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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

從中海學(xué)仕里，到眾福紅山印和深業(yè)上城學(xué)府，近兩年來，熱衷于“雞娃”的深圳家長，讓“深高北”學(xué)區(qū)房即便在較為低迷的樓市行情里，也收獲了一波熱度。

而近日消息傳出，紅山華府作為“深高北”（深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)）學(xué)區(qū)內(nèi)的待售新盤，也即將入市。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)這周末開放展廳，3月中旬開放樣板房，4月中旬開盤入市。節(jié)奏很是緊湊。

紅山華府位于深圳龍華民寶路和新區(qū)大道交匯處，距離“深高北”僅五六百米，因此學(xué)區(qū)也成為其最大的看點(diǎn)。

項(xiàng)目不大，占地面積僅約0.5萬㎡，建筑面積約3.59萬㎡，容積率5.17，綠化率40.01%。

整個(gè)小區(qū)僅規(guī)劃了兩棟住宅，分別為1棟一單元、33F和1棟二單元、29F，總規(guī)劃戶數(shù)352戶。可售商品房僅有一棟，為1棟一單元，共186戶。剩下的為回遷房。

且戶型均為小面積產(chǎn)品，主要為63-65-69-78㎡的兩房至三房，其中63-69㎡的兩房93套，78㎡的三房93套。樓棟為2梯6戶設(shè)計(jì)。

具體戶型上，項(xiàng)目01、02、06戶型均為78㎡的三房，01、02戶型對(duì)稱，西南向，06戶型則跟01戶型一樣，但朝向是東南。

另外，03戶型69㎡，東北向；05戶型63㎡，東北向；07戶型66㎡，東南向。

整體上看，紅山華府的戶型，沒有太明顯的缺陷。不過小面積段，決定了產(chǎn)品的空間不會(huì)那么寬裕。如其餐廳的空間就較為緊湊，多個(gè)戶型里面的餐廳，甚至?xí)加玫酵ǖ赖目臻g。

此外，07的66㎡戶型和03的69㎡戶型，出現(xiàn)了臥室門對(duì)臥室門的情況。

雖然是小戶型，紅山華府卻是按新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的。在不含飄窗陽臺(tái)的情況下，得房率在80%以上，加上贈(zèng)送面積（平均13.7%），平均得房率在93.7%以上。

價(jià)格方面，參考周邊樓盤，據(jù)了解，此前上城學(xué)府折后均價(jià)約7.56萬/m2，中海學(xué)仕里開盤均價(jià)8.2萬/m2左右。

紅山華府的價(jià)格尚未出來，但其小面積意味著上車門檻較低。若以7.5萬左右計(jì)算，最小面積的63 m2產(chǎn)品，總價(jià)在472萬左右。

雖然頭頂“深高北”的光環(huán)，紅山華府的缺點(diǎn)其實(shí)也并不少。

首先一點(diǎn)，項(xiàng)目僅有兩棟樓，而可售的僅有一棟，以戶數(shù)計(jì)算，有47%的回遷房，客群并不那么純粹。

其次，項(xiàng)目體量小，幾乎沒有花園，休閑空間不足。小區(qū)雖然在一層做了架空，形成架空花園，但1層的架空空間還有車庫。

另外，整個(gè)項(xiàng)目的車位數(shù)量僅216個(gè)，其中就包含了44個(gè)地上車位，車位比僅1：0.61，后期停車無疑比較緊張。

還有一點(diǎn)，紅山華府西南跟東南側(cè)都是民房，且距離比較近，總平圖顯示的1棟一單元樓體距離南向民房最近的僅19米左右。

一些低樓層的視野和采光可能會(huì)有比較大的影響。

紅山華府項(xiàng)目地塊屬于征地返還用地，由深圳市民治橫嶺股份合作公司、深圳市民治向南股份合作公司、深圳市民治東邊股份合作公司、深圳市民治塘水圍股份合作公司、深圳市民治樟坑股份合作公司5家村股份公司持有，而恒壹集團(tuán)作為合作方。

恒壹集團(tuán)（深圳市恒壹集團(tuán)有限公司）的知名度并不算高。

官網(wǎng)顯示，該集團(tuán)成立于2018年，注冊資本為1.108億元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、物業(yè)服務(wù)、數(shù)字化科技平臺(tái)服務(wù)等業(yè)務(wù)為一體的民營企業(yè)，市值規(guī)模過億。

其業(yè)務(wù)最開始誕生于1990年，初期以個(gè)體戶形式存在，所經(jīng)營業(yè)務(wù)以名下不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)租賃為主。

后于2000年創(chuàng)立集團(tuán)前身——深圳市文創(chuàng)達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，從經(jīng)營寫字樓商業(yè)起步，布局深圳龍華片區(qū)。

2018年，其改組為集團(tuán)公司，并轉(zhuǎn)型成為深圳龍華本土地產(chǎn)開發(fā)商。該公司首個(gè)建設(shè)的項(xiàng)目是恒壹四季華府，在2021年才封頂。

目前，恒壹集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目僅有兩個(gè)，除了恒壹四季華府，另一個(gè)便是恒壹紅山華府。

另外，其城市更新業(yè)務(wù)則包括有民治市場更新單元項(xiàng)目、民治民樂地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目和沙嚇工業(yè)區(qū)城市更新單元項(xiàng)目。

恒壹集團(tuán)的董事長為張敬斌，副董事長為張岸行。股權(quán)關(guān)系上，恒壹集團(tuán)由深圳市全一投資發(fā)展有限公司、張岸行分別直接持股80%、20%。

深圳全一投資則由張敬斌、張岸波持股99%、1%。張敬斌作為恒壹集團(tuán)的實(shí)際控制人，持有受益股份79.2%。