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文/粵進深 嚴明會

前不久，位于深圳南山粵海街道的翰熙典居，正式開放了展廳和樣板房。項目入市已經(jīng)不遠了。

市場最新消息，項目將首先入市02地塊的2棟三、四單元，產(chǎn)品為105-120-135平的3-4房，328套住宅。

這個由多年舊改而來的項目，此前就吸引了較大的關注度。

首先一點，翰熙典居的位置，確實沒得說。

項目的一側是深圳大學，另一側是大廠云集的南山科技園，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，周邊聚集高素質(zhì)人才。

地鐵通勤，距離9號線深大南站則不到500米。這樣的區(qū)位和交通優(yōu)勢，對許多的上班白領而言都是極大的誘惑。

并且，粵海街道的新房本就不算多，翰熙典居作為新房項目又占據(jù)了一大優(yōu)勢。

但有一說一，這是一個優(yōu)勢和缺點都很明顯的項目。甚至可以說，就是兩個極端。

其雖然有著極佳的區(qū)位，但產(chǎn)品規(guī)劃并不算好。

以至于有人評價，“這么好的一個地塊，產(chǎn)品規(guī)劃卻如此不合理?！?/span>

翰熙典居來源自桂廟新村城市更新，后者自2015年正式立項，至今已快十年。

當年8月，該舊改已被列入《2015年深圳市城市更新單元計劃第三批計劃》，并于當年10月正式立項。

2020年11月，《南山區(qū)粵海街道桂廟新村城市更新單元》草案的公示，桂廟新村的舊改正式官宣。2021年3月，桂廟新村明確了舊改的范圍以及各項更新指標。

2023年2月，項目正式開拆，5月實施主體確認公示，項目實施主體確認為深圳市貫凱投資有限公司。

按照規(guī)劃，整個翰熙典居項目總用地面積4.17萬平方米，原規(guī)劃總建筑面積36.91萬平方米

建成后將成為集住宅、商業(yè)、辦公及酒店為一體的大型綜合項目。

該項目具體分三期進行建設。

其中，01地塊規(guī)劃3棟44層、55層、55層超高層住宅（1棟一、二、三單元），以及1棟幼兒園（4棟）。

總戶數(shù)1038戶，包括保障性住房612戶、回遷房179戶、可售商品房247戶。

02地塊規(guī)劃3棟53層·、51層、53層超高層住宅（2棟一、三、四單元），以及1棟辦公樓（2棟二單元）。

總戶數(shù)872戶，包括回遷房544戶，可售商品房328戶。

03地塊規(guī)劃2棟53層、53層超高層住宅（3棟一、二單元），以及1棟辦公 酒店物業(yè)。

總戶數(shù)1120戶，包括回遷房991戶、可售商品房139戶。

也就是說，項目三塊地的住宅總套數(shù)達3030套，而可售商品房套數(shù)僅714套。

居住的客群不純粹，圈層混雜，首先是項目的一個重要缺點。

更多人吐槽的一點，項目的容積率不是一般的大。其三個地塊的樓棟，此前經(jīng)歷過調(diào)規(guī)。

01地塊容積率9.28，02地塊9.32，03地塊更是達到夸張的11.44。

而在調(diào)規(guī)前，項目三個分地塊的容積率也都在9.0及以上，并不算低。

高容積率，加上都是超高層，這就導致小區(qū)的居住密度不是一般的大，給居住的舒適度帶來較大影響。

要知道，項目的占地雖然不小，但被道路劃分為三個獨立的小地塊，小區(qū)的花園綠化空間并不大。

還有一點，被稱作是處在南山“最牛街道”的翰熙典居，車位也相對不足。

根據(jù)項目此前的《建設用地規(guī)劃許可證》要求，01、02、03地塊共配建停車位2600輛，據(jù)此的車位戶數(shù)比僅0.86。

另外，如果從戶型設計上看，雖然項目宣稱是新規(guī)戶型，但設計相對傳統(tǒng)。

以項目即將入市的02地塊2棟三四單元戶型為例，其105平戶型只做了3房，120平、135平只做了3 1房。

且新規(guī)產(chǎn)品的大面積飄窗，主臥270°飄窗采光等設計，并沒有看到。

翰熙典居的開發(fā)主體，深圳貫凱投資成立于2022年10月。

其由深圳市萬億企業(yè)管理有限公司、深圳市陽光華藝房地產(chǎn)有限公司、深圳市宇澤投資有限公司分別持股75%、15%、10%。

往上穿透，萬億企業(yè)管理由一家名為澤明國際有限公司的香港企業(yè)實際控制；陽光華藝房地產(chǎn)則由陳澤平、陳灝平、鄭茹、陳雄銘持股40%、40%、10%、10%；宇澤投資由賴元潘100%持股。

陽光華藝房地產(chǎn)在深圳舊改行業(yè)小有名氣，曾開發(fā)了南山城市花園、流塘陽光花園、陽光粵海門等多個舊改樓盤。其成立于2002年，注冊地在南山區(qū)南海大道西桂廟路北陽光華藝大廈。