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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李蘭

央行“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”的表態(tài)一石激起千層浪。

在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，今年將根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，擇機(jī)降準(zhǔn)降息。

他還提到，目前金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率平均為6.6%，還有下行空間。

針對(duì)這一政策信號(hào)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)已展開(kāi)深入研判。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，貨幣政策延續(xù)“適度寬松”基調(diào)，降準(zhǔn)降息操作節(jié)奏或前置。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，政策性降息幅度有可能達(dá)到0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯著高于2024年0.3個(gè)百分點(diǎn)的降幅；降準(zhǔn)方面，王青估計(jì)2025年會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。

歷史如鏡，知往鑒今?；赝^(guò)去20年，中國(guó)樓市與貨幣政策之間存在重要關(guān)聯(lián)，這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)在政策調(diào)整周期中尤為顯著。2008年全球金融危機(jī)后，年內(nèi)連續(xù)實(shí)施5次降息，其中5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的7.74%下調(diào)至年末的5.94%，疊加4萬(wàn)億刺激計(jì)劃讓房?jī)r(jià)一年翻倍。

2015年2月5日，央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次操作是繼2012年降準(zhǔn)后，央行首次全面下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

政策效果立竿見(jiàn)影。這場(chǎng)持續(xù)5年、累計(jì)釋放超10萬(wàn)億流動(dòng)性的“放水行動(dòng)”，讓深圳灣的豪宅買(mǎi)家在簽約現(xiàn)場(chǎng)排起長(zhǎng)隊(duì)。一線城市新房成交量三個(gè)月內(nèi)翻倍。

根據(jù)央行貨幣政策報(bào)告，2015-2017年間，5年期LPR從6.15%降至4.9%。百城新房?jī)r(jià)格指數(shù)3年漲47.6%，土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”奇觀。

當(dāng)樓市從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，單純依賴降息降準(zhǔn)等政策，效果面臨邊際遞減挑戰(zhàn)。2023年，央行定向降準(zhǔn)疊加地方“因城施策”的利率調(diào)整，推動(dòng)部分強(qiáng)二線城市核心板塊房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升。但全國(guó)商品房庫(kù)存量仍高達(dá)7億平方米，市場(chǎng)整體去庫(kù)存壓力顯著。

業(yè)內(nèi)分析，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)降息對(duì)樓市的影響通常存在3-6個(gè)月的滯后期，但市場(chǎng)預(yù)期往往提前發(fā)酵。值得注意的是，今年2月份，北上廣深二手住宅成交量大增，深、滬同比增超100%。

多家商業(yè)銀行數(shù)據(jù)顯示，2024年新增房貸平均利率較2023年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，部分城市首套房利率已降至3.5%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)存量房貸利率平均降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，每年可為家庭部門(mén)釋放約1500億元消費(fèi)潛力。

若2025年降息落地，2025年5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）可能進(jìn)一步下調(diào)。例如，若LPR從當(dāng)前的3.6%降至3.1%，100萬(wàn)元30年期房貸的月供將減少約300元。

業(yè)內(nèi)人士指出，在政策支持力度較大、GDP保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的條件下，利率的下行對(duì)于穩(wěn)定樓市、股市都能夠起到積極的作用。但需注意的是，核心城市與邊緣城市的價(jià)差會(huì)擴(kuò)大。

正如某經(jīng)濟(jì)學(xué)家在《后貨幣寬松時(shí)代的房地產(chǎn)重構(gòu)》中所言：“當(dāng)78%的城鎮(zhèn)家庭財(cái)富沉淀在房產(chǎn)上，任何貨幣政策的調(diào)整都不再是單純的經(jīng)濟(jì)命題，而是一場(chǎng)牽動(dòng)社會(huì)神經(jīng)的財(cái)富再平衡運(yùn)動(dòng)。”