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樂居財(cái)經(jīng) 劉治穎 3月27日，粵海置地(00124)召開2023年全年業(yè)績會(huì)發(fā)布會(huì)。董事會(huì)副主席及執(zhí)行董事曠虎、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)焦利、副總經(jīng)理梅青君出席會(huì)議。

2023年，粵海置地收入38.77億港元，同比增長181.4%；歸屬于公司持有者虧損24.45億港元，而2022年同期取得溢利3.93億港元；每股基本虧損142.85港仙。董事會(huì)不建議宣派截至2023年12月31日止年度之末期股息（2022年：每普通股8.00港仙）。

Q1、人民銀行公布貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR下降幅度遠(yuǎn)超市場，市場普遍解讀為政策方向是要推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。公司對(duì)此有何看法？這對(duì)公司業(yè)務(wù)有何幫助？

曠虎：我們也關(guān)注到了最近利息的一些變化，一年期LPR是維持不變，但5年期以上的LPR有一個(gè)顯著下調(diào)，現(xiàn)在已經(jīng)降了25個(gè)基點(diǎn)，差不多是3.95%。這個(gè)水平意味著長期房貸利率還是會(huì)隨之下降。從利率下降視角來看，這對(duì)房地產(chǎn)市場來說會(huì)有很大的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)剛需和改善需求購房者而言，貸款更容易獲得、成本更低，房地產(chǎn)購買需求也會(huì)有所提升和增加。LPR下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生積極的影響。但是房地產(chǎn)市場不僅僅是利息政策單向進(jìn)行拉動(dòng)，整個(gè)市場復(fù)蘇需要一個(gè)鞏固，尤其是利率水平統(tǒng)一到市場上面也會(huì)需要一段時(shí)間。

2023年整個(gè)市場供需兩端持續(xù)走弱，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售周期延長。到2024年，我們預(yù)期國家經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，房地產(chǎn)蓄客寬度持續(xù)出臺(tái)，目前如果算居民的住房貸款加權(quán)平均利率，也就是這么一個(gè)水平，同時(shí)也把多個(gè)核心城市、一二線城市限購全部放開，充分體現(xiàn)了利率政策參與，激活房地產(chǎn)市場，推動(dòng)房地產(chǎn)良性循環(huán)的政策意圖。尤其是我們也關(guān)注到隨著利率的拉動(dòng)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會(huì)有一個(gè)持續(xù)提升的影響。

隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖，不斷提振居民投資消費(fèi)信心，進(jìn)一步釋放剛需和改善型居住需求，會(huì)為市場帶來一個(gè)持續(xù)積極改進(jìn)方向。在整體LPR下降趨勢之下，我們對(duì)整個(gè)市場保持著非常好的一個(gè)信心。同時(shí)從住建部門的管理政策端，兩會(huì)時(shí)住建部也專門提出了要圍繞穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型三個(gè)方面來開展工作。特別明確要因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這個(gè)為未來各地樓市政策提供了空間。我們公司整個(gè)項(xiàng)目主要集中在粵港澳區(qū)，預(yù)計(jì)在整個(gè)樓市政策當(dāng)中能夠持續(xù)受益，而且我們整個(gè)經(jīng)營情況和市場情況也會(huì)得到持續(xù)優(yōu)化。

Q2、請(qǐng)解釋公司2023年度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧的原因，以及未來公司項(xiàng)目是否還會(huì)有減值撥備。

焦利：2023年業(yè)績大幅虧損的主要原因，第一是市場大環(huán)境的影響，整個(gè)市場上成交量都比較低迷，都在以價(jià)換量做銷售。公司的部分物業(yè)在2023年底做減值測試時(shí)，有明顯的減值跡象。經(jīng)過綜合評(píng)估之后，也根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了大約24億港元的減值撥備，這是虧損的主要原因。第二，在項(xiàng)目交付結(jié)構(gòu)上，2023年交付中山、江門、珠海、佛山等比較新的項(xiàng)目，它的毛利率比2022年交付的深圳悅海城項(xiàng)目要低。第三，在投資性物業(yè)增值方面，2020年比2022年有一個(gè)大幅的減少。

至于公司項(xiàng)目減值準(zhǔn)備，是對(duì)業(yè)績負(fù)面影響的提前釋放，對(duì)現(xiàn)金流暢沒有實(shí)際影響。至于下一步會(huì)不會(huì)繼續(xù)減值或者回?fù)?，要看各個(gè)項(xiàng)目具體市場情況和價(jià)格情況，如果說存貨減值情況消失，我們會(huì)對(duì)已提減值準(zhǔn)備做相應(yīng)的回?fù)?，如果有進(jìn)一步減值的跡象，那就需要進(jìn)一步進(jìn)行減值準(zhǔn)備。

Q3、請(qǐng)問公司2023年銷售情況是否到公司預(yù)期，與市場相符嗎？

梅青君：2023年公司整體銷售去化優(yōu)于同期，各個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域銷售市場領(lǐng)先于市場中上游，包括物業(yè)簽約面積，2023年較上年增加62%，物業(yè)交付面積較上年增加192%。公司位于廣州、佛山，包括珠海、江門各地項(xiàng)目所在區(qū)域均處于領(lǐng)先水平。其中廣州云港城項(xiàng)目銷售網(wǎng)簽金額位于全區(qū)第一，珠海拾桂府項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)位于板塊19個(gè)項(xiàng)目第一，另外江門粵海城項(xiàng)目的公益產(chǎn)品，從9月份開盤至年末，連續(xù)三個(gè)月位于片區(qū)公寓銷售榜首。

但是從市場總體情況來看，整個(gè)2023年房地產(chǎn)市場持續(xù)處于回落觸底階段，全年商品房銷售面積是11.17億平方米，同比下降8.5%。受整個(gè)下行壓力加大，包括居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)入動(dòng)力不足的影響，大灣區(qū)樓市供需兩端走弱，公司在售項(xiàng)目面臨一定庫存去化壓力。公司將根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整的策略，多措并舉促進(jìn)去化，力爭在市場競爭中贏得主動(dòng)、跑在前列。

Q4、公司今年沒有派息的原因是什么？未來關(guān)于派息是如何計(jì)劃的？

焦利：公司一直把為股東提供穩(wěn)定及可持續(xù)作為目標(biāo)。2023年派息有賴于公司過去取得的經(jīng)營業(yè)績，今年沒有做2023年末派息，主要是全年按年度是沒有利潤，公司管理層結(jié)合公司的經(jīng)營情況、市場環(huán)境、未來發(fā)展計(jì)劃做了綜合評(píng)估，認(rèn)為在當(dāng)前情況下，有意將資金優(yōu)先用于現(xiàn)有項(xiàng)目及未來的業(yè)務(wù)發(fā)展。在保持現(xiàn)金流防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，積極推進(jìn)現(xiàn)有項(xiàng)目和未來業(yè)務(wù)發(fā)展應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。下一步將為投資者獲得回報(bào)。

Q5、過去幾年地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境較差，房企發(fā)展困難，請(qǐng)問公司在管理方面有無制定針對(duì)性措施？可否介紹一些內(nèi)部舉措和成果？

曠虎：整個(gè)行業(yè)的調(diào)整還在持續(xù)進(jìn)行中，房地產(chǎn)遇到的困難還是不少?；浐Ｖ玫貜淖陨砉芾砩厦嫦铝撕艽蠊Ψ?，來提升核心競爭力，應(yīng)對(duì)整個(gè)市場的競爭和挑戰(zhàn)。重點(diǎn)還是關(guān)注到整個(gè)發(fā)展政策的動(dòng)態(tài)和市場的風(fēng)向，在業(yè)務(wù)經(jīng)營和內(nèi)部管理上持續(xù)推進(jìn)我們管理水平的提升。當(dāng)前我們也正在內(nèi)部開展一個(gè)“三精管理”，行動(dòng)重點(diǎn)就是圍繞組織精簡化、管理精細(xì)化和經(jīng)營精益化。同時(shí)，我們成功獲取房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，大力實(shí)施兩穩(wěn)兩控促轉(zhuǎn)型的行動(dòng)，多措并舉來實(shí)施。

介紹幾個(gè)方面。一、銷售去化方面，我們以量為先，穩(wěn)住流速，千方百計(jì)促去化，保證項(xiàng)目高質(zhì)量交付，通過交付來提升產(chǎn)品口碑。在房地產(chǎn)市場繼續(xù)回落的背景下，我們多個(gè)項(xiàng)目的去化，基本上都跑贏了競品，同時(shí)項(xiàng)目全年交付率超過95%。二、在成本方面，我們推進(jìn)了全員全過程控制管理行動(dòng)，通過對(duì)標(biāo)來進(jìn)行成本的嚴(yán)管控，形成我們自身在成本上的競爭力，實(shí)施好營銷、財(cái)務(wù)、成本、專業(yè)等多方面的一個(gè)降本措施。同時(shí)也合法合規(guī)做好稅籌，今年獲得增值稅的一個(gè)留抵退稅，超過1億元。三、在風(fēng)險(xiǎn)方面，公司建立了項(xiàng)目經(jīng)營情況的動(dòng)態(tài)測算機(jī)制，不斷優(yōu)化量價(jià)關(guān)系和現(xiàn)金流的管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延背景下，公司的經(jīng)營能力和償債能力保持穩(wěn)健，主體信用等級(jí)由兩a逆勢提升到兩a加，我們也筑牢安全生產(chǎn)防線，全年未發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故。公司也堅(jiān)持依法依規(guī)治企，獲得了ISO37301合規(guī)管理體系認(rèn)證證書，成為首個(gè)獲國際和國家商標(biāo)評(píng)審的省屬二級(jí)企業(yè)。在轉(zhuǎn)型發(fā)展方面，公司順應(yīng)開售向開發(fā)經(jīng)營布局的行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，推動(dòng)了經(jīng)營性資產(chǎn)租賃運(yùn)營取得新的突破，被中指研究院評(píng)為2023~2024中國寫字樓的運(yùn)營標(biāo)桿企業(yè)。我們一定會(huì)應(yīng)對(duì)好市場的挑戰(zhàn)，在自己苦練內(nèi)功上進(jìn)行一個(gè)持續(xù)管理提升，構(gòu)筑好核心競爭力。

Q6、如何看待廣州限購政策的調(diào)整？政策調(diào)整是否對(duì)公司所持有廣州項(xiàng)目帶來積極影響？

梅青君：近兩年來廣州樓市優(yōu)化，政策調(diào)整走在一線城市前列。年前廣州已連續(xù)兩次優(yōu)化樓市的調(diào)控政策，包括實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，縮小限購區(qū)域等。對(duì)于具有購房需求，但缺乏購房資格的購房者而言，有助于需求釋放，推動(dòng)改善型需求適時(shí)入市。廣州樓市整體企穩(wěn)，這是整個(gè)廣州的政策優(yōu)化的結(jié)果。公司云港城項(xiàng)目住宅屬于本輪廣州樓市調(diào)控政策受益的范圍，預(yù)期區(qū)域改善型需求釋放，將為項(xiàng)目的銷售帶來有力的支持。

Q7、3月26日收盤，公司市值6.25億，如何保障中小股東及投資者利益？公司有什么措施？證監(jiān)會(huì)及國資委對(duì)上市公司有市值管理的要求，貴司有什么構(gòu)想？

焦利：公司也非常關(guān)注市場上的表現(xiàn)，理解投資者對(duì)于股價(jià)表現(xiàn)的關(guān)注，并且我們也努力提供透明及時(shí)的信息披露，以便投資者更好了解公司的業(yè)務(wù)和公司的價(jià)值。但是在過去數(shù)年因?yàn)槭芤咔椋ń?jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展等因素的影響，港股特別是房地產(chǎn)企業(yè)估值都承受了很大的壓力。此前國務(wù)院國資委已經(jīng)推動(dòng)把市值表現(xiàn)相關(guān)指標(biāo)納入到上市公司的績效評(píng)價(jià)體系里面，這個(gè)舉動(dòng)也將引導(dǎo)央企乃至于國企更加重視控股上市公司的市值表現(xiàn)。

目前公司一直在針對(duì)管理資本運(yùn)作等方面做研究，下一步會(huì)充分考慮市場情況、公司財(cái)務(wù)情況以及資金安排等因素，系統(tǒng)評(píng)估各項(xiàng)措施的可行性之后，對(duì)是否做出推動(dòng)、開展相關(guān)工作提出建議。同時(shí)我們積極對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的市值管理經(jīng)驗(yàn)，做好投資者關(guān)系的管理工作。相信在國家出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策之下，市場終歸將恢復(fù)理性，公司的價(jià)值最終會(huì)得到市場的認(rèn)可。我們將努力做好日常經(jīng)營，持續(xù)專注于公司的長期發(fā)展，為股東創(chuàng)造價(jià)值。