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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

地塊被拿下近兩個月時間，有關上海浦東新楊思地王項目的話題熱度依舊居高不下，從戶型面積到價格，外界猜測不斷。

近日，華潤置地發(fā)布了一則招聘啟示，對此項目的描述是：低密城璟墅境，云居都芯天地花園。

項目展廳將設在世博天地，預計2月份開放。同時，業(yè)內有消息傳出，預計整盤均價約12.8萬/㎡，小高層部分均價約10萬/㎡，疊加均價約14萬/㎡。

低至10萬的價格，讓外界出乎意料。

一方面，就地塊本身而言，溢價高、總價貴。

202輪加價、78.96億、溢價率達40.4%、裝標5000元/㎡，這些數(shù)字加持之下，注定了項目的“高貴”。項目對應的地塊是新楊思Z000602單元20B-12地塊，這是上海實施“雙高雙競”交易規(guī)則以來，首個觸發(fā)競“高品質建設”指標的地塊。

華潤置地&中能建&越秀聯(lián)合體拿完地之后，有業(yè)內人士預計，地塊有7%不可售，加上建安含裝修、公建配套、稅收及營銷費等，本次地塊未來的保本價或不低于11萬/平，未來入市價格大概率會突破12萬/㎡。

另一方面，是周邊市場的新房價格。

地塊東側一路之隔的新楊思上園，單價不到10萬。該項目所在地是浦發(fā)集團所屬浦房集團在2022年9月獲得，容積率1.7，限高40米，均為13層的小高層，樓面價50243元/㎡，房地聯(lián)動價9.9萬元/㎡。

新楊思上園在2024年4月30日首次開盤，累計推售4個批次共612套住宅，主力建面87-166㎡三居四居，目前網(wǎng)簽535套，去化率超87%，成交均價約9.96萬/㎡。

相比之下，華潤置地聯(lián)合體拿下地塊的樓板價是74426元/㎡，兩年時間過去，“面粉”的單價漲了兩萬多。但華潤置地依然把部分小高層的價格壓到了10萬，看得出來給出了十足的誠意。

地塊競拍后，市場上出現(xiàn)了這樣的聲音：今年不買新楊思，明年再買貴兩萬。也有評論說：新楊思業(yè)主贏麻了，頃刻間賺了幾百萬。

在產(chǎn)品設計上，華潤置地動了不少心思的。新楊思上園都是高層住宅，整盤均價9.9萬/㎡。華潤置地在新楊思地塊2.0容積率的基礎上，采用了高低配的建筑形態(tài)，做到了疊墅和高層的最大化利用。在小區(qū)中央有一條9米寬的南北向公共通道，這條通道將疊墅和大部分高層隔開。

項目整體規(guī)劃有9幢13-19層高層住宅、12幢4層的多層疊墅以及1幢19層的保障房，整個項目的配比大約是70%的高層+30%的4層疊拼。高層主力面積為120-140㎡，疊加主力建面約170-220㎡。

走量的高層價格低了，自然無法貢獻利潤，疊墅產(chǎn)品就要扛起整盤利潤的大旗。

此外，均價10萬+的豪宅區(qū)內，還配建了一棟保障房，華潤將這棟19層的保障房設置在了項目東南角，設置了獨立的出入口。從小區(qū)南側的主出入口進來后，可直達保障房樓下。

新楊思板塊正在快速發(fā)展。華潤置地聯(lián)合體項目開盤后，競爭對手并不是即將進入清盤階段的新楊思上園，而是還未拍賣的2幅土地。

其中有一塊地已經(jīng)上架。2025年開年，位于新楊思的20Ea-01地塊掛牌，這個地塊在華潤置地聯(lián)合體項目的東南角。這也是整個新楊思區(qū)域的倒數(shù)第二幅純宅地，距離全新規(guī)劃的核心更近，西側就是新建的九年一貫制學校。

該地塊的起始樓板價達到56000元/㎡，相比華潤置地聯(lián)合體項目，上漲了約3000元/㎡，容積率達到了2.5，比華潤置地聯(lián)合體項目的2.0容積率高了點，在限高80米的情況下，基本能做到24層左右的高層產(chǎn)品。

從區(qū)位來看，楊思是浦東南部的一個大板塊，屬于大三林的一部分。新楊思是個新興板塊，是浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”“3+5”重點地區(qū)之一。雖然現(xiàn)階段配套還不算成熟，但市政已有規(guī)劃，且預期和信心很足。

2022年4月，新楊思核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃出爐，將圍繞高質量發(fā)展理念，把該區(qū)域打造成為面向未來、面向國際的時尚文化展示區(qū)、國際消費體驗區(qū)、品質生活示范區(qū)、生態(tài)智慧樣板區(qū)。