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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

碧桂園的削債力度很大。

1月9日晚間，碧桂園披露了境外重組提案的關(guān)鍵條款，給了債權(quán)人提供了5個(gè)選項(xiàng)。

選項(xiàng)1：現(xiàn)金回購(gòu)，但最少削減90%本金；

選項(xiàng)2：強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券，即100%股權(quán)化，轉(zhuǎn)股期限3.5年，也就是2029年底；

選項(xiàng)3：強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券 替換部分新債券，實(shí)現(xiàn)67%股權(quán)化，其中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股期限7.5年，即2032年底轉(zhuǎn)股；

選項(xiàng)4：替換新債券/貸款，但本金要削減35%，到期日延長(zhǎng)到9.5年后；

選項(xiàng)5：本金不變，全數(shù)替換為新債券/融資，到期日要到11.5年后。

碧桂園稱，如果最終方案落實(shí)，將可以實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少境外債務(wù)最多116億美元。同時(shí)，碧桂園也有望延長(zhǎng)境外債務(wù)到期時(shí)間以及降低融資成本：其中，到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年，加權(quán)平均借貸成本則從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

目前，碧桂園已與7家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)就重組方案達(dá)成共識(shí)，并獲得對(duì)方表態(tài)支持。該協(xié)調(diào)委員會(huì)由持有三筆銀團(tuán)貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。

同時(shí)，碧桂園透露其控股股東涉及11億美元股東貸款，將有部分實(shí)施強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，具體條款有待協(xié)定。

有知情人士稱，碧桂園已經(jīng)收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長(zhǎng)期支持公司渡過當(dāng)前的難關(guān)，同時(shí)期望公司能夠盡快完成重組。

截至2023年底，碧桂園境外有息債務(wù)總額但不含應(yīng)計(jì)利息約164億美元，其中涉及現(xiàn)有境外債未償還本金103億元，現(xiàn)有銀團(tuán)貸款未償還本金36億元，股東貸款11億美元及其他有無(wú)擔(dān)保債務(wù)本金總額14億美元。

據(jù)碧桂園測(cè)算，其境外涉及項(xiàng)目29個(gè)及少數(shù)金融投資，截至去年8月，預(yù)估2024年至2040年這29個(gè)項(xiàng)目可產(chǎn)生現(xiàn)金流26億美元至30億美元之間。出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資已套現(xiàn)1.4億美元，接下來(lái)相關(guān)出售預(yù)計(jì)還將套現(xiàn)6-8億美元，用以支付此次境外債重組所需現(xiàn)金等。

針對(duì)境內(nèi)現(xiàn)金流，碧桂園預(yù)計(jì)2024年至2039年涉及2900個(gè)項(xiàng)目可供境外分配的凈現(xiàn)金流200億元-250億元之間，包括項(xiàng)目銷售凈現(xiàn)金流及出售若干城市更新項(xiàng)目、商業(yè)物業(yè)等核心資產(chǎn)。

在這份債務(wù)重組公告中，碧桂園也披露了土儲(chǔ)家底。

截至2023年12月31日，碧桂園控制超過3000個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，可售面積在9000萬(wàn)平米到9200萬(wàn)平米之間。其中包括超過2900個(gè)境內(nèi)項(xiàng)目，以及29個(gè)境外項(xiàng)目，涵蓋馬來(lái)西亞、泰國(guó)、澳洲、印尼、美國(guó)、印度、香港、英國(guó)及新西蘭等。此外，還有約130萬(wàn)至140萬(wàn)個(gè)車位可供出售。

但碧桂園并未公布這些家底的可售貨值。1月14日，碧桂園將舉行董事會(huì)，屆時(shí)將批準(zhǔn)2023年財(cái)報(bào)和2024年中報(bào)業(yè)績(jī)的發(fā)布。

保交付方面，碧桂園在2024年累計(jì)交付超38萬(wàn)套房屋，過去三年累計(jì)交付約170萬(wàn)套。

近日，碧桂園集團(tuán)曾召開了2025年第一個(gè)月度會(huì)議，主題是“堅(jiān)定信心，迎接2025年新的挑戰(zhàn)”。

碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍提出，2025全年工作核心仍是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。她認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)的一系列政策為市場(chǎng)注入了新的活力，顯著增強(qiáng)了信心。隨著政策環(huán)境的不斷優(yōu)化，行業(yè)將逐步恢復(fù)活力，只要堅(jiān)持不懈，公司也必將伴隨著行業(yè)的復(fù)蘇逐漸進(jìn)入一個(gè)更為良性的發(fā)展循環(huán)。

銷售方面，2024年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約471.7億元，相比于2023年的1742.8億元下滑了約73%。