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文/樂(lè)居新媒體 嚴(yán)明會(huì)

新世界作為香港開(kāi)發(fā)商，一直秉持港資地產(chǎn)商的調(diào)性，不緊不慢，囤地開(kāi)發(fā)。然而，最近這家房企卻有所變化。

前不久，新世界（或稱(chēng)新世界發(fā)展）位于廣州荔灣的新世界凱粵灣加推，項(xiàng)目打出了巨幅海報(bào)“88折限時(shí)返場(chǎng)”，主推95-133㎡面積段產(chǎn)品。

海報(bào)顯示，108㎡“全南向單邊舒適N 1”戶(hù)型產(chǎn)品，最高優(yōu)惠幅度達(dá)101.05萬(wàn)元。

不僅打折降價(jià)，樓盤(pán)也在各大自媒體號(hào)上進(jìn)行投放宣傳。一時(shí)間，這個(gè)已經(jīng)首開(kāi)了十多年的老盤(pán)，以一種有別于以往的風(fēng)格，迅速重回外界的視野。

讓人一度有些錯(cuò)愕。按照以往，港資地產(chǎn)商的這種操作，是不常有的。新世界變了。

新世界凱粵灣由港企新世界開(kāi)發(fā)，共計(jì)27棟，容積率3.7，項(xiàng)目大體分為兩大部分，T區(qū)為臨江大戶(hù)，單獨(dú)管理，很早已經(jīng)賣(mài)完；C、B、D區(qū)為一部分，圍合式布局，共同管理。

據(jù)了解，該項(xiàng)目早在2011年已經(jīng)正式開(kāi)盤(pán)，此后一直“擠牙膏”式推售，至今已經(jīng)賣(mài)了13年。其目前在賣(mài)房源為最后一期，也即D12-D16這五棟。

根據(jù)廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，該項(xiàng)目的D12-D16棟住宅在2020年已經(jīng)拿到預(yù)售證。截至2024年12月27日，住宅已售套數(shù)759套，住宅未售套數(shù)114套。

也就是說(shuō)，項(xiàng)目最后五棟從2020年拿預(yù)售證，至今經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)賣(mài)了4年之久，去化率在87%左右。這期間，5棟住宅樓經(jīng)歷了多次的加推，而項(xiàng)目早已是現(xiàn)房狀態(tài)。

對(duì)比過(guò)往，新世界凱粵灣的心境依然發(fā)生了較大的變化。

不少網(wǎng)友曾分享過(guò)去項(xiàng)目看房的感受，“銷(xiāo)售不搭理”是多數(shù)人的直觀印象。這跟港資開(kāi)發(fā)商一貫不缺錢(qián)，拉長(zhǎng)周期慢慢賣(mài)的調(diào)性是一致的。而最近，項(xiàng)目卻急了起來(lái)。

作為現(xiàn)房出售，新世界凱粵灣有自身的優(yōu)勢(shì)所在。一方面，項(xiàng)目所見(jiàn)即所得，不用擔(dān)心爛尾，即買(mǎi)即住，也不用租房過(guò)渡。另一方面，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，小區(qū)及周邊的配套也已經(jīng)較為成熟。

但不可否認(rèn)，項(xiàng)目也有明顯的缺點(diǎn)。首先，項(xiàng)目土地出讓年限自1999年開(kāi)始算起，其房屋產(chǎn)權(quán)僅剩下45年。另外，項(xiàng)目是港資地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上原本就較為保守，贈(zèng)送面積較小，而項(xiàng)目還是多年前的產(chǎn)品。

如項(xiàng)目加推的109平米產(chǎn)品，為3房2廳，而兩個(gè)次臥還要為主臥房門(mén)和公衛(wèi)門(mén)通道，往里縮了一個(gè)門(mén)的位置，使得兩個(gè)房間的空間較為逼仄。

而項(xiàng)目的114平米產(chǎn)品，同樣主打3房2廳，雖然入戶(hù)花園的空間說(shuō)是可以通過(guò)改造，三房升級(jí)為四房。但這個(gè)入戶(hù)花園的空間本來(lái)就小，還要連通入戶(hù)的兩個(gè)門(mén)，想要改造成房間，難度可想而知。

這都讓項(xiàng)目對(duì)比如今新規(guī)產(chǎn)品，幾乎沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。

這或許也是開(kāi)發(fā)商近段時(shí)間以來(lái)加大折扣力度，抓緊出貨的原因。畢竟，隨著越來(lái)越多新規(guī)產(chǎn)品的面市，這些賣(mài)了十多年的產(chǎn)品，想要出貨只會(huì)越來(lái)越難。

不僅如此，開(kāi)發(fā)商加快出貨，或還跟其近期的整體經(jīng)營(yíng)有關(guān)。近段時(shí)間的新世界，其實(shí)并不平靜。

不久前，曾有市場(chǎng)消息稱(chēng)，新世界發(fā)展致函其借款的銀行機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)對(duì)違反相關(guān)銀行貸款契約，進(jìn)行責(zé)任的豁免。 消息傳出后，一度引發(fā)了新世界的股債雙殺。

在債券方面，此前，新世界發(fā)展兩只典型永續(xù)債，其中一只票息4.125%的永續(xù)債，幾乎跌到新世界發(fā)展歷史上最低值。其2030年到期、票息4.5%的債券，也創(chuàng)下近一年半時(shí)間以來(lái)的最低水平。

股價(jià)也在持續(xù)下探。2024年12月27日收盤(pán)，新世界發(fā)展報(bào)5.25港元/股，下跌2.42%。而拉長(zhǎng)時(shí)間看，該公司股價(jià)從10月初10.86港元的最高點(diǎn)，至今兩個(gè)月時(shí)間已經(jīng)跌去了超過(guò)五成。

新世界發(fā)展的管理層也進(jìn)入了動(dòng)蕩期，其在兩個(gè)月內(nèi)換了兩個(gè)行政總裁。11月29日，新世界任命黃少媚接替馬紹祥為新的行政總裁。

這距離馬紹祥接替鄭志剛成為行政總裁，僅過(guò)了兩個(gè)月的時(shí)間。

據(jù)了解，于2024財(cái)年，新世界發(fā)展出現(xiàn)了20年來(lái)首次虧損，母公司股東應(yīng)占虧損196.83億港元。截至今年6月末，該公司綜合債務(wù)凈額約1236.57億港元，凈負(fù)債比率為55%，同比增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)。

在新世界發(fā)展11月21日舉行的股東大會(huì)上，主席鄭家純就強(qiáng)調(diào)，公司目前負(fù)債水平較高，首要任務(wù)是減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。

在加快項(xiàng)目去化的同時(shí)，新世界也在著力出售資產(chǎn)套現(xiàn)。12月24日，資本市場(chǎng)消息，新世界發(fā)展以3.67億港元的價(jià)格，出售了位于香港九龍新蒲崗的工業(yè)大樓ArtisanHub。

12月11日，有消息稱(chēng)，新世界發(fā)展以6.2億港元的價(jià)格出售位于香港九龍新蒲崗的Artisan Lab工廈。11月28日，新世界發(fā)展4.17億港元出售香港啟德體育園予周大福企業(yè)。此前于年內(nèi)，新世界還多次出售了旗下其他物業(yè)資產(chǎn)。