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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

此輪房地產(chǎn)市場波動中，龍湖的運營和服務(wù)業(yè)務(wù)起到了“壓艙石”的作用。

從營收來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是主要貢獻來源。今年上半年，龍湖錄得營收468.6億元，其中337.6億元來自開發(fā)業(yè)務(wù)，占比72%；運營和服務(wù)業(yè)務(wù)分別對應(yīng)66.1億元和64.9億元，合計占比28%。

但運營和服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤占比已經(jīng)提升至八成以上。期內(nèi)，龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為7.4%，得益于運營和服務(wù)業(yè)務(wù)的拉升，最終綜合毛利率達20.6%，對應(yīng)毛利96.4億元，剔除公平值變動等影響后的凈利潤達47.5億元。

龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示：“盈利是行業(yè)共性問題，也是整個行業(yè)穿越周期需要解決的難題。我們將逐步修復(fù)開發(fā)板塊利潤，同時保持運營及服務(wù)板塊收入及利潤的穩(wěn)步增長，不斷優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)，未來回歸增長?！?o:p>

龍湖預(yù)測，2028年可以實現(xiàn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)帶來的收入占比超過50%，由此進入“較低的債務(wù)，高經(jīng)營性收入”的新模式。

董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示：“新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵在于債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。債務(wù)是剛性的，并不會隨著業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)換消失。對龍湖而言，債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的前提有兩個，把債務(wù)規(guī)模降下來，把債務(wù)周期拉長?！?o:p>

從2023年開始，龍湖集團主動有序壓降負債規(guī)模。一方面，龍湖通過經(jīng)營性業(yè)務(wù)帶來的現(xiàn)金流，為降低債務(wù)規(guī)模提供資金；另一方面，通過長周期債務(wù)替換短周期債務(wù)，雙管齊下去降低債務(wù)規(guī)模、延長債務(wù)期限。

截至2024年6月底，龍湖的有息負債余額為1874.2億，相較于2023年底減少52億，今年年底還會持續(xù)下降。

短期債務(wù)的提前削減優(yōu)先于增量投資。今年以來，龍湖已歸還到期信用債107億元，年內(nèi)到期信用債僅剩10億元，目前資金已經(jīng)提前備好。同時，龍湖已經(jīng)開始提前籌劃明年一季度到期的境內(nèi)債券，預(yù)計在今年年底之前全部歸集。在2026年底前，無境外到期公開債券。

今年上半年，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸凈增219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，平均借貸期限拉長至9.19年。

截至期末，龍湖集團在手現(xiàn)金為500.6億元。凈負債率為56.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為58.6%，短債占比15.7%，外債占比16.5%。

以下為龍湖集團2024年中期業(yè)績發(fā)布會問答精選：

問:上半年，樓市利好政策頻出，市場短期升溫但隨后又恢復(fù)常態(tài)，龍湖如何看待后市走向？

答：2024年上半年新房市場規(guī)模4.8億方，同比下降19%；銷售額4.7萬億，同比下降25%；二手房整體表現(xiàn)好于新房，規(guī)模同比微降，但價格降幅較大。在中央及地方一系列政策的帶動下，市場在5-6月出現(xiàn)一定回暖，但7月開始回落。應(yīng)該說，目前房地產(chǎn)市場仍處于量價調(diào)整的階段，市場信心有待恢復(fù)。

7月30日的高層會議上，也對房地產(chǎn)工作進行了部署，下半年行業(yè)整體要積極圍繞“消化存量和優(yōu)化增量”相結(jié)合，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。房地產(chǎn)企業(yè)需要告別“三高”，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，實現(xiàn)自身的高質(zhì)量發(fā)展。

新舊模式轉(zhuǎn)換下，市場恢復(fù)仍將經(jīng)歷波動，既有挑戰(zhàn)也有機遇。公司看清形勢，堅定戰(zhàn)略，扎實執(zhí)行。保證財務(wù)安全及品質(zhì)交付的前提下，聚焦存貨去化、土儲調(diào)整，有序壓降負債，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量；同時，通過業(yè)務(wù)行活不斷提升，持續(xù)提升運營效率。龍湖始終堅守長期主義，以內(nèi)生動力推動集團整體高質(zhì)量發(fā)展，這與當(dāng)下行業(yè)新常態(tài)是高度契合的。

問：公司1-7月簽約586億，在目前市場狀況下，將如何安排今年的供銷節(jié)奏？會采用何種營銷策略加速存貨去化？

答：面對外部市場的變化，龍湖始終將安全放在一切發(fā)展的首位，謹慎預(yù)判、以銷定支。在產(chǎn)品端，結(jié)合供求關(guān)系的新變化，以及人民群眾對“好房子”的新期待，我們持續(xù)精進產(chǎn)品、提升行活能力，新項目保持產(chǎn)品力優(yōu)勢，穩(wěn)住售價同時快速去化。其中，重慶照母山云河頌上半年實現(xiàn)100%去化，杭州金沙御湖境已供去化70%，佛山御湖境推出不到兩個月去化率達70%。與此同時，我們還迎來了全國首個御湖境——上海松江御湖境的交付，項目品質(zhì)受業(yè)主好評，交付滿意度接近92%。在此基礎(chǔ)上，我們繼續(xù)推陳出新，全新產(chǎn)品線觀萃已在北京、上海、成都相繼落地。

結(jié)合“去庫存”的政策導(dǎo)向，我們還加大力度去化現(xiàn)房、車位、商鋪等存量房源。上半年續(xù)銷項目簽約占比達87%，相比2023年同期占比提升11個百分點，現(xiàn)房去化占比26%。下半年我們將攻堅存貨去化，并根據(jù)市場情況保持彈性推盤，實現(xiàn)高回款率及毛利率的修復(fù)。同時，我們也會更加關(guān)注品質(zhì)交付，持續(xù)提升交付滿意度。

問：國內(nèi)購物中心進入存量增長時代，在商業(yè)內(nèi)卷嚴重的當(dāng)下，龍湖商業(yè)的經(jīng)營情況是否達到預(yù)期？龍湖天街下半年開業(yè)計劃是怎樣的？

答：今年上半年龍湖商業(yè)客流和營業(yè)額均取得了同比雙位數(shù)的增長，以租金收入扣除疫情三年分攤，我們實現(xiàn)了同店同比租金6%的增長，同店同比權(quán)益后利潤實現(xiàn)10%的增長，在當(dāng)下這個環(huán)境下，應(yīng)該是達到了預(yù)期。

龍湖商業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)的增長，首先是因為我們的布局，已開業(yè)項目包括已獲取項目基本上位于一線二線核心地段、軌道節(jié)點，這些位置、人流、入住率是持續(xù)在增加的，龍湖商業(yè)基本上沒有下沉三四線，也沒有做重奢，整個消費是面向品質(zhì)用戶，所以在一系列調(diào)整的時候，我們觀察到上半年的客流同店同比增長6%以上，客流客單價保持穩(wěn)定，在這兩個因素驅(qū)動下，就實現(xiàn)了營業(yè)額包括租金收入的增長。

展望未來，基于我們的布局、包括商業(yè)的行活，品牌的不斷提升迭代，我們有信心實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)增長。具體的抓手分兩條線，第一個是抓好新開業(yè)，今年上半年開業(yè)了三座商場，都是提前開業(yè)。其中成都東安天街實現(xiàn)了招商率100%、開業(yè)率99%，南京雨山天街開業(yè)率也在96%以上，重慶的云領(lǐng)天街實現(xiàn)了提前半年開業(yè)。截止目前，我們已獲取未開業(yè)的商業(yè)項目還有超過50座。這50座里面今年下半年會開業(yè)10座，明后年會保持每年10座左右的開業(yè)，為未來五年商業(yè)新開打下比較堅實的基礎(chǔ)。

第二，我們抓存量項目的改造提升。去年底已經(jīng)完成改造的蘇州獅山天街項目，今年上半年實現(xiàn)客流營業(yè)額同比13%的增長。今年上半年我們也啟動了重慶時代天街AB館、重慶北城天街，包括上海虹橋天街等九年以上項目的存量改造。這些改造提升預(yù)計在今年底明年陸續(xù)完成，改造完成之后，也會為進入成熟期的項目實現(xiàn)長期增長打下基礎(chǔ)。我們對整個商業(yè)賽道非常有信心。

問：市場低迷背景下，龍湖對于第二增長曲線的戰(zhàn)略和投入力度是否會有所調(diào)整？未來公司對于經(jīng)營性業(yè)務(wù)有哪些發(fā)展計劃？

答：龍湖早在20年前，也就是2003年開始做商業(yè)，在2017年開始做長租公寓，過往在地產(chǎn)開發(fā)整個市場比較好的時候，我們每年以銷售回款的10%用于投資和沉淀經(jīng)營性的資產(chǎn)。經(jīng)過了大概十幾年的積累，經(jīng)營性資產(chǎn)規(guī)模大概有接近2000億的規(guī)模。從2021年起，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個比較大的調(diào)整，我們提前布局經(jīng)營性資產(chǎn)也就是所謂的第二曲線。

近兩年，我們一方面是做了航道的整合，形成C2、C3兩個重資產(chǎn)運營航道，以及C4、C5兩個輕資產(chǎn)服務(wù)航道。另一方面，我們每個航道都要實現(xiàn)自身經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，且利潤要持續(xù)增長，在2023年就實現(xiàn)了。2023年我們C2到C5，四個航道每個航道都是為正的現(xiàn)金流，且利潤都是增長的。這意味著，過往這些航道是需要地產(chǎn)去投入現(xiàn)金流的，但從去年開始商業(yè)航道就實現(xiàn)了自身收支平衡，實現(xiàn)了百億租金收入，這些租金收入減去運營開支之外的現(xiàn)金流足以覆蓋存量項目的建造，未來我們也會是這個刻度。因為商業(yè)的開業(yè)項目越來越大，存量項目也在增長，所以租金規(guī)模也在增長，那就意味著他可以去實現(xiàn)的正現(xiàn)金流是越來越大的，未來也可以用這部分現(xiàn)金流再去投資獲取新的項目。

物業(yè)跟龍智造這兩個輕資產(chǎn)因為不需要資本性的開支，所以一出發(fā)就實現(xiàn)了正現(xiàn)金流，這兩個航道我們現(xiàn)在重點抓應(yīng)收款的管理、現(xiàn)金流的管理，我們非常警惕輕資產(chǎn)航道應(yīng)收款規(guī)模，同時我們也非常警惕輕資產(chǎn)航道的收并購，因為它的收并購本身邏輯性不是特別強，還是應(yīng)該重視客戶滿意度的提高，提升行活的水平，去做常規(guī)的業(yè)務(wù)拓展。所以這兩個航道在這兩年的整個應(yīng)收賬款也在有序壓降過程中，包括現(xiàn)金流也持續(xù)為正。

從收入、利潤結(jié)構(gòu)來看，上半年經(jīng)營性收入131億，占比28%，毛利額占比超過70%，核心凈利占比超過80%，按照這個速度，預(yù)計2028年經(jīng)營性收入占比能夠過半，龍湖可以實現(xiàn)第二曲線收入超過第一曲線。后續(xù)在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上，除了堅持現(xiàn)金流為正這樣一個業(yè)務(wù)邏輯之外，我們還會再堅持城市聚焦、航道協(xié)同，包括行活提升，還有我們接下來會結(jié)合我們的整個會員體系，抓好用戶共享。

問：我們看到公司的經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻利潤持續(xù)提升，但當(dāng)下地產(chǎn)板塊普遍盈利下降甚至虧損，管理層如何預(yù)期龍湖今明兩年利潤情況？

答：從目前各房企的業(yè)績發(fā)布及盈利預(yù)告的情況，不難看出盈利下降依然是行業(yè)需要共同面對的問題。

今年上半年，在地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入和毛利率的影響下，地產(chǎn)開發(fā)板塊依然盈利承壓。相比較而言，運營及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊則為集團帶來了較大的利潤貢獻，上半年利潤占比已提升至80%以上，也讓集團上半年的核心利潤達到47.5億元。我們的應(yīng)對策略是，在開發(fā)業(yè)務(wù)上，聚焦核心城市、核心區(qū)域，注重簽約質(zhì)量，新項目保證毛利率水平，存量項目注重量價平衡，通過一盤一策，兼顧現(xiàn)金回款和利潤率，逐步實現(xiàn)開發(fā)業(yè)態(tài)結(jié)算毛利率的修復(fù)。

總的來說，盈利是行業(yè)共性問題，也是整個行業(yè)穿越周期需要解決的難題。我們將逐步修復(fù)開發(fā)板塊利潤，同時保持運營及服務(wù)板塊收入及利潤的穩(wěn)步增長，不斷優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)，未來回歸增長。