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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

去年6月，借著“517”樓市新政的熱度，中洲迎璽花園二期開售。當(dāng)時(shí)一經(jīng)開放，吸引了一眾目光。

進(jìn)入2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不明朗，但政策對(duì)房地產(chǎn)無疑仍是支持態(tài)度。中洲迎璽花園這個(gè)深圳北站“網(wǎng)紅盤”，也在加速搶抓機(jī)遇。

近日，深圳規(guī)自局龍華管理局披露了迎璽花園三期《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖的通告。

迎璽花園三期建設(shè)用地面積3.69萬平方米，計(jì)容積率建筑面積16.53萬平方米，總建筑面積21.94萬平方米。

項(xiàng)目由8棟住宅樓和1棟幼兒園組成，設(shè)置機(jī)動(dòng)車位1405個(gè)（地下1403個(gè)，地上2個(gè)）；幼兒園建筑面積9133.27平方米，另有文化活動(dòng)室2000平方米。

根據(jù)平面圖，住宅樓分別為3棟一到五單元，5棟一到三單元，為31層、48層的高層和超高層。

以社區(qū)大門為界線，項(xiàng)目明顯地被分為南區(qū)和北區(qū)。

其中，3棟一到五單元在南區(qū)，一單元、二單元均為48層，一層四戶設(shè)計(jì)；三、四、五單元?jiǎng)t均是31層，三單元是一層四戶設(shè)計(jì)，四、五單元為一層五戶設(shè)計(jì)。

5棟一到三單元在北區(qū)，一單元48層，一層三戶設(shè)計(jì)；二、三單元同樣為48層，但是為一層四戶設(shè)計(jì)。

作為深圳北站“網(wǎng)紅盤”，迎璽花園三期延續(xù)了一二期的主打剛需、剛改、改善定位。改善產(chǎn)品或主要集中在5棟一單元，該樓棟兩個(gè)戶型產(chǎn)品有雙陽臺(tái)，僅有三戶，面積也更大。

項(xiàng)目總共1272戶，戶型套內(nèi)建筑面積小于90平方米的為1005戶，占比79.01%。

從總平圖看，8棟住宅樓的小區(qū)不算太大，但通過樓棟的合理排布，打造了兩個(gè)較大的花園，社區(qū)正門進(jìn)來還有一個(gè)觀景水池。

小區(qū)花園還打造了兩處廊架和一處下沉庭院，面積不大，但豐富了小區(qū)的休閑意趣。

項(xiàng)目還打造了屋頂綠化和不上人種植屋面。

據(jù)部分自媒體披露，項(xiàng)目戶型預(yù)計(jì)主要為82平方米、96平方米、116平方米、143平方米產(chǎn)品。三期預(yù)計(jì)今年2、3月入市。

相對(duì)一、二期，項(xiàng)目三期戶型做了升級(jí)，按新規(guī)設(shè)計(jì)，大三房和四房陽臺(tái)做大了，陽臺(tái)拓寬到了次臥，采光和戶型通透度相對(duì)較好。

迎璽花園項(xiàng)目有著較為曲折跌宕的歷史，其地塊原是“深圳黃金臺(tái)項(xiàng)目”地塊，規(guī)劃初期原本計(jì)劃建設(shè)成別墅項(xiàng)目，批地的時(shí)間早在1992年。

地塊最早由深圳市華電房地產(chǎn)有限公司、深圳市寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、深圳市寶東地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別持股65%、25% 、10%。

2001年，華電房地產(chǎn)的股權(quán)比例上升至90%，但由于資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，這部分股份落入到中洲控股手中。此后，由于股東間的爭(zhēng)議，項(xiàng)目遲遲無法正常開展。

這一拖便是整整二十余年。2022年9月，項(xiàng)目正式動(dòng)工，對(duì)外的備案名也變更為“中洲迎璽花園”。隨后幾個(gè)月，寶東地產(chǎn)持有的10%股權(quán)，落入中洲控股名下。

中洲控股最終實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目的全資控股。然而，中洲控股要獨(dú)自開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，顯然是有壓力的。

2023年6月，中洲控股公告，為優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)公司項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，該公司及其全資子公司中洲地產(chǎn)與信達(dá)資本、信達(dá)深圳分公司合作設(shè)立“廣西信中投資合伙企業(yè)（有限合伙）”，總規(guī)模60.41億元。

這里邊，信達(dá)資本作為執(zhí)行事務(wù)合伙人和普通合伙人（GP）現(xiàn)金出資100萬元，占比0.02%；信達(dá)深圳分公司作為優(yōu)先級(jí)有限合伙（LP1）現(xiàn)金出資42億元，占比69.52%。

中洲控股作為劣后級(jí)有限合伙人（LP2）其他出資2000萬元，占比0.33%；中洲地產(chǎn)作為劣后級(jí)有限合伙人（LP3）其他出資18.2億元，占比30.13%。

由此，中洲控股“黃金臺(tái)”項(xiàng)目（即中洲迎璽花園）得到持續(xù)推動(dòng)。

目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，中洲迎璽花園的開發(fā)主體深圳市黃金臺(tái)項(xiàng)目開發(fā)有限公司，由廣西信中投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99%，鑫盛利保股權(quán)投資有限公司持股1%。

鑫盛利保股權(quán)投資為廣西信中投資的執(zhí)行事務(wù)合伙人，持股后者0.0166%。而信達(dá)資本100%持股鑫盛利保股權(quán)投資。

樂居財(cái)經(jīng)查閱了解，中洲迎璽花園一期于2023年12月開盤，推出共計(jì)642套面積93-136平方米的三房至四房，備案均價(jià)7.24萬/平方米。

項(xiàng)目二期于2024年6月開盤，共推746套面積93-163平方米的3-4房，備案均價(jià)7.24萬/平方米。

目前，項(xiàng)目的一二期已接近清盤。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)截至2025年1月22日的數(shù)據(jù)顯示，迎璽花園一期待售期房剩12套，迎璽花園二期剩余的待售期房32套。

項(xiàng)目一期交房時(shí)間預(yù)計(jì)為2026年6月，二期預(yù)計(jì)為2026年12月份。

中洲迎璽花園三期，在區(qū)位、交通、配套等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。其處于龍華區(qū)較為成熟的地段，靠近白石龍地鐵站和深圳北站地鐵站，未來還有在建的27號(hào)線。

項(xiàng)目商業(yè)、學(xué)校、公園等公建配套豐富，且背靠深圳北站總部 城市超核紅利，成長(zhǎng)性較強(qiáng)。

但缺點(diǎn)也較為明顯。其中，較多人在意的是項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限。如果按批地時(shí)間1992年算，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限僅剩37年。

另外，迎璽花園三期靠近4號(hào)線“天鐵”（架在半空中的地鐵），噪音影響也是一大問題。關(guān)于這一點(diǎn)，設(shè)計(jì)方案也提及：

本項(xiàng)目涉及噪聲敏感區(qū)域，周邊有現(xiàn)狀軌道線路，周邊道路的交通噪聲對(duì)本項(xiàng)目的聲環(huán)境質(zhì)量造成一定影響。

不過，通過在項(xiàng)目宗地內(nèi)局部采取安裝隔聲窗、種植隔聲綠化帶等噪聲污染防治措施后，噪音污染防治滿足相關(guān)要求。

另有一點(diǎn)，雖然中洲控股已拉來信達(dá)資本，但其自身而言，也面臨業(yè)績(jī)壓力。

2024年三季度，中洲控股營(yíng)業(yè)收入38.62億元，同比下降11.15%；歸母凈利潤(rùn)則錄得虧損5.19億元，同比下降388.99%。

剛過去的1月3日，中洲控股公告，擬向譽(yù)鷹物業(yè)出售旗下中洲物業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2.27億元。

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