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文/樂居財經  徐酒眠

物管規(guī)模與營收一哥，還在清算入局城市服務的賬。

1月13日晚間，碧桂園服務（06098.HK）發(fā)布資產減值公告，宣布對非全資附屬公司碧桂園滿國環(huán)境科技集團有限公司（簡稱“滿國環(huán)境”）進行資產減值準備，相應計提數(shù)額約為8億元至11億元。

碧桂園服務在公告中稱，該商譽減值測試根據香港財務報告準則進行，基于其截至2024年12月31日止十二個月未經審核綜合管理賬目。

而減值的原因主要有兩方面，一是滿國環(huán)境過往年度拓展業(yè)務未能如預期開展，有部分存量業(yè)務進行調整，從而導致收入及利潤下降；二是滿國環(huán)境部分客戶回款周期變長，導致現(xiàn)金流不理想。

“此次減值準備為非現(xiàn)金項目”，盡管碧桂園服務強調，“不會對集團現(xiàn)金流、營運及流動資金造成影響。”

基于2024年度未經審核綜合管理賬目，初步估計，碧桂園服務經營活動所得現(xiàn)金凈額約為33億元至43億元，而其2023年約為46.14億元，2024年上半年約為2.7億元。對比來看，2024年同比或有所下滑，但2024下半年追繳委員會的成效還不錯。

融資活動現(xiàn)金流出中，用于派付股息及購買股份的金額合計約17億元。

滿國環(huán)境的此項商譽及其他無形資產減值，預計將導致碧桂園服務2024財年度凈利潤減少8億元至11億元。只是，這項減值不會計入歸屬公司股東的核心淨利潤計算。

資料顯示，滿國環(huán)境2021年-2023年的商譽均為19.59億。而碧桂園服務此前的幾筆大額收購單中，包括城市縱橫、福建東飛、財信服務，以及藍光嘉寶服務的商譽已經歸零了。

滿國環(huán)境成立于2015年，原稱山東滿國康潔環(huán)衛(wèi)集團有限公司，專業(yè)從事城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生一體化管理運營服務。2020年10月14日，碧桂園服務宣布收購其70%股權，當時擬定的最高代價為不多于24.5億元。

彼時，碧桂園服務與賣方及滿國環(huán)境的創(chuàng)始人范滿國，簽訂了業(yè)績對賭。

具體來看，2021年、2022年、2023年的營收不得少于29.28億元、35.76億元、43.58億元，對應扣非凈利潤不得少于2.64億元、3.168億元、3.806億元。

根據收購協(xié)議，滿國環(huán)境若不能在業(yè)績承諾三年期里完成營收10.8.72億元、扣非凈利潤9.614億元，賣方及范滿國將按照估值調整向碧桂園服務退還一定比例的收購款，即現(xiàn)金補償。

若賣方不支付估值調整款，碧桂園服務有權對賣方的剩余股份依法進行質權，即股權補償。

與此同時，碧桂園服務也下了注，白紙黑字立下FLAG：將在2027年12月31日前，完成環(huán)衛(wèi)板塊在國內外證券交易所上市。

樂居財經《物業(yè)K線》查閱了過往財報，截至目前，碧桂園服務尚未對滿國康潔2021年及以后的業(yè)績情況作披露。

“由于中國近年冠狀病毒病(COVID-19)疫情反覆及防控政策及滿國康潔管理層就業(yè)績承諾若干事項尚在商討中，故滿國康潔的2021年及2022年業(yè)績承諾審計程序受到了不利影響?！痹?021、2022完整財年報中，碧桂園服務稱，由于疫情影響，滿國環(huán)境相關業(yè)績承諾審計程序尚未完成。

在2023的完整財年報中，碧桂園服務進一步表示，由于滿國環(huán)境境外業(yè)務經營所在地存在重大安全風險，對該地區(qū)業(yè)務的前述業(yè)績承諾審計進度構成重大不利影響，交易各方就相關業(yè)績承諾若干事項及結論尚在商討確認中，故2021年到2023年業(yè)績承諾審計程序仍在進行中。

碧桂園服務從2016年開始探索城市市政公共服務，2018年正式發(fā)布“城市共生計劃”，2020年大舉收購，并加速城市服務項目拓展，推出“城市共生計劃2.0”，提出3年內要拓展101個城市。

入局城市服務，瓜分環(huán)衛(wèi)市場蛋糕，碧桂園服務擘劃過一個宏大的藍圖：用七年時間，做大環(huán)衛(wèi)板塊，然后分拆IPO。

但滿國環(huán)境資產減值小10億。另一個環(huán)衛(wèi)標的福建東飛也未能達成預期業(yè)績。

2024年7月22日深夜，碧桂園服務公告披露，福建東飛除了2021年完成了承諾業(yè)績指標，2022年、2023年則均未能達成。

其中，2022年營收指標相差約2.47億元；2023年營收、扣非凈利潤分別相差約5.87億元、1.74億元。

根據當時的對賭協(xié)議，碧桂園服務在現(xiàn)金補償與股權補償中選擇了后者，同時修改了條款，將應補償股權減少了約3%。股權補償交易完成后，碧桂園服務對福建東飛的持股將從60%增持至67.5%。

對補償股權比例進行減免，碧桂園服務給出的理由是，福建東飛原股東陳鍵、蔡原、楊卓亞在環(huán)衛(wèi)領域經營和資源豐富，可以協(xié)助福建東飛在現(xiàn)有業(yè)務基礎上發(fā)展新的環(huán)保業(yè)務，億實現(xiàn)多元增長。

概而言之，就是讓創(chuàng)始人們繼續(xù)好好干，推動福建東飛純環(huán)衛(wèi)服務向綜合性環(huán)保企業(yè)轉型。

滿國環(huán)境的對賭之賬，碧桂園服務與賣方及創(chuàng)始人范滿國，又將如何清算？又是否會以其分拆環(huán)衛(wèi)板塊IPO的賭注抵銷？

自2020年開始，碧桂園服務將城市服務納入單獨營收板塊陳列。披露可查數(shù)據顯示，2019年-2023年，其這一業(yè)務板塊收入分別為0.68億元、8.84億元、48.36億元，以及48.84億元，對總收入的貢獻比從不足1%增至最近兩年的11.7%、11.5%。

經歷兩年高增長之后，2022年營收增速大幅放緩，2023年幾乎呈現(xiàn)停滯增長之態(tài)，碧桂園服務解釋稱，2023年由于受整體市場影響，業(yè)務出現(xiàn)結構性調整。

城市服務業(yè)務與業(yè)績備受考驗之際，去年9月底，碧桂園服務原城市服務集團總裁汪英武被挖走了，去年12月中已在獨立第三方物企新大正被擢升為首席市場官。

汪英武出走消息流出的同一時間，碧桂園服務旗下的城市服務官方微信公眾號，也悄悄更名了，從“碧桂園服務城市共生計劃”認證為“碧服物友圈”。