比低至0.03。

截止財(cái)報(bào)批準(zhǔn)之日，世茂的未按計(jì)劃償還的借款總額達(dá)到1,342億元，較2022年末增加了470億元。

截止期末，世茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為85.8%，較2022年末上升2個(gè)百分點(diǎn)。三道紅線指標(biāo)仍有待改善。

世茂依舊走在化解債務(wù)的道路上。據(jù)財(cái)報(bào)披露，世茂原于2023年和2024年到期的121億元和54億元的長(zhǎng)期債券及中期票據(jù)，債權(quán)人已經(jīng)同意展期，但具體展期計(jì)劃還未制定。

境外債務(wù)方面，世茂也在積極溝通重組，包括本金總額約為68億美元的優(yōu)先票據(jù)，以及本金總額分別約為21億美元及209億港元的各種境外銀行和金融機(jī)構(gòu)借貸。

7月上旬消息，世茂旗下上海世茂建設(shè)宣布“15世茂02”“19世茂01”“19世茂03”等8筆債券完成展期并復(fù)牌，涉及展期規(guī)模137.34億元，上海世茂建設(shè)為這批債券提供大連、江門、成都、寧波等地項(xiàng)目作為增信措施。