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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

國貿(mào)地產(chǎn)董事長林希的公開露面次數(shù)并不多。

最近一次是在年初的2025年度工作會(huì)議上，林夕發(fā)表講話，他圍繞“形勢”一詞，對(duì)國貿(mào)地產(chǎn)當(dāng)前面臨的外部環(huán)境和內(nèi)部態(tài)勢進(jìn)行了深入剖析。

國貿(mào)地產(chǎn)，是近年來為數(shù)不多的，仍在逆勢擴(kuò)張的閩系國資房企之一。行業(yè)下滑的大趨勢下，林希執(zhí)掌下的國貿(mào)地產(chǎn)面臨著多重挑戰(zhàn)。

2024年，國貿(mào)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入404.58億元，營業(yè)總成本為368.33億元，營業(yè)利潤為16.69億元，利潤總額為16.87億元，凈利潤為14.24億元。營收和利潤相比于2023年均有較大幅度的增長，增幅分別為52.79%、41.23%。

但不可忽視的是，歸母凈利潤僅有0.39億元，同比下滑90.7%，跌至近幾年來的最低水平。而少數(shù)股東損益為13.85億元，相比于2023年的5.9億元翻了一倍還多。

樂居財(cái)經(jīng)查閱國貿(mào)地產(chǎn)合并利潤表發(fā)現(xiàn)，有幾項(xiàng)數(shù)據(jù)的變動(dòng)幅度較大，導(dǎo)致了盈利能力的下滑。

其一，去年財(cái)務(wù)費(fèi)用7.31億元，2023年為3.78億元；其二，資產(chǎn)減值損失激增至25.3億元，2023年僅有6.23億元。

財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加與其債務(wù)及利息支出有很大聯(lián)系。

去年年末，國貿(mào)地產(chǎn)合并口徑的有息債務(wù)余額為248.74億元，其中一年內(nèi)到期的部分為60.13億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為102.74億元，據(jù)此計(jì)算，現(xiàn)金短債比約1.7。

融資渠道方面，國貿(mào)地產(chǎn)主要通過銀行借款、債券融資及股東借款進(jìn)行籌資。2024年，國貿(mào)地產(chǎn)沒有從母公司廈門國貿(mào)拆入資金，而2023年拆入了61億元。截至去年年末，拆入資金余額仍為61億元。

國貿(mào)地產(chǎn)的資產(chǎn)減值損失主要體現(xiàn)在存貨跌價(jià)損失上。

規(guī)模擴(kuò)張的另一面，也伴隨著國貿(mào)地產(chǎn)急劇攀升的應(yīng)收賬款。特別是對(duì)合作方的應(yīng)收賬款往來，成為國貿(mào)地產(chǎn)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2024年，國貿(mào)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款為11.74億元，同比增長了2.2倍。

這一年，國貿(mào)地產(chǎn)對(duì)8506.04萬元的應(yīng)收賬款計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備。另外，其還對(duì)6.21億元的其他應(yīng)收款計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備。要知道，國貿(mào)地產(chǎn)同期的歸母凈利潤也才3900多萬。

在國貿(mào)地產(chǎn)175.76億元的其他應(yīng)收款中，來自地產(chǎn)合作的方的往來款88.51億元，占了49.6%。

國貿(mào)地產(chǎn)的主場在大本營廈門及周邊城市，近幾年拓展至廣州、上海、北京、南京等城市。在擴(kuò)張過程中，國貿(mào)地產(chǎn)加強(qiáng)了項(xiàng)目合作力度。

國貿(mào)地產(chǎn)的拿地力度一直較大。2021年的全口徑拿地金額已經(jīng)超過當(dāng)年銷售金額。2022~2023年拿地金額占當(dāng)年銷售金額的比例有所下降，但其仍保持了較大的拿地力度。

根據(jù)國貿(mào)地產(chǎn)2024年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，2023年國貿(mào)地產(chǎn)于廈門、福州和上海的全口徑銷售金額占比分別為54.36%、13.93%和 11.08%。2024年1~6月銷售金額貢獻(xiàn)前五大城市為廈門、福州、上海、成都和南京，上述城市當(dāng)期銷售金額合計(jì)占比達(dá)76.94%，其中廈門和福州占比分別為28.95%和24.53%。

2022年，國貿(mào)地產(chǎn)的行業(yè)排名還無緣前50。2023全年，國貿(mào)地產(chǎn)以525.4億元的全口徑銷售額，位列行業(yè)第29。2024年，國貿(mào)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額356.9億元，同比下滑超30%。

反映到合同負(fù)債上，國貿(mào)地產(chǎn)2024年的合同負(fù)債為244.79億元，較2023年下降31.19%。

由于銷售業(yè)績下滑，銷售回款減少使得經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流減少。期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為34.54億元，而2023年同期為88.12億元。

去庫存都成為行業(yè)近段時(shí)間以來的一個(gè)關(guān)鍵詞。經(jīng)歷了逆勢擴(kuò)張的國貿(mào)地產(chǎn)，無疑也面臨著較高的庫存壓力。

國貿(mào)地產(chǎn)2024年的存貨為658.25億元，比2023年同期的753.24億元下降約12.6%。市場持續(xù)低迷之下，較大的存貨規(guī)模使得國貿(mào)地產(chǎn)計(jì)提了較大額度的跌價(jià)準(zhǔn)備，達(dá)36.82億元，是2023年的2倍還多。

今年前四個(gè)月，國貿(mào)地產(chǎn)以111.6億元的全口徑銷售額，位列克而瑞1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100的第22名。

報(bào)告期內(nèi)，國貿(mào)地產(chǎn)的董事、高管變動(dòng)頻繁，共6人離任或變更，占期初人數(shù)的54.54%。其中，董事詹志東、曾源等離任，張文娜、莊智博等新任；高級(jí)管理人員中，莊聯(lián)郎離任，鹿兵、李劍峰等人就任。