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文/樂居財經(jīng) 李奕和

作為這一輪行業(yè)洗牌中新晉的地產(chǎn)一哥，保利發(fā)展（600048. SH）的一舉一動，吸引著外界的關(guān)注。

8月20日下午，保利發(fā)展舉行了2024年半年度網(wǎng)上業(yè)績說明會。

2024年1-6月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，實現(xiàn)簽約面積954.25萬平方米。雖然銷售金額有所下降，但仍穩(wěn)居行業(yè)第一。且上半年銷售權(quán)益比77%，較去年提升9個百分點。

營收方面，該公司上半年營業(yè)總收入1392.49億元，同比增長1.62%；但受行業(yè)大環(huán)境影響，歸母凈利潤74.2億元，下滑了39.3%。在一眾房企仍陷入虧損的背景下，保利發(fā)展仍實現(xiàn)正向的盈利。

負債結(jié)構(gòu)也保持在安全水平，報告期末，該公司扣除預收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22。三道紅線的指標維持綠檔。

整體的業(yè)績上看，保利發(fā)展作為央企地產(chǎn)商之一，仍以較高規(guī)模、凈利水平，以及安全穩(wěn)健的財務(wù)，保持在行業(yè)的領(lǐng)先水平。但行業(yè)的持續(xù)下行，對作為行業(yè)一份子的保利發(fā)展的影響顯然也不可能不存在。

上半年，保利發(fā)展的有息負債稍有走高，經(jīng)營活動現(xiàn)金流也有所下降，而在去年積極投拓的它，今年上半年顯然已經(jīng)有意減緩了步伐。

在業(yè)績交流會上，管理層稱，下半年，公司仍將貫徹落實既定的戰(zhàn)略方針，穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效，持續(xù)推進系統(tǒng)性體系化建設(shè)，提高公司發(fā)展質(zhì)量。

加快推貨

毫無疑問，憑借領(lǐng)先的規(guī)模，保利發(fā)展仍穩(wěn)坐”地產(chǎn)一哥”的位置。

即便最新數(shù)據(jù)，相關(guān)機構(gòu)的榜單顯示，1-7月保發(fā)展仍以1986億元的全口徑銷售金額，排在房企銷售規(guī)模的第一位。且與第二位的中海地產(chǎn)拉開較大差距。

如何加快去化，是眾房企在低迷行情下始終思考的問題，保利發(fā)展也不例外。

上半年，面對市場的快速下行，保利發(fā)展積極調(diào)整銷售策略，把握二季度以來政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口，一方面積極加大推貨力度，二季度推貨1254億元，環(huán)比一季度增長181%。另一方面，該公司根據(jù)政策熱點，加強綜合去化舉措。

半年報顯示，保利發(fā)展二季度三個主要節(jié)假日（清明節(jié)、勞動節(jié)、端午節(jié)）日均認購近20億，同比提升23%。二季度共實現(xiàn)銷售金額1104億元，環(huán)比一季度增長75%，有力扭轉(zhuǎn)了下滑的趨勢，環(huán)比增速較TOP100房企高出約40個百分點。

保利發(fā)展始終保持著對核心城市的深耕。上半年，該公司市場占有率較2023年底提升0.06個百分點至3.68%，其中38個核心城市市場占有率提升0.3個百分點至7.1%。

同時，38個核心城市銷售貢獻同比提升2個百分點至89%。期內(nèi)，38個核心城市中，32個城市市占率排名前五，11個城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市占有率突破15%。

這些區(qū)域與城市的深耕，為其上半年的業(yè)績作出了重要貢獻。

為了加快去化，保利發(fā)展也積極響應(yīng)國家政策、梳理在手資源，在存量土地調(diào)規(guī)、置換，存量房收購等方面積極與地方政府溝通政策落地細則和計劃。據(jù)了解，其目前已在鄭州、金華等地實現(xiàn)了存量房收購。

管理層在業(yè)績說明會上表示，下半年，公司仍將堅持去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)的經(jīng)營策略，積極應(yīng)對本輪行業(yè)深度調(diào)整、保持穩(wěn)健經(jīng)營。

具體而言，對于將采取何種措施消化三四線城市的存貨減值壓力和去化壓力，管理層稱，一方面將積極提升產(chǎn)品品質(zhì)，把握市場機會，堅定貫徹落實去庫存策略；另一方面，把握政策機遇，積極推進存量房收儲、土地置換。

拿地減少

明顯的一點，保利發(fā)展在2024年上半年的土地投拓明顯減少了。2023年全年，該公司拓展項目103個，總地價1632億元，權(quán)益地價1359億元。新增了逾3000億元的總貨量。

而今年1-6月，保利發(fā)展在土地市場整體供應(yīng)縮量的背景下，拓展項目僅12個，總計容面積116萬平方米，權(quán)益地價109億元，總地價126億元。這與其2023年上半年拓展的41個項目、總地價709億元相比，有較大的降幅。

截至2024年6月30日，該公司土地儲備計容建面7140萬平方米，較年初下降8%，其中，核心38城面積儲備占比約7成，三四線占比不到3成。

投拓下降，一方面跟土地市場整體供應(yīng)有所下降有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，全國300城土地（住宅）推出規(guī)劃建筑面積1.15億平方米，同比下降44%，環(huán)比2023年下半年下降73%；成交面積0.89億平方米，同比下降36%，環(huán)比下降75%；成交金額5434億元，同比下降43%，環(huán)比下降72%。

另一方面，經(jīng)過去年的積極投拓，保利發(fā)展的土地仍在消化階段，且去年拿地的支付款部分需在今年上半年支付，這無疑加劇了企業(yè)現(xiàn)金的流出，故保利發(fā)展在上半年放緩了投拓。

半年報顯示，保利發(fā)展用于支付2023年度拓展項目的土地款366億元，同比2023上半年增長了160億元，同時，該公司購買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金1062億元，致使其上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額錄得-171億元，較去年同期下降243億元。

不過，雖然經(jīng)營現(xiàn)金流錄得負值，保利發(fā)展的債務(wù)結(jié)構(gòu)仍處在安全線內(nèi)。

截至2024年6月30日，該公司合并報表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額為3735.10億元，較2023年末小幅增長5.44%。其中，銀行貸款2753.79億元，占比73.73%；公司信用類債券665.72億元，占比17.82%；非銀行金融機構(gòu)315.60億元，占比8.45%。

年限方面，一年內(nèi)到期有息負債占比19.82%，較年初下降0.99個百分點；三年以上到期的有息負債占比33.12%，較年初提升1.52個百分點。其扣除預收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22，三道紅線維持在綠檔水平。

截至6月30日，保利發(fā)展賬面現(xiàn)金1464億元，占總資產(chǎn)10%以上，同時，其并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）1033億元，整體現(xiàn)金流合理充裕。

保利發(fā)展也在持續(xù)通過其外部融資優(yōu)勢，擴充現(xiàn)金流。就在披露半年報的同一天，保利發(fā)展公告，擬向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，涉及發(fā)行總額不超過95億元，期限為六年。

業(yè)績說明會上，管理層介紹，截至目前，公司已獲批注冊 100 億元公司債券，正結(jié)合市場情況擇機推動發(fā)行；100億元中期票據(jù)也已完成股東大會審議，將按要求進行注冊申報和發(fā)行。