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文/樂居財經(jīng) 李奕和

2月20日，2025年上海的一批次集中土拍，引發(fā)了行業(yè)的高度關(guān)注。

重要原因有幾點：其一，本次土拍部分地塊總價較高，土拍前就受到關(guān)注。

其二，四宗地塊都是溢價成交，最低溢價也達(dá)到14%，最高的溢價超過38%，說明土拍還是很激烈。

其三，這次上海土拍，民企、混合所有制企業(yè)拿地積極性有所提升，補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。龍湖、金地現(xiàn)身土拍并拿下地塊，甚至外資也來了。

這幾點，無論是哪一點單獨拎出來，都足以讓仍在回穩(wěn)的市場，眼前一亮。

特別對于金地重回上海土拍，外界更是感到意外和驚喜。

重返土拍，精準(zhǔn)投資追求“小而美”

金地此次拿地，是聯(lián)合國貿(mào)地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)拿下的，總價8.1億元，折合樓面價2.61萬元/平方米，溢價率13.98%。

地塊是位于松江區(qū)松江新城的SJC10008單元05a-24地塊，占地面積2.59萬平方米、容積率1.2、規(guī)劃建面約3.11萬平方米。

這也是金地集團(tuán)闊別上海土拍近兩年后的重返。2023年4月，金地曾在上海土拍拿下嘉定區(qū)2宗地塊。

如今重回上海拿地，金地得以在這個核心一線城市再落一子。實際上，流動性壓力得到緩解后的金地，已多次現(xiàn)身高能級核心城市拿地。

早在今年1月21日，金地集團(tuán)就曾以1.86億的總價，拿下杭州臨平老城區(qū)的一塊地，溢價31.01%，成交樓板價1.14萬元/平方米。

從前后的這兩次拿地，可以看出，回歸后的金地，在投拓上變得更為精準(zhǔn)、謹(jǐn)慎了。

首先，兩塊地的總價都不高，而上海拿下的松江新城地塊還是以聯(lián)合體形式拿下的。這里邊，國貿(mào)地產(chǎn)是上海土拍的“老玩家”，星獅則來自新加坡，兩個合作方的實力毋容置疑。

這樣的小體量地塊，可以快速盤活走量，操作起來不會有太大難度，金地能夠更得心應(yīng)手。

從地塊的素質(zhì)看，兩個地塊都偏向做高端、改善項目。

當(dāng)中，上海松江新城地塊容積率僅為1.2，限高24米，規(guī)劃為低密度住宅，產(chǎn)品為洋房或聯(lián)排。而杭州臨平老城塊地，容積率更僅有1.05，主要也是打造聯(lián)排產(chǎn)品。

對此，拿下上海地塊后，金地方面人士也向媒體指出，地塊將規(guī)劃為低密墅區(qū)，產(chǎn)品打造以創(chuàng)新型大面寬疊加產(chǎn)品為主，附加部分合院產(chǎn)品，產(chǎn)品方面預(yù)計會有全面升級。

一個顯而易見的事實是，在如今有待明朗的樓市背景下，高端、改善項目能夠帶給開發(fā)商更多的確定性。去年以來，各核心一二線城市改善項目不時掀起的市場熱潮，就是一個很好的例證。

這些項目的利潤空間更高，也為開發(fā)商的經(jīng)營提供了更多的業(yè)績保障。

另外還有一點，金地重返拿地的首批城市選擇在上海、杭州，也并不意外。

這兩個城市，一個是四個一線城市之一，購買力足夠堅挺；一個是新一線城市，科技、新興產(chǎn)業(yè)聚集的新高地，市場潛力巨大，近年來，更成為一眾房企向外開拓的兵家必爭之地。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海新建商品住宅成交金額5624億元，占據(jù)領(lǐng)先地位。

而杭州，則也是政策的轉(zhuǎn)向后全國復(fù)蘇城市中表現(xiàn)最好的城市之一。去年，杭州也是新房交易額保持在2000億元以上的幾個核心城市之一。

另外站在整個企業(yè)的策略上來看，在上海、杭州拿地或也是金地集團(tuán)一貫堅持高質(zhì)量投拓策略的延續(xù)。

2024年中報顯示，金地集團(tuán)總土地儲備約3589萬平方米，權(quán)益土地儲備約1599萬平方米，其中，一、二線城市占比約75%。其在高能級城市布局上，有較好的積累。

輕裝上陣，財務(wù)安全、維持現(xiàn)金流成為關(guān)鍵

值得一說的是，連續(xù)出現(xiàn)在土拍市場，首先是金地集團(tuán)逐步回歸正常經(jīng)營的重要體現(xiàn)。平穩(wěn)渡過償債高峰的它，說明已經(jīng)有余力開始在土地市場進(jìn)行投拓了。

作為少有已經(jīng)從流動性壓力走出來的房企，金地集團(tuán)的財務(wù)保持在安全的邊界內(nèi)。2024年中，該公司資產(chǎn)負(fù)債率68.3%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為60%，凈負(fù)債率53%，保持在合理水平。

債務(wù)與償還方面，過去一年，金地通過大宗資產(chǎn)處置、加速銷售去化等多種方式償債，全年累計償付約200億元公開債，極力降債保持財務(wù)安全。

目前，金地集團(tuán)僅存6只債券，余額為27.61億元，其中有三只今年到期，分別為2月23日到期規(guī)模17億元、4月3日到期規(guī)模為5億元、10月12日到期規(guī)模為0.59億元。

對于2月23日到期的債券，據(jù)了解，金地集團(tuán)已經(jīng)準(zhǔn)備好了相應(yīng)的兌付資金，預(yù)計本周內(nèi)打款。償完這17億后，金地集團(tuán)剩余未還的債券僅剩10個億左右了。

對于一個銷售體量仍超過六百億的房企，這個體量的債券，后續(xù)償還應(yīng)該說幾乎沒有壓力了。

如今，行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整之下，房企的現(xiàn)金流已成為抵御風(fēng)險的關(guān)鍵。

而近兩年，金地集團(tuán)也持續(xù)在持有型物業(yè)運營、物業(yè)管理、開發(fā)代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，修復(fù)與維持現(xiàn)金流，推動企業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展。

特別在開發(fā)代建業(yè)務(wù)方面，金地集團(tuán)旗下金地管理業(yè)務(wù)規(guī)模連續(xù)躍升。

2024年，金地管理累計簽約管理面積3831萬平方米，同比增長33%。住宅項目累計簽約貨值3204億元，同比增長34%。在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍筑底回穩(wěn)的背景下，實現(xiàn)逆勢增長。

持有型物業(yè)方面，金地集團(tuán)去年上半年商業(yè)物業(yè)客流、銷售額同比提升；寫字樓整體出租率提升；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)連續(xù)取得多個輕資產(chǎn)輸出項目；長租公寓出租率、租金收繳率、客戶滿意度均保持在90%的高水平。

此外，物業(yè)服務(wù)方面，金地智慧服務(wù)持續(xù)夯實業(yè)務(wù)基本盤，截至2024年中，合約管理面積約3.88億平方米，在管面積約2.41億平方米。

去年11月，天風(fēng)證券披露研究報告指出，受市場下行影響，金地集團(tuán)業(yè)績回落明顯，但銷售仍維持行業(yè)第一梯隊，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，同時債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步壓縮，償債壓力縮減。

該機(jī)構(gòu)表示，看好公司憑借穩(wěn)健經(jīng)營能力穿越周期。考慮融資政策利好及公司穩(wěn)健經(jīng)營能力，維持“持有”評級。