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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

年前，帝都最后一場(chǎng)土拍并不熱鬧。

一方面，是因?yàn)檫@宗地在大興，缺少關(guān)注度；另一方面，是由于競(jìng)得者是一家不起眼的房企。

1月27日，北京市大興區(qū)大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地塊，由北京大興發(fā)展集地開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)23.2億元摘得。

這次拿地，更像是托底。

在北京土地市場(chǎng)，本土國(guó)企成了經(jīng)常扮演救火隊(duì)員的那個(gè)角色。但大興發(fā)展集地卻不同，它是國(guó)資 民企組成的拿地CP。

穿透股權(quán)后，大興發(fā)展集地由大興發(fā)展興福臨空持股51%，其余49%股權(quán)為萬(wàn)興建筑集團(tuán)所持有。

其中，大股東大興發(fā)展興福臨空背后是大興國(guó)資委全資持股，二股東萬(wàn)興建筑則是一家以建筑與市政總承包、裝修裝飾專業(yè)承包和投資開(kāi)發(fā)等為主業(yè)的建筑民營(yíng)企業(yè)。

萬(wàn)興建筑成立于1994年，注冊(cè)資本3.06億元，股東包括北京萬(wàn)達(dá)興投資顧問(wèn)、呂保明及妻子于輝、張洪海、劉永忠、呂寶山、呂?？?strong>實(shí)控人為董事長(zhǎng)呂保明，持股約95%。

它也是一家家族企業(yè)，呂寶山為萬(wàn)興集團(tuán)副總經(jīng)理，呂保奎為鼎居地產(chǎn)總經(jīng)理，呂鳳蘭為萬(wàn)興建筑董事。

呂保明大手筆拿地背后，必須投入大量真金白銀。他除了抱緊大興國(guó)資委這條大腿，還通過(guò)股權(quán)出質(zhì)和土地抵押進(jìn)行融資。

去年3月，萬(wàn)興建筑將持有大興發(fā)展集地價(jià)值45000股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予北京匯瀛恒業(yè)集團(tuán)。

此外，亦生悅、亦生共悅的土地使用權(quán)分別抵押予中國(guó)銀行北京大興支行、中國(guó)工商銀行北京大興支行。

01

大興發(fā)展集地看似陌生，實(shí)則卻是大興土拍的?？?/strong>。

去年2月，大興發(fā)展集地以13.55億元競(jìng)得大興舊宮鎮(zhèn)地塊，開(kāi)發(fā)云璟悅項(xiàng)目；同日，它還以9.55億元競(jìng)得大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)級(jí)統(tǒng)籌集建地YZ00-0803-2025等地塊，開(kāi)發(fā)亦生共悅項(xiàng)目。

緊接著7月，大興發(fā)展集地 北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以21.46億元底價(jià)，競(jìng)得大興新城西片區(qū)地塊，成交樓面價(jià)約2.63萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米。

更早的2023年4月，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)級(jí)統(tǒng)籌集建地YZ00-0803-2006、2029、2031地塊F81集體產(chǎn)業(yè)用地，也由大興發(fā)展集地以底價(jià)27.51億元競(jìng)得，開(kāi)發(fā)亦生悅項(xiàng)目。

截至2024年12月24日，亦生悅項(xiàng)目完成二次搖號(hào)選房后，還剩余325套房源。

同區(qū)不同命，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的另外兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目卻賣得不錯(cuò)，同期，星筑星光里和興海星光里各剩余18套房源。

此外，亦生共悅的網(wǎng)簽率才破50%。它共推出518套房源，目前已簽約263套，成交均價(jià)29309.74萬(wàn)元/平方米，成交金額7.95億元。

肥水不流外人田，呂保明將項(xiàng)目施工方交由自己人。

有律師解釋稱，按照《建筑法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和施工方不可以是同一家，雙反職權(quán)不同，開(kāi)發(fā)商主要是統(tǒng)籌規(guī)劃及監(jiān)管，施工方主要負(fù)責(zé)實(shí)際施工。然而，有些地產(chǎn)老板會(huì)通過(guò)親戚或朋友的名義成立施工單位，以規(guī)避法律限制。

其中，亦生悅的施工方是興坤建筑，中標(biāo)金額共計(jì)15.79億元；亦生共悅、云璟悅的施工方也是興坤建筑，中標(biāo)金額分別為5.2316億元和6.8525億元。

在股權(quán)上，興坤建筑（曾用名：北京順德平市政工程有限公司）與萬(wàn)興建筑并無(wú)關(guān)聯(lián)，它成立于2019年1月，注冊(cè)資本1.5億元，由呂海生、劉景旭、呂俊玲分別持股72%、18%、10%。

呂海生與50多歲的呂保明大概率為父子關(guān)系。

呂海生，1991年出生。從加拿大留學(xué)歸來(lái)后，他主動(dòng)告別所學(xué)的金融領(lǐng)域高薪就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入萬(wàn)興建筑集團(tuán)，從一線工人做起，曾擔(dān)任著萬(wàn)興集團(tuán)青年突擊隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、應(yīng)急搶險(xiǎn)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。

2022年，呂海生退出萬(wàn)興建筑集團(tuán)高管序列。目前，他擔(dān)任興坤建筑黨支部書記、董事長(zhǎng)。

僅2024年，興坤建筑就收到3張罰單，共計(jì)處罰3.10元。此外，興坤建筑旗下兩家全資子公司（北京嶸邦建筑、北京京豐順達(dá)建筑）全部已注銷。

02

呂保明的地產(chǎn)野心并不僅局限于北京，他還盯上了周邊的保定，投資了保定市鼎居房地產(chǎn)和保定市華譽(yù)房地產(chǎn)。

去年11月，保定鼎居房地產(chǎn)因存在肢解發(fā)包，被保定市徐水區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局處罰2886元。

目前，保定鼎居房地產(chǎn)名下有兩家子公司——承德鼎居恒信房地產(chǎn)和承德市金源鼎居房地產(chǎn)。

其中，承德鼎居恒信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的禧悅天著項(xiàng)目一期、二期、三期未按規(guī)定將人工費(fèi)用及時(shí)足額撥付至農(nóng)民工工資專用賬戶，以及因?yàn)?strong>不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，被相關(guān)部門共計(jì)處罰32.7萬(wàn)元。

而承德市金源鼎居房地產(chǎn)則因在雙塔山鎮(zhèn)應(yīng)營(yíng)子村熙璟天著項(xiàng)目北側(cè)建臨時(shí)工棚超出征地范圍，被相關(guān)部門罰款8.26萬(wàn)元。

此外，保定鼎居房地產(chǎn)被曾經(jīng)子公司——保定盛嘉泰汽車傳動(dòng)部件制造有限公司（簡(jiǎn)稱“盛嘉泰汽車”）牽連，卷入訴訟中。

2017年底，盛嘉泰汽車因?yàn)榻ㄔO(shè)工程施工合同糾紛，被判給付馮某、田某款350萬(wàn)元，并支付違約金70萬(wàn)元。2018年3月7日，盛嘉泰汽車注冊(cè)資本金離奇由10900萬(wàn)元變更為10萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，保定鼎居房地產(chǎn)作為盛嘉泰汽車的獨(dú)資法人股東，決議將盛嘉泰汽車注冊(cè)資本10900萬(wàn)元減至10萬(wàn)元，致使盛嘉泰汽車無(wú)可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，直接影響了債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故違反法定程序的大幅減資行為，應(yīng)認(rèn)定為抽逃出資，追加保定鼎居房地產(chǎn)為被執(zhí)行人。

此外，盛嘉泰汽車還卷入了民間借貸糾紛。

事件起因?yàn)椋?013年12月18日，宗某與盛嘉泰汽車簽訂借款協(xié)議，宗某同意借給盛嘉泰汽車200萬(wàn)元，借款期限兩年。該筆借款用于發(fā)放盛嘉泰汽車職工宿舍樓的農(nóng)民工工資。

但還款期滿，宗某已向盛嘉泰汽車多次催要借款，但后者一直未予償還，遂她將該企業(yè)告上法庭。最終，法院判決，盛嘉泰汽車給付宗某借款200萬(wàn)元及違約金21萬(wàn)元。

除了建筑、地產(chǎn)領(lǐng)域，呂保明還投資了北京興基偉業(yè)投資管理、北京萬(wàn)達(dá)興投資顧問(wèn)、北京東方厚土景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。

03

呂保明參加工作較早，他時(shí)常把“誠(chéng)信”掛嘴邊。

但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，萬(wàn)興建筑卻因存在為注冊(cè)建造師李某提供虛假注冊(cè)材料的行為，被北京住建委給予警告。

事件緣由為，萬(wàn)興建筑于2020年4月將李某的二級(jí)建造師注冊(cè)證書注冊(cè)在單位，在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)，李某并未與萬(wàn)興建筑簽訂勞動(dòng)合同。換言之，李某實(shí)際并未到萬(wàn)興建筑任職并從事執(zhí)業(yè)活動(dòng)。

近年來(lái)，地產(chǎn)下行，建筑商的日子也不好過(guò)。

去年4月，萬(wàn)興建筑被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的3132795元；緊接著11月再次被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的80000元。

萬(wàn)興建筑名下有3家子公司，還包括北京興集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、北京大興發(fā)展欣地控股。今年1月，興集房地產(chǎn)被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的5000元。

此外，萬(wàn)興建筑還有29家存續(xù)狀態(tài)的分支機(jī)構(gòu)。

其中，萬(wàn)興建筑十四分公司不僅成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的3132795元，還被限制高消費(fèi)。

該分公司因?yàn)橥锨凡牧峡睿幌掠谓ú纳獭颖毙氯A幕墻告上法庭，索賠478002.89元及逾期支付利息。

此外，萬(wàn)興建筑和十四分公司還因?yàn)?strong>拖欠工程款，被北京建磊國(guó)際裝飾工程起訴，索賠3331556.46元和利息。同時(shí)，萬(wàn)興建筑十四分公司因?yàn)?strong>建設(shè)工程分包合同糾紛，被河南省安泰工程起訴，索賠工程款167976元及利息4277.26元。

萬(wàn)興建筑十四分公司卷入民間借貸糾紛，被法院判決，歸還劉某借款本金2734494元并償付利息、違約金，萬(wàn)興建筑集團(tuán)對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任

萬(wàn)興建筑此前曾涉及農(nóng)副產(chǎn)品銷售、家具、商貿(mào)城、建材、防水工程和設(shè)計(jì)咨詢等眾多領(lǐng)域，并成立子公司，但后續(xù)這些公司都相繼被注銷或吊銷。