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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

剛過去的12月，廣州地鐵在土地市場大展身手了一把。

短短一周時間，它先后拿下廣州黃埔雙崗?fù)＼噲龅貕K一期、番禺亞運大道BD0210116地塊，兩宗地塊分別為11.84億、18.6億，合計超過30億。

在2024年，這是廣州地鐵唯一拿下的兩宗地塊。

去年以來，隨著限購解除、降首付、降利率等一系列利好政策的出臺，廣州樓市在年底出現(xiàn)翹尾行情。廣州地鐵也看準(zhǔn)時機，抓緊入市。

如今拿下地塊僅一個月，番禺亞運大道BD0210116地塊就傳來了新消息。

就在1月14日，廣州規(guī)自局公布了番禺區(qū)亞運大道BD0210116地塊（廣州新城一期）的建筑規(guī)劃批后公示。

規(guī)劃顯示，項目總用地面積9.99萬平方米，擬建6棟32-47層的高層、超高層住宅，規(guī)劃地下機動車位1323泊，地面機動車位19泊。

項目需配套建設(shè)36班九年制學(xué)校和一處變電站。

從規(guī)劃圖能夠明顯看出兩點：

1、整個小區(qū)在本期報建范圍的6棟住宅樓，均為五戶的全南向設(shè)計，正門中央有下沉庭院，大概率為剛需、剛改定位。

2、項目每個戶型有大量的飄窗設(shè)計，還在陽臺位置設(shè)計有花池，不排除是較大贈送面積的新規(guī)產(chǎn)品。

看得出，開發(fā)商在項目上還是挺用心。項目的整體素質(zhì)不錯。

不過有一點，這宗地塊本身是縱向狹長排布，項目五戶的設(shè)計，不可避免讓部分戶型之間的間距保留較小。

樂居財經(jīng)根據(jù)平面圖的標(biāo)尺推算，項目兩個戶型的距離最窄處不足兩米。一定程度意味著產(chǎn)品隱私性或許較差，需要開發(fā)商在戶型設(shè)計上下一番功夫。

除了產(chǎn)品本身，項目周邊的配套交通并不算差。小區(qū)距離3號線石基南站直線約800米左右，另外，項目本身為地鐵停車場綜合開發(fā)的一部分，具有TOD的先行優(yōu)勢。

該地塊是廣州地鐵在12月13日拿下的，扣除配建后，可售住宅部分樓面價約1.17萬/平方米。

貝殼找房顯示，距離項目周邊一到兩個地鐵的在售樓盤有中海亞運城、中海天幕灣、保利瑯譽、龍湖金地天峯、金海岸花園云起興泰等，均價約在2.6-3.8萬/平方米。

憑借前兩年在土地市場的連續(xù)出手，廣州地鐵近段時間在地產(chǎn)開發(fā)市場有著一席之地。據(jù)了解，該公司目前在廣州的在售樓盤有十多個。

而據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2024年1-12月廣州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10中，廣州地鐵地產(chǎn)以164.2億的權(quán)益金額排在第四位。

不過，其銷售數(shù)據(jù)更多來自少有的幾個熱盤的貢獻，該公司部分樓盤去化也并不十分理想。

如近兩年拿下的項目中，廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，云平上品項目最早2023年8月取證，目前網(wǎng)簽去化率27.6%；江語上品苑最早2023年9月取證，目前網(wǎng)簽去化率32.1%；瓏璟臺項目最早2023年8月取證，目前網(wǎng)簽去化率46.2%.

廣州地鐵業(yè)務(wù)包括運營業(yè)務(wù)、物業(yè)開發(fā)、資源經(jīng)營、行業(yè)對外服務(wù)及其他業(yè)務(wù)，近段時間，該公司業(yè)績也有所下滑。

2024年前三季度，廣州地鐵營業(yè)收入157.74億元，有所增長；但凈利潤569.85萬元，同比下降99.41%。其歸母凈利潤更錄得虧損8.47億元，同比下降188.43%。

在物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率方面，廣州地鐵雖然保持高于行業(yè)平均水平，但也呈現(xiàn)下滑趨勢。2024年1-9月，該公司物業(yè)開發(fā)毛利率43.49%，相比2023年末的66.1%，下降了超過二十二個百分點。

人事方面，去年4月，劉智成被任命為廣州地鐵集團董事長，丁建隆免去董事長職務(wù)。這是廣州地鐵治理結(jié)構(gòu)調(diào)整的一部分，該公司當(dāng)時稱，劉智成的任命將為廣州地鐵集團帶來新的發(fā)展機遇，推動公司在未來的市場競爭中取得更好的成績。