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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

錯(cuò)過(guò)風(fēng)口期，國(guó)資物企沖擊IPO也免不了“Hard”模式。

10月16日，深業(yè)物業(yè)再次向港交所發(fā)起沖擊，更新了第四份招股書(shū)。屢敗屢戰(zhàn)，執(zhí)著如斯，此番遞表能否等來(lái)回響，成功在香江口岸登陸？

深業(yè)物業(yè)全稱深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司，隸屬于深圳國(guó)資旗下的深圳控股(00604.HK)。

“資產(chǎn)整合后，就會(huì)推動(dòng)物業(yè)上市”，早在8年前的一次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，深圳控股董事長(zhǎng)呂華等管理層們就首次透露了分拆物業(yè)上市的想法。

但此后幾年，相關(guān)工作似乎按下了暫停鍵。直到2020年財(cái)報(bào)，深圳控股再次提上日程：要加速發(fā)展城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，在未來(lái)五年運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模達(dá)到目前3-5倍水平，并在合適時(shí)機(jī)將城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分拆上市。

2021年，深業(yè)物業(yè)為這一計(jì)劃按下加速鍵：

1月，注冊(cè)資本從3000萬(wàn)元增加到了6000萬(wàn)元；

3月，公司名由“深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司”更改為“深業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司”，之后總部搬到深業(yè)泰富廣場(chǎng)；

9月，“以股易股”收編了6家兄弟公司，以此引入了深圳控股旗下的泰然集團(tuán)、深業(yè)置地、泰富物流和農(nóng)科集團(tuán)作為新股東，合計(jì)持股50.53%，同時(shí)注冊(cè)資本進(jìn)一步增加至1.21億元。

至此，籌備工作基本完成。但也是自2021年下半年開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)下行，打在物業(yè)股身上的高光開(kāi)始暗淡，估值掉頭回落，曾經(jīng)蜂涌的資本隨之大撤退。而深業(yè)物業(yè)正式遞表又等了一年，直到2023年2月24日深夜，其才首次在港交所披露招股書(shū)。

大環(huán)境不佳，背靠國(guó)資的深業(yè)物業(yè)上市之路一波三折。首次遞表失效后，2023年8月28日、2024年3月28日又兩度刷新招股書(shū)，但均又到期失效。

事實(shí)上，今年2月深業(yè)物業(yè)上市計(jì)劃已取得了突破性進(jìn)展，即獲得了境外發(fā)行上市備案通知書(shū)，據(jù)此其擬在港股上市并發(fā)行不超過(guò)5198萬(wàn)股股份，備案通知書(shū)有效期限為12個(gè)月。

幾乎同時(shí)進(jìn)入這一步流程的還有兩家地方國(guó)資物企，泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)，它們分別在今年5月、7月已成功上市。而深業(yè)物業(yè)在招股書(shū)再次失效前，仍未等來(lái)通過(guò)聆訊的消息。如今再次遞表，掐算“放行條”的有效期，已不足四個(gè)月。

從規(guī)模來(lái)看，深業(yè)物業(yè)的體量遠(yuǎn)在泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)之上。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為9230萬(wàn)平方米，在管總建筑面積約8920萬(wàn)平方米。同期，泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)在管面積分別為1170萬(wàn)方、1553萬(wàn)方。

深業(yè)物業(yè)的問(wèn)題在經(jīng)營(yíng)成色。攤開(kāi)深業(yè)物業(yè)的最新招股書(shū)，營(yíng)收增速較慢、盈利表現(xiàn)平平，以及應(yīng)收款與金融資產(chǎn)計(jì)提減值等，是其上市前途難測(cè)的內(nèi)部因素。

作為深圳的一家地方國(guó)資物企，深業(yè)物業(yè)身上的標(biāo)簽十分明顯，大灣區(qū)業(yè)務(wù)濃度高、押注城市和產(chǎn)業(yè)園板塊，不過(guò)這些特點(diǎn)從某種程度上來(lái)說(shuō)也是其發(fā)展困境。

2021、2022、2023年，以及2024年中期，深業(yè)物業(yè)總收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元，以及14.1億元，同比增速分別為9.1%、15.5%、9.8%，以及9.8%。

報(bào)告期內(nèi)對(duì)應(yīng)整體毛利率分別為13.0%、14.4%、15.7%，以及15.7%；凈利率分別為3.5%、5.1%、5.9%，以及6.6%。

盈利水平在較低水平徘徊，與其業(yè)務(wù)分布有關(guān)。

城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)，是拉動(dòng)深業(yè)物業(yè)發(fā)展的三駕馬車(chē)。其中城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)營(yíng)收占比逐年遞增，但毛利率較低，2021、2022、2023，以及2024年中期分別為8.4%、11.5%、13.9%、及13.4%

住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率也較低，同期分別為11.5%、9.6%、10.7%，及10.3%；盈利水平相對(duì)較高的是商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)，報(bào)告期內(nèi)毛利率分別為23.0%、26.2%、 26.1%，及27.3%，但營(yíng)收占比最低，這些年一直未曾突破24%。

沖擊IPO，深業(yè)物業(yè)有意降低對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴。2021、2022、2023年，以及2024年中期，其來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管建筑面積占比分別為27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。此消彼長(zhǎng)，但第三方項(xiàng)目面積占比提升，并沒(méi)有帶來(lái)對(duì)應(yīng)的營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，深業(yè)物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)的營(yíng)收占比分別為56.6%、55.9%、54.7%，以及54.5%，不增反降。

盈利表現(xiàn)方面，其向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%，及23.7%；而向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率分別僅有6.4%、7.4%、8.9%，以及9.0%。

最近兩三年，市場(chǎng)及投資者對(duì)物企的要求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢鎸?shí)的利潤(rùn)”，其中對(duì)應(yīng)收款關(guān)注度提升。

2021、2022、2023年，以及2024年中期，深業(yè)物業(yè)分別錄得金融資產(chǎn)減值虧損凈額1050萬(wàn)元、1050萬(wàn)元、760萬(wàn)元，及1370萬(wàn)元。其中，2024年中期同比激增341.9%，不是一個(gè)好信號(hào)。深業(yè)物業(yè)解釋稱，這主要是貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)大幅增加，尤其是結(jié)余超過(guò)一年的第三方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)。

截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款約為7.14億元，其中關(guān)聯(lián)方占比35.01%，第三方占比64.9%；期內(nèi)減值撥備約7680萬(wàn)元，貿(mào)易應(yīng)收款余額6.35億元。

值得注意的是，深業(yè)物業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)為獨(dú)立第三方4倍多。2021、2022、2023年，以及2024年中期，其關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)天數(shù)為324.9天、206.6天、248.4天，及284.2天；而來(lái)自獨(dú)立第三方的為38.3天、51.9天、54.9天，及59.5天。

管理層們擘劃了一個(gè)宏偉藍(lán)圖，要在“十四五”期間將物業(yè)集團(tuán)打造成為“全國(guó)首家由地方國(guó)資控股且營(yíng)收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。

籌備IPO，深業(yè)集團(tuán)管理層為深業(yè)物業(yè)擘劃了一個(gè)宏偉藍(lán)圖，在十四五期間的奮斗目標(biāo)中，是要將其打造成為“全國(guó)首家由地方國(guó)資控股且營(yíng)收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。

收官期就在明年了，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的壓力陡增。尤其是營(yíng)收額，或的確需要上市來(lái)助力，畢竟最快的增肥方式還是收并購(gòu)。

深業(yè)物業(yè)表示，估計(jì)將收到全球發(fā)售3.984億港元。其中在未來(lái)三至五年，將通過(guò)向各目標(biāo)公司投資約人民幣2860萬(wàn)元至人民幣6500萬(wàn)元，收購(gòu)6-7間目標(biāo)公司，以鞏固市場(chǎng)地位，形成協(xié)同效應(yīng)。