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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 2月18日，北京規(guī)自委昌平分局通告小沙河村及周邊地塊棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治CP00-1802-0005地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示反饋意見(jiàn)采信情況。

該地塊由越秀地產(chǎn)+未來(lái)科學(xué)城置業(yè)2024年10月22日摘得，擬打造為越秀星耀未來(lái)項(xiàng)目，規(guī)劃17棟6-8F住宅樓，共978戶，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/平方米。

方案于1月22日-2月6日進(jìn)行公示，期間收到了72份公眾反饋意見(jiàn)，建設(shè)單位針對(duì)問(wèn)題補(bǔ)充了書(shū)面意見(jiàn)：

1、地塊內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)設(shè)計(jì)形式合規(guī)，戶型設(shè)計(jì)滿足相關(guān)規(guī)范。

2、項(xiàng)目驗(yàn)收問(wèn)題，交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)施工，驗(yàn)收時(shí)與審批方案相一致。

3、屋頂構(gòu)筑物對(duì)日照的影響，滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

4、部分樓間距僅4米，方案住宅樓為多層建筑，民用建筑防火間距符合要求。

關(guān)于項(xiàng)目后期陽(yáng)臺(tái)封閉及使用問(wèn)題，是購(gòu)房者關(guān)注焦點(diǎn)之一。

對(duì)此，建設(shè)單位承諾交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案設(shè)計(jì)及驗(yàn)收，交付后陽(yáng)臺(tái)歸小業(yè)主自行使用。

而對(duì)于要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)承諾并在預(yù)售合同中明確陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)不封閉的意見(jiàn)，建設(shè)單位并未正面回應(yīng)，僅表示：將依法合規(guī)進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳。

項(xiàng)目預(yù)售內(nèi)容和住宅交付后使用方式不屬于規(guī)自分局職責(zé)，分局表示，會(huì)將相關(guān)意見(jiàn)反饋至住建主管部門(mén)。

此外，通過(guò)回復(fù)反饋意見(jiàn)，建設(shè)單位明確，星耀未來(lái)住區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)道路不得穿行室外活動(dòng)場(chǎng)地。項(xiàng)目按人車(chē)分流設(shè)計(jì)，符合高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則。

項(xiàng)目西側(cè)地鐵、北側(cè)公交場(chǎng)站噪聲影響問(wèn)題，建設(shè)單位承諾符合規(guī)定。

關(guān)于影響周邊小區(qū)房?jī)r(jià)和中海寰宇未來(lái)路段加隔聲屏及噪音投訴事項(xiàng)，則被判定為不涉及本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

越秀星耀未來(lái)占地5.63萬(wàn)公頃，建筑面積16.09萬(wàn)㎡，其中地上10.13萬(wàn)㎡，地下5.96萬(wàn)㎡，容積率1.8，建筑高度24米，綠地率30%。

規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，共978戶，均為6-8層矮板，部分為頂退戶型；

南邊4棟為錯(cuò)層設(shè)計(jì)，東側(cè)一個(gè)單元8層，西邊幾個(gè)單元為6層。

小區(qū)設(shè)有兩個(gè)人行主入口，主入口位于小區(qū)東側(cè)，與配套樓連接，做成了寬闊氣派的景觀大門(mén)，穿過(guò)配套樓即為下沉庭院和室外活動(dòng)場(chǎng)地，地下有商業(yè)空間。

此外，在小區(qū)東南角也有一棟小型商服樓，用于填補(bǔ)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。

從效果圖來(lái)看，小區(qū)大門(mén)和商服樓建筑多用圓角和切面設(shè)計(jì)，風(fēng)格統(tǒng)一；外立面色調(diào)一致，且與小區(qū)主體建筑相融合，視覺(jué)上非常和諧。

但在平面圖上，也存在一些值得推敲的小細(xì)節(jié)。

比如在東北角商服樓后面的化糞池，整體被壓在消防車(chē)道下邊，化糞池的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能否滿足承受消防車(chē)滿載時(shí)的壓力？化糞池清掏問(wèn)題怎么解決？清掏口的井蓋放在路面上，能否保證消防路的暢通？

這些需要后期設(shè)計(jì)和施工單位做好安排，否則容易造成消防安全隱患。

近日，越秀昌平新盤(pán)星耀未來(lái)戶型圖（過(guò)程稿）流出。

面積段76-132㎡，其中，107㎡/97㎡/92㎡三室兩衛(wèi)戶型為主力，占房源總數(shù)75%左右；132㎡四室兩衛(wèi)戶型占比17%；另有少量頂退小戶型房源。

92/97都是狹長(zhǎng)戶型，進(jìn)深約為面寬的2倍，這種比例下，雖然也做到了南北通透，但北向并排的兩個(gè)臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。

客廳僅南面陽(yáng)臺(tái)有窗，主臥衛(wèi)生間甚至是暗衛(wèi)；廚房開(kāi)窗面積非常小，92戶型的廚房窗子開(kāi)在北面窗井位置，與公衛(wèi)的窗子相鄰。

客餐廚一體設(shè)計(jì)，窗子過(guò)小，開(kāi)放式廚房油煙不利于釋放，會(huì)影響客廳的舒適整潔。

粗算下來(lái)，小區(qū)有近三成的房源為92/97戶型。

空間拓展方面，南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+飄窗；北向部分有設(shè)備平臺(tái)，部分頂退戶型有露臺(tái)贈(zèng)送；另外部分樓棟北側(cè)有大量不連通采光窗井，首層或有下躍空間或地下室贈(zèng)送。

從戶型圖來(lái)看，星耀未來(lái)的陽(yáng)臺(tái)全部卡在室內(nèi)主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，它不存在交付后能否封閉的爭(zhēng)議，因?yàn)橹荒芊馔炅嗽俳桓?，純純的封閉式陽(yáng)臺(tái)。

按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中3.1.5條規(guī)定：當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。

在這條規(guī)則下，星耀未來(lái)的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該全算建面，即：陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)度×寬度。

越秀小沙河地塊共包含3幅子地塊，其中0005為居住用地，0007和0008地塊分別為A6社會(huì)福利用地和A33基礎(chǔ)教育用地，由競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

地塊位于沙河鎮(zhèn)，未來(lái)科學(xué)城西區(qū)，距地鐵朱辛莊站約2公里處，可換乘昌平線和8號(hào)線，能夠承接海淀大廠外溢購(gòu)房需求。

向南還有大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，包括小米產(chǎn)業(yè)園、北京國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)基地等，已入駐小米、福田汽車(chē)、華電光大、三一眾力、揚(yáng)子江制藥等。

周邊新盤(pán)主要有大華啟宸府、越秀星樾、中海寰宇未來(lái)等，成交均價(jià)在6.2-6.5萬(wàn)/㎡區(qū)間。

此外還有近日進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)的朱辛莊二期0029地塊，交易起始價(jià)12.8億元，用地規(guī)模3.49公頃，地上建筑規(guī)模5.16萬(wàn)平方米。

小沙河地塊是越秀在北京拿下的第五塊地，2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持投資強(qiáng)度，深耕北京。

自2023年起，越秀地產(chǎn)北京公司開(kāi)始招兵買(mǎi)馬。2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產(chǎn)，擔(dān)任華北區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理，隨后以59億元一舉拿下兩宗熱門(mén)地塊。

之后，原金地集團(tuán)北京公司營(yíng)銷(xiāo)總趙峰和金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智，也相繼加盟越秀。趙峰出任越秀北京公司助理總經(jīng)理，分管營(yíng)銷(xiāo)；郭偉智出任越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長(zhǎng)。

北京南部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，越秀在北京的總體布局偏北部，主要集中在海淀、昌平等板塊。

在昌平，越秀已有梧桐星宸和越秀星樾兩個(gè)項(xiàng)目入市，小沙河新盤(pán)星耀未來(lái)距離越秀星樾距直線大約1公里。

新項(xiàng)目，越秀找來(lái)了新的合作伙伴：未來(lái)科學(xué)城。

該公司成立于2009年8月，隸屬于北京市昌平區(qū)委，當(dāng)時(shí)公司名為“北京未來(lái)科技城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司”。

2015年，公司完成集團(tuán)化改制，更名為北京未來(lái)科技城發(fā)展集團(tuán)；2017年更名為北京未來(lái)科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)有限公司。

未來(lái)科學(xué)城凈利潤(rùn)規(guī)模一直不大，2024年上半年更是錄得近十年來(lái)的首次虧損。

2021年、2022年、2023年和2024年中期，未來(lái)科學(xué)城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.64億元、115.63億元、62.65億元、35.74億元；

對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為0.27億元、0.06億元、0.02億元、-0.92億元。