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文/樂居財經(jīng)  嚴(yán)明會

時隔一年，招商蛇口重回“上海心”。拿地一個多月后，項目設(shè)計方案總平面圖公示。

這是一個不規(guī)則地塊，擬建5棟14-25F高層住宅和若干配套用房，預(yù)計供應(yīng)新房約300套，沒有保障房，也沒有租賃用房。

項目共有六個出入口，康定路設(shè)有一個機(jī)動車入口和一個人行出入口；規(guī)劃道路上有一個消防出入口和一個機(jī)動車出入口；西南側(cè)有一個人行出入口，東南側(cè)有一個鴻力公寓的消防門。機(jī)動車在進(jìn)入小區(qū)后可直接駛進(jìn)地下車庫入口，實現(xiàn)人車分流。

除6號樓為兩梯三戶外，其他樓棟都是兩梯兩戶的設(shè)計。項目1號樓一至二層、2-2號樓、3號樓、5號和6號一樓規(guī)劃有架空層，有望被打造成泛會所。2號樓、6號樓北側(cè)均設(shè)置了下沉庭院。有消息透露，項目可能會配置恒溫泳池等高端設(shè)施。

1#25F樓高79.95米，其前方的2-1號樓高度同樣是79.95米，標(biāo)準(zhǔn)樓間距95.94米，但二者之間的之間距離僅有38.18米。

2024年5月，9A-20地塊的規(guī)劃經(jīng)歷了一次重要調(diào)整，容積率由原先的2.95調(diào)整為2.68，建筑面積減少了約0.47萬平方米。新規(guī)劃中還在地塊內(nèi)設(shè)置了一條7米寬的公共通道，這條通道將24小時對外開放，且其端口位置固定不變。

項目利用局部地塊抬高做了下穿通道，小區(qū)的西北角的1號和2號樓整體向上抬高了3.6m，預(yù)測會在1號樓東面設(shè)置交通樓梯上下，南北向公共道路通道出入口則設(shè)置在西面，解決了因南北公共通道導(dǎo)致項目存在割裂感的問題。

這塊地來得并不容易。去年9月中旬，上海第五批次集中供地中，招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體在歷經(jīng)163輪苦戰(zhàn)后，以56.6億拿下了靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊，溢價率31.2%，成交樓面價11.41萬元/㎡。

此樓面價也是目前為止靜安最高、全國第二高的價格紀(jì)錄，僅次于綠城徐匯濱江地塊的13.1萬/㎡。按照樓板價11.41萬元的預(yù)測，未來新房入市價格有望在15.5-16萬元/㎡左右。

2024年9月29日，招商蛇口與南通瑞城出資成立項目公司“上海招瑞置業(yè)有限公司”，二者分別持股80%、20%。南通瑞城成立于2009年，由江蘇海潤城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資擁有，后者南通海門國資企業(yè)。次日，招瑞置業(yè)發(fā)布招標(biāo)計劃公告，項目擬投資66億元。

近些年來，上海一直是招商蛇口的戰(zhàn)略重地。2021年，招商蛇口將“重返上?！钡膽?zhàn)略升級為“重返上海心”。此后，招商蛇口上海公司聚焦上海中心區(qū)域，用高端產(chǎn)品璽系布局內(nèi)環(huán)內(nèi)熱點板塊，打造的項目包括招商·外灘璽、招商·虹璽、招商·云璽、招商·蘇河璽等。

在上海市場，招商蛇口已連續(xù)兩年奪得銷冠。2022年，招商蛇口上海公司實現(xiàn)銷售額741.25億元；2023年實現(xiàn)645.57億元的銷售額。因為上海的表現(xiàn)優(yōu)異，在2024年年初的組織架構(gòu)調(diào)整中，原華東區(qū)域副總、上海城市總經(jīng)理溫恩奇升任華東區(qū)域總經(jīng)理，繼續(xù)兼任上海公司總經(jīng)理。

而2024年，招商蛇口在上海被中海地產(chǎn)和保利發(fā)展反超，排名下降至第三，實現(xiàn)銷售額358.47億元。

回顧2023年，招商蛇口在上海拿下浦東新場、浦東周浦、松江永豐、浦東三林、閔行浦江和寶山顧村共計6幅涉宅地塊，數(shù)量和體量都不小，但沒有一塊位于內(nèi)環(huán)核心板塊。

此次拿下靜安曹家渡宅地，在一定程度上幫助招商蛇口壯大了其在內(nèi)環(huán)核心地塊的土地儲備。外界預(yù)測，招商蛇口在曹家渡地塊仍將沿用璽系產(chǎn)品，此項目也將成為招商蛇口最重量級的項目。

截至2024年6月底，招商蛇口在上海在建項目數(shù)量23個，總建筑面積302萬平方米（其中負(fù)責(zé)管理項目18個，建筑面積約240萬平方米）。其中不少位于外環(huán)外的項目，面臨著較大的去化壓力。

2024年底的上海第八批次土拍，招商蛇口通過聯(lián)合體一口氣拿下長寧區(qū)、寶山區(qū)三宗地塊，總耗資約94億元，均是溢價競得。

今年年初，招商蛇口華東區(qū)域組織架構(gòu)大調(diào)整，招商蛇口華東區(qū)域下的杭州公司將正式更名為浙江公司，寧波公司則調(diào)整為事業(yè)部，并入浙江公司管理。此番調(diào)整后，華東區(qū)域的城市公司架構(gòu)將精簡為上海公司、浙江公司和福建公司。