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作者/趙普?編輯/高巖?來(lái)源/ 野馬財(cái)經(jīng)

地產(chǎn)圈這幾天真是“雷聲不斷”，“好榜樣”萬(wàn)科還未從“總裁被帶走”的風(fēng)波中坐穩(wěn)，又一家千億房企自曝實(shí)控人“涉嫌違法犯罪”。

1月20日晚間，“閩系房企”正榮地產(chǎn)（6158.HK）的全資子公司正榮地產(chǎn)控股有限公司公告稱，“實(shí)控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施?！?/span>

正榮地產(chǎn)在1月21日下午發(fā)公告回應(yīng)稱，將適時(shí)公布針對(duì)歐宗榮所實(shí)施的措施及相關(guān)案件的進(jìn)展資料。正榮地產(chǎn)還表示，歐宗榮過(guò)去和現(xiàn)在均非本集團(tuán)董事或高級(jí)管理層，公司一切業(yè)務(wù)運(yùn)作維持正常，上述事宜未對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作造成任何影響。

不過(guò)，正榮地產(chǎn)控股可謂“屋漏偏逢連夜雨”，就在歐宗榮出事后，1月21日，正榮地產(chǎn)控股旗下兩家子公司：“正榮御園(上海)置業(yè)發(fā)展有限公司”和“正榮榮域(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司”被納入失信被執(zhí)行人名單,其中后者欠付工程款約1790萬(wàn)元，旗下曾開(kāi)發(fā)天津津門正榮府等項(xiàng)目。

圖源：企業(yè)預(yù)警通

雖然近年來(lái)不少房企因?yàn)橘Y金鏈緊張，導(dǎo)致公司法人或?qū)嵖厝吮幌薷摺⒊蔀楸粓?zhí)行人，但被曝出“違法犯罪”“帶走調(diào)查”等重磅消息的仍是少數(shù)。

2022年以來(lái)，“野馬君”腦中印象比較深刻的也不超過(guò)10人，這里包括“恒大系”的許家印、劉永灼、柯鵬，大悅城的周政，綠地集團(tuán)的胡欣，新城控股的倪連忠，建發(fā)的莊躍凱，華夏幸?；鶚I(yè)的孟驚等人，正是“人越少、事越大”。

這些人當(dāng)中稱得上“創(chuàng)始人”的，也就許家印和歐宗榮了。

值得注意的是，就在歐宗榮“出事”前3天，他的小兒子歐國(guó)偉辭任了正榮地產(chǎn)的非執(zhí)行董事及審核委員會(huì)成員等職務(wù)。

歐宗榮、歐國(guó)偉父子倆前后腳“退場(chǎng)”不要緊，正榮地產(chǎn)卻還要面對(duì)上千億的總負(fù)債、近600億元等待償還的借款。正榮的董事長(zhǎng)劉偉亮和總裁李洋能幫助公司平穩(wěn)過(guò)渡嗎？

歐宗榮事發(fā)前的“正榮往事”

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，歐宗榮這次“出事”或與福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)其中一宗地塊的出讓有關(guān)。

2014年福州“2014-02號(hào)”晉安區(qū)橫嶼7地塊掛牌出讓，正榮、泰禾、國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)、中輝閩商等4家房企競(jìng)拍，最終由正榮以總價(jià)24.2億元、溢價(jià)52%拿下，該地塊與福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)相連。后來(lái)，正榮把這宗地塊交給泰禾開(kāi)發(fā)。

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》還在報(bào)道中指出，在對(duì)某官員案件的梳理中查到了上述相關(guān)事件，歐宗榮涉嫌“非國(guó)家公務(wù)人員受賄”。

圖源：罐頭圖庫(kù)

不過(guò)，泰禾集團(tuán)、正榮地產(chǎn)均未對(duì)上述報(bào)道中的內(nèi)容給予回應(yīng)。公開(kāi)報(bào)道顯示，2024年福建有多位高官“落馬”，其中有兩位官至省級(jí)干部。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，因?yàn)榍皫滋烊f(wàn)科的事情，正榮創(chuàng)始人歐宗榮這次“事發(fā)”更容易引發(fā)行業(yè)內(nèi)外關(guān)注，從企業(yè)角度看，歐宗榮“涉嫌違法犯罪”與企業(yè)經(jīng)營(yíng)合規(guī)性或有關(guān)聯(lián)。

歐宗榮作為正榮地產(chǎn)的創(chuàng)始人，行事頗為低調(diào)，在大眾視野中，歐宗榮僅有的幾次高調(diào)亮相，一次是2018年7月，歐宗榮在正榮集團(tuán)上?？偛壳庙懮鲜需屄?，喜悅之情溢于言表；另外是在2021年兩會(huì)期間，時(shí)任全國(guó)政協(xié)委員、正榮集團(tuán)董事長(zhǎng)的歐宗榮提交了《關(guān)于推動(dòng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的提案》，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)提出了相應(yīng)建議。

而歐宗榮的小兒子歐國(guó)偉的亮相則更多一些，曾一度被認(rèn)為是歐宗榮重點(diǎn)培養(yǎng)的接班人。

圖源：罐頭圖庫(kù)

公開(kāi)信息顯示，歐國(guó)偉畢業(yè)于上海交通大學(xué)，主修國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)。2010年左右就開(kāi)始在正榮集團(tuán)旗下公司熟悉業(yè)務(wù)，他在2017年9月20日被任命為正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的非執(zhí)行董事，正式進(jìn)入集團(tuán)高層，并負(fù)責(zé)正榮非常重要的投資和資本等板塊。

當(dāng)年歐宗榮退居二線后，他的“重臣”黃仙枝成為在臺(tái)前支持歐國(guó)偉的關(guān)鍵人物，經(jīng)常帶著歐國(guó)偉出席正榮地產(chǎn)的對(duì)外場(chǎng)合。

2023年，黃仙枝卸下正榮地產(chǎn)的董事會(huì)主席、執(zhí)行董事、提名委員會(huì)主席、薪酬委員會(huì)成員等職務(wù)?！袄铣几嫱恕?，年輕一代本應(yīng)激流勇進(jìn)，肩挑重?fù)?dān)，但歐國(guó)偉卻在2025年1月宣布辭任正榮地產(chǎn)的非執(zhí)行董事及審核委員會(huì)成員等職務(wù)。

圖源：罐頭圖庫(kù)

除了“二代”從前臺(tái)退場(chǎng)，2024年正榮地產(chǎn)的人事也還有調(diào)整。2024年12月9日，正榮地產(chǎn)獨(dú)立非執(zhí)行董事及審核委員會(huì)主席也發(fā)生變更，陸海林博士辭任上述職務(wù)，由楊詠儀女士接任，自2024年12月31日起生效，楊詠儀的獨(dú)立非執(zhí)行董事職務(wù)的年薪為15萬(wàn)元。

正榮“80后”接盤600億負(fù)債

歐宗榮“事發(fā)”后，正榮地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)外部媒體表示，正榮地產(chǎn)在股東支持下，長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人管理制度，內(nèi)部管控比較成熟和完善，因此，這次變動(dòng)不會(huì)對(duì)公司日常經(jīng)營(yíng)管理造成影響。

“野馬財(cái)經(jīng)”梳理發(fā)現(xiàn)，歐宗榮、歐國(guó)偉兩父子從“臺(tái)前”相繼退場(chǎng)后，留給這些職業(yè)經(jīng)理人的除了155個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，還有近600億元的借款待還。

圖源：罐頭圖庫(kù)

正榮地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)從2022年開(kāi)始浮出水面。當(dāng)年2月11日，有市場(chǎng)傳聞?wù)龢s地產(chǎn)或?qū)o(wú)法償還相關(guān)到期債務(wù)，當(dāng)時(shí)的正榮地產(chǎn)還發(fā)布公告稱，相關(guān)報(bào)道不實(shí)。

但到了2月18日，正榮地產(chǎn)公告顯示，公司可用于清償債務(wù)的內(nèi)部資金日益有限，預(yù)計(jì)現(xiàn)有的內(nèi)部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務(wù)（包括于2022年3月5日全部贖回證券）。這篇公告拉開(kāi)了正榮地產(chǎn)債務(wù)“爆雷”的序幕。

目前，正榮地產(chǎn)的最新債務(wù)信息還是截至2024年6月30日的財(cái)報(bào)。其財(cái)報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)有290.63億元銀行及其他借款尚未償還，還有公司債券約50.95億元、優(yōu)先票據(jù)約243.99億元。

以上合計(jì)，正榮地產(chǎn)的債務(wù)約585.57億元。此外，正榮地產(chǎn)還有賬面值約14億元的優(yōu)先永續(xù)資本證券。上述債務(wù)中，正榮地產(chǎn)需一年內(nèi)到期償還的高達(dá)536.27億元。

圖源：公司財(cái)報(bào)

相比之下，正榮地產(chǎn)的賬面資金就顯得太“單薄”了。

截至2024年6月30日，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅約38.7億元，除去已抵押存款9130萬(wàn)元及受限制現(xiàn)金約25.43億元后，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約12.36億元。

此外，截至2024年6月30日，正榮地產(chǎn)共有15只優(yōu)先票據(jù)未能支付到期本金或利息，其中已經(jīng)公開(kāi)的未支付本金合計(jì)約人民幣16億元、美元23.43億元，相應(yīng)未支付的利息未公開(kāi)。

而現(xiàn)在正榮地產(chǎn)“臺(tái)前”的兩大“帶頭人”，一個(gè)是董事長(zhǎng)劉偉亮，一個(gè)是總裁李洋。值得注意的是，劉偉亮和李洋都曾是黃仙枝的“手下”。

圖源：罐頭圖庫(kù)

劉偉亮是2023年從黃仙枝手中接過(guò)正榮地產(chǎn)的董事長(zhǎng)席位，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超16年。公開(kāi)信息顯示，劉偉亮2016年6月加入正榮地產(chǎn),先后在正榮的長(zhǎng)沙、宜春等地方公司或項(xiàng)目歷練，隨后升任正榮地產(chǎn)控股戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理、正榮地產(chǎn)控股副總裁、正榮地產(chǎn)控股董事等職務(wù)。

自2018年11月至今,劉偉亮還在正榮集團(tuán)擔(dān)任過(guò)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理、人力部總經(jīng)理、總裁助理、常務(wù)副總裁及總裁等要職；2022年11月,他還獲任為正榮服務(wù)（6958.HK）的非執(zhí)行董事。

而李洋2022年9月13日接任行政總裁，主要負(fù)責(zé)正榮地產(chǎn)日常營(yíng)運(yùn)的全面管理。李洋在2018年4月加入正榮地產(chǎn)，曾在正榮的合肥、鄭州區(qū)域擔(dān)任要職。自2019年7月起，李洋先后分管設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、人力行政、法務(wù)及審計(jì)等多個(gè)職能部門。

目前，正榮地產(chǎn)的董事會(huì)成員共有6名，劉偉亮、李洋為執(zhí)行董事，歐國(guó)偉卸任非執(zhí)行董事后，謝駿接任該職務(wù)，此外還有3名獨(dú)董；管理層中，李洋與公司聯(lián)席公司秘書、財(cái)務(wù)總監(jiān)陳競(jìng)德為主要成員。

這些人中，劉偉亮、李洋、陳競(jìng)德都是“八零”后，也是正榮新一代核心管理層的代表，現(xiàn)在對(duì)他們的最大考驗(yàn)是能否為正榮地產(chǎn)談妥化債方案。

昔日“莆田首富”能否“歸來(lái)”？

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》等媒體報(bào)道，歐宗榮2024年7月就已經(jīng)失聯(lián)。但這一消息并未得到正榮方面的確認(rèn)。其實(shí)，歐宗榮一向行事低調(diào)，這倒是與他創(chuàng)建的正榮集團(tuán)激進(jìn)的“閩系風(fēng)格”截然不同。

1964年1月，歐宗榮出生于福建省莆田市。公開(kāi)報(bào)道顯示，歐宗榮曾經(jīng)回憶稱，自己的原生家庭非常貧窮，“沒(méi)有房子就住在祠堂里”。歐宗榮在家里排行老二，老大是歐宗金，老三是歐宗洪，三兄弟早年間以工程起家，后來(lái)建立了正榮、融信兩大房企，還衍生了正榮服務(wù)等上市公司。

歐宗榮是在1998年創(chuàng)辦正榮集團(tuán)，作為“閩系黑馬”的代表企業(yè)之一，正榮地產(chǎn)只用了5年就把銷售額從百億干到了千億，于2018年躋身千億房企俱樂(lè)部；也是在2018年，正榮地產(chǎn)成功赴港上市。

圖源：罐頭圖庫(kù)

2019年，歐宗榮家族以340億元財(cái)富位列《2019斯維登集團(tuán)·胡潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)家榜》第12位。

據(jù)正榮地產(chǎn)官方介紹，公司曾位居中國(guó)房企綜合實(shí)力前20強(qiáng)，此前投資布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈,在上海、南京、福州、杭州、天津、武漢、成都、廣州等36大城市建設(shè)規(guī)劃精品項(xiàng)目超200個(gè),總開(kāi)發(fā)面積3000多萬(wàn)方。

但也是從2019年，正榮地產(chǎn)開(kāi)始降速，在政策和疫情的影響下，之前高速發(fā)展的“后遺癥”開(kāi)始顯現(xiàn)。

2022年的正榮地產(chǎn)更是四處“漏風(fēng)”，不僅嘗到了上市以來(lái)的首次虧損，還出現(xiàn)債務(wù)“爆雷”。

債務(wù)爆雷后的首份財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)負(fù)債總額1871.67億元，借款總額約為640.7億元，其中1年內(nèi)到期需償還的債務(wù)總額約326.17億元；擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約31.37億元。

圖源：罐頭圖庫(kù)

兩年后，正榮地產(chǎn)的總負(fù)債雖然有所縮減，但仍高達(dá)1234億元，借款總額仍接近600億元。此外，正如上文所提，其未抵押、未受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約12.36億元?？梢?jiàn)，其現(xiàn)金流比2年前更為緊張。

值得關(guān)注的是，正榮地產(chǎn)2022年債務(wù)“爆雷”至今，其境外債務(wù)仍未就債務(wù)重組達(dá)成一致。

早在2022年12月中旬，正榮地產(chǎn)就披露境外整體債務(wù)管理方案。但近日正榮地產(chǎn)表示，截至2024年底，之前的債務(wù)重組協(xié)議已經(jīng)失效，會(huì)繼續(xù)和債權(quán)人討論，實(shí)現(xiàn)境外債務(wù)整體重組方案。

正榮地產(chǎn)2021年銷售額曾高達(dá)1456億元，但到了2024年，其連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)合約銷售金額僅約67.29億元；此外，其2022年至2023年合計(jì)虧損約213.48億元，2024年上半年，繼續(xù)虧損23.43億元。

圖源：罐頭圖庫(kù)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，創(chuàng)始人被采取強(qiáng)制措施，對(duì)企業(yè)信心也會(huì)造成一定波動(dòng)，尤其是在正榮面對(duì)債務(wù)重組、又需完成“保交樓”等任務(wù)的關(guān)鍵時(shí)期，企業(yè)和項(xiàng)目層面是很怕波動(dòng)的，這對(duì)整個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目銷售也極為不利。

2020年，歐宗榮家族以360億元人民幣財(cái)富位列《2020衡昌燒坊·胡潤(rùn)百富榜》第130位，一度成為“莆田首富”。如今，隨著公司業(yè)績(jī)下滑，利潤(rùn)虧損，歐宗榮自己也涉嫌違法犯罪，這位“莆田前首富”、千億房企大佬，還能回到公眾視野嗎？

你覺(jué)得正榮地產(chǎn)的項(xiàng)目或物業(yè)怎么樣？歡迎留言評(píng)論。

本文來(lái)源：野馬財(cái)經(jīng)