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文/樂居財經(jīng) 曾樹佳

在地產(chǎn)周期里，行業(yè)的底層邏輯，已有所改變。相對于物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)往往更具價值，無論是物管、代建，還是房地產(chǎn)服務(wù)賽道，均是如此。

對于這一點，相關(guān)案例并不少見。4月2日，克而瑞65%權(quán)益被要約收購，也可以從中窺見此類行業(yè)現(xiàn)象。

為什么是克而瑞？答案顯而易見。

作為一家不動產(chǎn)領(lǐng)域數(shù)字化服務(wù)平臺提供商，克而瑞擁有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫、專業(yè)的團(tuán)隊，即使在當(dāng)下低迷的市場環(huán)境中，仍然保持著較為穩(wěn)健的經(jīng)營狀態(tài)。

向易居發(fā)起要約收購的，是丁祖昱及其核心管理團(tuán)隊整合市場投資資源共同發(fā)出的。多年前，丁祖昱領(lǐng)頭組建克而瑞，并帶著克而瑞一路成長，他最清楚克而瑞的價值所在。

假若交易成行，對于克而瑞來說，是件絕對的好事。它將繼續(xù)保持穩(wěn)定的團(tuán)隊，持續(xù)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢、縱深精耕行業(yè)數(shù)據(jù)。

而另一邊，母公司易居企業(yè)集團(tuán)將因此而獲得大量現(xiàn)金流，補(bǔ)充集團(tuán)的流動性，幫助企業(yè)化債。

同樣在4月2日，易居發(fā)布了新的債務(wù)重組計劃。新方案中，它針對2022年到期優(yōu)先票據(jù)、2023年到期優(yōu)先票據(jù)和可轉(zhuǎn)換票據(jù)，將向債權(quán)人支付現(xiàn)金代價。

房地產(chǎn)企業(yè)的化債進(jìn)程，正呈現(xiàn)出加速的趨勢。但在漫長的地產(chǎn)周期里，要從中實現(xiàn)突圍，往往不是一蹴而就，而是在歷經(jīng)曲折中，不斷進(jìn)行自我調(diào)整，摸索出一條路來。

眼下，易居已前后三次推出債務(wù)重組計劃?？梢灶A(yù)見本次對克而瑞的收購要約一旦成功，那么獲得現(xiàn)金流的易居，便能夠給到債權(quán)人更大的償付。

要約收購背后

丁祖昱及其團(tuán)隊，包括原克而瑞核心管理團(tuán)隊，以及一些投資機(jī)構(gòu)、投資人。他們將向易居旗下的“克而瑞業(yè)務(wù)”，發(fā)出要約收購意向，計劃以5.2億元，接下克而瑞65%權(quán)益。

交易完成后，克而瑞依舊保持管理團(tuán)隊的穩(wěn)定。

丁祖昱辭去易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官之職，但仍擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行董事，并繼續(xù)擔(dān)任克而瑞業(yè)務(wù)板塊公司董事長，聚焦專業(yè)。

大學(xué)畢業(yè)20多年以來，丁祖昱只服務(wù)過一家公司和一個老板，他和易居集團(tuán)董事局主席周忻之間，更像是師徒關(guān)系。周忻幾度稱丁祖昱是一個神奇的人。

丁祖昱很律己，這些年來，他堅持下來的兩件事，除了每天推送一篇“丁祖昱評樓市”微信公眾號文章，還有每天凌晨4:30起床跑步。

一直以來，他都能洞悉市場，剖析行業(yè)現(xiàn)狀，直擊痛點，最為關(guān)鍵的是，給出行業(yè)未來發(fā)展方向的參考。

丁祖昱團(tuán)隊向克而瑞發(fā)出要約收購，并非意味著丁祖昱與周忻兩個人的“分家”，而是一種全新的解題思路。

此番周忻接過丁祖昱的首席執(zhí)行官重?fù)?dān)，交易完成后，易居與周忻獲得了大量現(xiàn)金流，這能幫助企業(yè)化解境內(nèi)抵押，以及境外債務(wù)等問題，而丁祖昱則負(fù)責(zé)克而瑞，專注前行。

多年前，丁祖昱領(lǐng)頭組建克而瑞，建立起克而瑞的數(shù)據(jù)分析及專業(yè)研究模式。對于這個不動產(chǎn)領(lǐng)域數(shù)字化服務(wù)平臺，丁祖昱最清楚它的價值所在。

克而瑞為何受青睞？

克而瑞的核心競爭力，在于它強(qiáng)大的數(shù)據(jù)。

克而瑞數(shù)據(jù)庫，誕生于易居營銷集團(tuán)市場部和技術(shù)部，一開始服務(wù)于住宅營銷，此后發(fā)展中，它圍繞覆蓋領(lǐng)域和垂直細(xì)分不斷發(fā)展，目前已經(jīng)形成覆蓋存量不動產(chǎn)、物業(yè)、地產(chǎn)科技、金融眾多領(lǐng)域的綜合數(shù)據(jù)庫。

多年來，數(shù)據(jù)庫不斷得到沉淀與積累。

而專業(yè)的團(tuán)隊，則是克而瑞數(shù)據(jù)資產(chǎn)變現(xiàn)的關(guān)鍵。從智能產(chǎn)品的研發(fā)應(yīng)用，咨詢服務(wù)，到投資服務(wù)，再到行業(yè)服務(wù)，克而瑞的數(shù)據(jù)價值在持續(xù)延伸。

作為一家不動產(chǎn)領(lǐng)域數(shù)字化服務(wù)平臺提供商，克而瑞的業(yè)務(wù)構(gòu)成，體現(xiàn)為兩大塊：房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)及咨詢服務(wù)。

早在2017年，克而瑞就先于行業(yè)開啟數(shù)字化轉(zhuǎn)型，7年來推出“投資決策系統(tǒng)”等一系列數(shù)字化應(yīng)用產(chǎn)品，迅速填補(bǔ)市場空白，成為行業(yè)標(biāo)配。

近年來，盡管地產(chǎn)行業(yè)低迷，克而瑞業(yè)務(wù)仍憑借數(shù)據(jù)優(yōu)勢，保持著穩(wěn)健的經(jīng)營狀態(tài)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于去產(chǎn)能、去庫存的周期，預(yù)計到2025年整體企穩(wěn)，同時回歸產(chǎn)品本身。

而克而瑞將繼續(xù)通過客戶研究+產(chǎn)品線梳理+產(chǎn)品設(shè)計管理平臺的閉環(huán)類業(yè)務(wù)，助力客戶對核心市場，進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測和投資深耕，發(fā)展前景較為明朗。

易居化債新途

身處地產(chǎn)周期，考驗的是企業(yè)的韌勁。

近來，在經(jīng)歷了負(fù)面輿論的沖擊之后，萬科管理層仍在業(yè)績會上表示：“一定不會躺平，會跨過這個關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司?！?/p>

而另一家具有代表性的民企旭輝，其掌舵者林中，則直言，2024年是旭輝爬雪山、過草地最艱難的一年，是旭輝交付壓力最大的一年。盡管如此，旭輝仍在積極自救，并保持團(tuán)隊的建制完整。

在面對逆境時，周忻表現(xiàn)出來的坦誠，同樣讓人印象深刻。

近兩年，易居遇到了前所未有的債務(wù)危機(jī)，流動性出現(xiàn)了困難，但周忻并沒有埋怨房地產(chǎn)市場大環(huán)境，而是在此前，提到了三點深刻反思。

其一，過于追求規(guī)模，忽略了賬齡問題；其二，房地產(chǎn)客戶過于集中；此外，易居雖是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但屬于勞動密集型，在減員上付出了巨大代價。

反思過后，易居放棄追求規(guī)模，集中做強(qiáng)優(yōu)勢，如大數(shù)據(jù)平臺克而瑞。去年，易居在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中，專注于降低成本及現(xiàn)金流量，年度虧損額同比下降69.3%。

而在當(dāng)下的節(jié)點，易居更新了一份更為合理的債務(wù)重組方案。

新的重組方案為，易居針對2022年到期優(yōu)先票據(jù)、2023年到期優(yōu)先票據(jù)和可轉(zhuǎn)換票據(jù)，將向債權(quán)人支付現(xiàn)金代價。具體為每1000美元（或等值港元）登記債務(wù)，支付現(xiàn)金90美元。同時，針對債權(quán)人在約定時間內(nèi)投贊成票支持該計劃的，易居將支付本金總額0.5%的重組指導(dǎo)費。

據(jù)此，易居已前后三輪推出重組計劃。

去年4月，其也曾推出境外債重組計劃，主要包括現(xiàn)金支付、以股抵債兩部分內(nèi)容。除了通過股東供股方式，籌集資金以現(xiàn)金支付債權(quán)人的一部分本金和利息收益之外，還把最核心的兩塊資產(chǎn)和盤托出，以克而瑞、樂居及天貓好房的65%股權(quán)抵債。

盡管前后的化債方案有所出入，但易居均考慮了現(xiàn)處市場各方面的因素。如果本次克而瑞收購要約成功，那么獲得現(xiàn)金流補(bǔ)充的易居，能夠給到債權(quán)人更大的直接償付。據(jù)悉，阿里巴巴已確認(rèn)其原則上支持新重組計劃。