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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

上海優(yōu)質(zhì)板塊的宅地，從來不缺熱度。

2月20日，2025年上海一批次集中土拍開拍，涉及浦東新區(qū)、虹口區(qū)、松江區(qū)、奉賢新區(qū)4幅宅地，總起拍價(jià)高達(dá)119.24億。最后全部溢價(jià)成交，總成交價(jià)約159億元。

此輪土拍的參拍企業(yè)以國央企為主，包括中海、保利發(fā)展、招商、綠城、華潤、越秀、金茂等，龍湖是唯一參拍的民企，還有來自新加坡的慶隆集團(tuán)和星獅集團(tuán)，闊別土拍市場(chǎng)兩年的金地也重新歸來。

虹口區(qū)瑞虹新城板塊地塊和浦東新區(qū)新楊思板塊地塊備受關(guān)注，兩個(gè)地塊最終分別由金茂&慶隆聯(lián)合體、華潤置地&越秀聯(lián)合體拿下，溢價(jià)率分別為38.2%、33.4%。

松江區(qū)的松江新城地塊由金地聯(lián)合星獅、國貿(mào)拿下，溢價(jià)率14%；奉賢地塊由龍湖＆建華聯(lián)合體拿下，溢價(jià)率16.5%。

01、金茂重回市中心

虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊是本批次土拍中最貴的一塊，起拍價(jià)64.86億元，樓板價(jià)8.7萬/㎡。

華潤置地越秀聯(lián)合體全程未參與競(jìng)價(jià)，保利只在競(jìng)拍初始階段參與了一輪競(jìng)價(jià)，地塊的競(jìng)爭(zhēng)主要在中海、綠城&招商蛇口、金茂&慶隆之間進(jìn)行。

經(jīng)過183輪競(jìng)價(jià)，金茂&慶隆聯(lián)合體在第184輪出價(jià)后，以89.6435億元拿下虹口區(qū)地塊，樓面價(jià)117474元/㎡，溢價(jià)率38.2%。出讓面積1.93萬㎡，容積率3.95，最低裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡。須配建公共設(shè)施1400平方米、商業(yè)面積500平方米，無配建保障房要求。

此地價(jià)也是全國樓板價(jià)第三高的宅地，僅次于去年成交的徐匯濱江2幅地塊：綠城徐匯濱江13.1萬/㎡、宸嘉龍華地塊12.6萬/㎡。

地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，屬于虹口區(qū)板塊界面較新區(qū)域，幾乎都是新房。稍有不足的是，地塊整體不是很方正，開發(fā)設(shè)計(jì)有一定挑戰(zhàn)。3.95的容積率在當(dāng)下市場(chǎng)也不多見，但在高層住宅林立的瑞虹板塊并不意外。

周邊市場(chǎng)方面，項(xiàng)目對(duì)面的瑞虹新城瑧庭2022年初的開盤價(jià)為12萬/㎡，暫無二手房在售；旁邊瑞虹新城璟庭建成已有10年，2024年12月成交均價(jià)約12.3萬元/平方米。

南側(cè)1公里處有虹口源717項(xiàng)目在售，上一次開盤時(shí)間是去年6月，共推出228套建面約100-356房源，備案均價(jià)13.8萬/㎡，認(rèn)購率86%，截至目前，已售住宅148套，網(wǎng)簽去化率約65%。

地塊周邊最近一次土拍是去年11月27日，華潤置地以總價(jià)51.36億元競(jìng)得地塊南側(cè)1.6公里左右的虹口區(qū)C080301單元hk191A-03地塊，成交樓面價(jià)92934元/平，溢價(jià)率11.97%。

近幾個(gè)月以來，金茂在上海的補(bǔ)充意愿十分強(qiáng)烈。

2024年12月，金茂在上海以聯(lián)合體方式拿下寶山區(qū)3宗地，總地價(jià)超百億，主要分布在外環(huán)外。在去年11個(gè)月，金茂在上海只拿下了1宗地塊：第七批次土拍中，華潤+建發(fā)+金茂聯(lián)合體以15.81億元底價(jià)拿下普陀桃浦一宗地塊。

02、慶隆是誰？

在一眾眼熟的國央企中，慶隆是個(gè)相對(duì)陌生的名字。

慶隆集團(tuán)來自新加坡，是一家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域，以開發(fā)高端住宅為主，在新加坡和香港均有代表作，它的背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族。

黃祖耀家族在銀行、保險(xiǎn)、證券、資管、風(fēng)投、房地產(chǎn)、酒店管理、制藥業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域均有涉獵，如新加坡大華銀行、華業(yè)集團(tuán)、虎豹集團(tuán)等，

早在十多年前，慶隆集團(tuán)就涉獵過上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2010年，慶隆集團(tuán)子公司以超20億元競(jìng)得上海普陀長風(fēng)宅地，正式進(jìn)入上海住宅領(lǐng)域，開發(fā)了沁和園項(xiàng)目。

2012年7月，慶隆又以超6億元獲取楊浦新江灣綜合地塊，樓板價(jià)約14780元/平方米，溢價(jià)率約25.9%。2016年才公示規(guī)劃方案，項(xiàng)目即現(xiàn)在的沁風(fēng)雅苑，并傳言2017年下半年會(huì)入市。

直到2023年1月4日，沁風(fēng)雅苑開盤，一次性推出全部459套房源，建面約311-478㎡疊加，均價(jià)120056元/㎡，開盤當(dāng)天僅12組客戶參與搖號(hào)，認(rèn)籌率約11.9%。截至目前，開盤兩年有余的沁風(fēng)雅園還有413套房源可售。

之后，慶隆逐漸淡出了上海樓市。

03、華潤控盤新楊思

下午場(chǎng)的土拍，浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊（即新楊思地塊）是主角，華潤沒像上午一樣閑著，開始積極出價(jià)。

該塊地吸引了招商蛇口、保利、中海、浦發(fā)、建發(fā)、華潤置地&越秀6家房企報(bào)名。

經(jīng)過76輪報(bào)價(jià)后，華潤置地&越秀聯(lián)合體以總價(jià)50.9億元成功摘得新楊思地塊，成交樓面價(jià)為74696元/㎡，溢價(jià)率33.38%。

這塊地的競(jìng)爭(zhēng)并沒有預(yù)期來的激烈。這是整個(gè)新楊思區(qū)域的倒數(shù)第二幅純宅地，距離新楊思板塊全新規(guī)劃的核心更近。

地塊出讓信息公示以來，一直備受外界關(guān)注。相比于去年的新楊思地王，起始樓板價(jià)來到了5.6萬/平，貴了約3000元/平。

此次競(jìng)拍的地塊溢價(jià)率并未超過此前出讓的新楊思地王項(xiàng)目，但是其樓面價(jià)已經(jīng)超過。

去年11月27日，華潤&中能建&越秀聯(lián)合體經(jīng)過202輪競(jìng)價(jià)最終以總價(jià)78.97億元競(jìng)得浦東新楊思地塊，成交樓面價(jià)74426元/㎡，溢價(jià)率40.37%，創(chuàng)下了土拍有史以來最高溢價(jià)率紀(jì)錄。高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)也全部達(dá)到了上限：不低于5000元/平的裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共服務(wù)設(shè)施300㎡，還需建設(shè)2%的高端人才住房。

目前已被打造成翡雲(yún)悅府，整個(gè)社區(qū)由小高層和疊墅組成，總計(jì)提供700余套住宅，其中120平方米的戶型約有500套。

臨時(shí)展廳已于2月12日正式啟用。項(xiàng)目計(jì)劃于2月底開放正式售樓處及樣板間，并將于3月份啟動(dòng)認(rèn)籌程序。

此次競(jìng)拍地塊北側(cè)就是新楊思上園，該項(xiàng)目于去年4月30日首次開盤，共計(jì)推出612套住宅，目前已售541套，網(wǎng)簽去化率約88%。

在半個(gè)月前就對(duì)新楊思地塊發(fā)布招標(biāo)信息的象嶼地產(chǎn)，并未參與競(jìng)拍。