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文/樂居財經 林振興

在京城地產圈，董毅深諳“唯快不破”。

他跳槽越秀地產后的處女秀——星樾，曾創(chuàng)造拿地到開盤只用77天的記錄。

但眼下，他麾下的另一個昌平項目——星耀未來，卻一反常態(tài)。從拿地（去年10月22日）到1月22日公示規(guī)劃設計方案圖，耗時了整整三個月。

不知是否因為董毅集中精力火力在海淀功德寺，星耀未來推進速度變得慢悠悠，比它晚拿地的項目基本都出圖了。

遙想2023年，董毅拿下星樾所在地塊時，越秀還是單槍匹馬，哪怕4.5萬平米現房 溢價率15%，他還是硬砸了33億元。

時隔一年多，越秀再入昌平，卻更加小心謹慎，它拉來了未來科學城置業(yè)，以底價25.33億元摘得昌平區(qū)小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊。

拿地后三天，兩家公司注資25.33億元成立越昌房地產，越秀和未來科學城置業(yè)分別持股75%和25%。越秀地產北方區(qū)域董事長兼總經理郭偉智為項目董事長，北方區(qū)域副總經理、北京公司總經理董毅為法人兼經理。

星耀未來所在地塊的樓面價2.5萬/平米，銷售指導價6.6萬/平米。按理說4萬多的地價縫差，越秀做增配的空間很充裕。

外界也都以為，董毅在打磨設計圖的幾個來月里，越秀會乘著“好房子”東風，打造又一個驚艷昌平的項目。但眼下，平面圖呈現的產品卻中規(guī)中矩，好房子“三件套”只有下沉庭院，風雨連廊和架空層均缺席了。

星耀未來規(guī)劃建設17棟住宅樓，共978戶，均為6-8層矮板，部分為頂退戶型；南邊4棟為錯層設計，東側一個單元8層，西邊幾個單元為6層。

另外，部分樓棟北側有大量不連通采光窗井，首層或有下躍空間或地下室。

景觀大門位于小區(qū)東側，與配套樓連接，步入為下沉庭院，地下有商業(yè)空間。此外，在小區(qū)東南角還有一棟小型商服樓。

項目比較大的硬傷，是距離地鐵站1.7公里，業(yè)主出行還要靠開車或者騎電動去地鐵站。據了解，小區(qū)機動車位都位于地下，共有1287個；非機動車停車位位于地上，其中電動非機動車489個。

但在平面圖上，也存在一些值得推敲的小細節(jié)。比如商服樓后面的化糞池，整體被壓在消防車道下邊，化糞池的結構設計能否滿足承受消防車滿載時的壓力？

此外，化糞池清掏問題怎么解決？清掏口的井蓋放在路面上，能否保證消防路的暢通？這些需要后期設計和施工單位做好安排，否則容易造成消防安全隱患。

星耀未來進展緩慢，但置業(yè)顧問們等不及了。為了蓄客，他們拿了一張戶型分布圖的手繪版?zhèn)鞑ァ?o:p>

其中，132平米有三棟，在小區(qū)中央；107平米有八棟，在小區(qū)的左右和后中；92平米（96平米為邊戶），在南面第一排和北面東西兩個角。

偷面積上，南向內嵌陽臺 飄窗；北向部分有設備平臺；部分頂退戶型有露臺贈送。

在星耀未來上，董毅放慢腳步，或許有他自己的考慮。

一個業(yè)內公開的秘密是：北京每年年后都是小陽春，大約是6-8個周。愛玩玄學的董毅，是否想挑一個春節(jié)后的吉日開盤？

星耀未來所在朱辛莊板塊，它目前有兩個對手，一個是自己“兄弟”越秀星樾，另一個是中海寰宇未來。

星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當天售罄，成交均價6.14萬/平；

2024年12月底，3#、4#樓現房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網簽39套。其余400套房源，暫定于2025年分兩批推售。

星樾和星耀未來直線距離1公里左右。等星耀未來面世，星樾的現房將更難賣出去了。

中海寰宇未來于2024年3月首開，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網簽574套，去化率61%，成交均價6.18萬元/平。

除了現有對手，星耀未來后面的“追兵”，也慢慢追趕上來。

目前，朱辛莊二期0029地塊已火速轉正，用地規(guī)模1.61萬平方米，容積率2.5，控高80米，而且距離朱辛莊站不到500米，是真正的臨鐵盤。

此外，星耀未來周邊的供地情況，至少有三個潛在的競爭對手，其中兩塊與它貼面競爭。

星耀未來東面小沙河村中路一路之隔的0006地塊，容積率1.9，規(guī)劃建筑面積6.1萬平米；再往東是0009地塊，容積率1.8，規(guī)劃建筑面積11.38萬平米。

它往南穿過瓦爾登湖別墅，是CP00-1804-0025地塊，容積率2.6，規(guī)劃建筑面積9.7萬平米。

這三塊新地的總規(guī)劃建面超過27萬平方米。它們什么時候上架土拍，目前沒有時間表。

在昌平，除了星樾和星耀未來，越秀地產還與另一家京城房企展開合作。

2023年7月，首開股份以31.97億元 2.3萬平米現房拿下昌平地塊，推出梧桐星宸。一年后，項目引入建工地產和越秀地產。

昌平區(qū)的新房項目扎堆，梧桐星宸周圍還有建工嘉境里、住總清樾府等樓盤，想要勝出，它必須使出降價的殺手锏。梧桐星宸的銷售指導價是5.5萬/平米，網簽均價已降到5萬元/平米以下。

梧桐星宸雖取得開門紅，但后勁卻不足。

網簽數據顯示，2024年3月1日第三次取證，批準銷售406套，已簽約193套，成交均價49412.72元/㎡；緊接著5月10日第四次取證，批準銷售房源273套，目前暫無成交信息。

眼下，第一批購買梧桐星宸的業(yè)主，已經有人開始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售樓處認購房屋一套，沙河高教園梧桐星宸項目99平三居戶型**房間草簽了商品房預購合同，并支付了部分首付100萬元。

簽訂合同后，他了解到項目商業(yè)和交通情況和銷售所說的情況并不符合，并認為銷售存在虛假宣傳等行為，“銷售和我保證19號線二期規(guī)劃到沙河高教園，但與實際情況并不相符；宣傳將項目北側的商業(yè)和小區(qū)自建商業(yè)混淆，誤導消費者。”據樂居財經獲悉，后續(xù)開發(fā)商已與該購房者聯(lián)系協(xié)調解決退房問題。