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文/樂居財經(jīng)深圳  嚴明會

“總價六字頭，買深圳南山三房。”這是遠洋觀山海家園最新一批產(chǎn)品，給市場留下的一大標簽之一。

上周五，這個位于南山荔灣板塊的樓盤，取證加推，包括2棟一、二、三單元取證，房源套數(shù)295套。

項目實際推出2棟二單元、110套房源、兩梯五戶，面積段為95㎡的3房2衛(wèi)，以及110㎡、113㎡的4房2衛(wèi)。

新開盤綜合折扣為9.22折，折后單價6.99-8.38萬/㎡，總價在689萬-909萬之間。

觀山海家園，為荔源實業(yè)股份有限公司返還用地，原是荔山工業(yè)園，由遠洋集團收購而來的舊改項目。

其位于南山區(qū)興海大道東側、沿山路南側，大南山腳下，距離5號線荔灣站僅幾百米。

項目總占地面積4.24萬㎡，總建面16.3萬㎡。整個小區(qū)規(guī)劃12棟17-25層的住宅，共870戶。

具體包括1棟一二三單元、2棟一二三單元以及3棟一二單元、4棟一二單元、5棟、6棟。產(chǎn)品建面涵蓋95-138㎡，兩梯兩戶、兩梯四戶、兩梯五戶。

去年12月，觀山海家園首推1棟一、二、三單元，共258套房源。首開銷售122套房源，去化約47%。

至今兩個多月過去了，深圳住建局數(shù)據(jù)顯示，觀山海家園首開1棟目前已備案、已簽認購書110套左右，據(jù)此的網(wǎng)簽去化率約43%。

另外，樂居財經(jīng)查閱了解，1棟目前有60套左右房源顯示為“在建抵押”狀態(tài)。

在房源狀態(tài)解釋一項，“在建抵押”指房屋售出前開發(fā)商為貸款將房屋抵押給銀行，根據(jù)其與銀行的協(xié)議，在一定條件下可以銷售。

簡單來說，這些房源目前是抵押在銀行手上的。

新取證推出的2棟產(chǎn)品，戶型整體設計還算不錯，沒有出現(xiàn)太大的弊端。

其95㎡、110㎡的產(chǎn)品客廳陽臺連接到次臥，打造了較大的陽臺空間；113㎡的產(chǎn)品，橫廳設計，同樣打造了大陽臺。

三個戶型產(chǎn)品，主臥都有L型飄窗設計，且110㎡、113㎡戶型，主臥外的剩余房間也都有飄窗。

戶型上的不足，主要體現(xiàn)在個別房間的空間可能比較局促。如110㎡戶型的書房，除去飄窗部分，實際的空間并不算大。

作為備受關注的項目，觀山海家園被稱為是南山前海最卷新盤。

這是因為，項目不僅靠山面海，有自然景觀優(yōu)勢。

且作為新規(guī)產(chǎn)品，含贈送得房率到95%-97%。而容積率僅2.65，在深圳核心區(qū)，已經(jīng)算很低了。

另外，觀山海家園均為商品房，無回遷、保障房，居住客群也較為純粹。

當然，不足也是有的。

周邊配套、環(huán)境影響方面。

首先，項目在南山荔灣板塊邊緣，對比桂灣、媽灣核心區(qū)，屬于較為邊緣地帶，配套上會有所欠缺。

其次，觀山海家園距離興海大道較近，部分戶型容易受貨車噪音影響。

項目還比較受到關注的一點，是毗鄰大南山，后山上有幾座古墓。這個問題雖然見仁見智，但還是有部分購房者較為介意。

產(chǎn)品方面，雖然觀山海家園在戶型、得房率、容積率等較具優(yōu)勢。但部分樓棟的停車位卻存在一個較大問題。

整個小區(qū)配建車位987個，車位戶數(shù)比為1.13。但這里面，住宅車位871個，剛好夠覆蓋住宅戶數(shù)。

剩下的，商業(yè)車位56個，公共配套車位20個，由政府管理的社會車位40個。

并且，這40個由政府管理的停車位位于2棟一單元半地下二層南側。

還有一點，項目的地下車庫有半地下一層、半地下二層和地下一層共三層。

小區(qū)的3、4、5、6棟電梯均可以直達三層地庫中的任意一層。

而1、2棟的電梯，卻只能直達半地下二層，不能直達半地下一層和地下一層。

據(jù)了解，項目半地下二層的停車位共488個，而1、2棟的戶數(shù)553戶。

這里面，還包括了公共配套車位，社會車位沒有剔除。

意味著，1、2棟的住戶，往后要去半地下一層和地下一層，需要中轉才能到達。

而半地下二層車位不足，導致該兩棟樓必然將有部分住戶需要將車位選在另外兩層地庫。

目前，觀山海家園推出的兩批房源，均來自1、2棟。

對于這個問題，據(jù)悉，開發(fā)商業(yè)也給出了解決方案，就是在小區(qū)中間設計兩部垂直電梯，可直達三個地庫。還設計了兩個人行口，連通半地下一層和地面小區(qū)花園。

當然，這樣肯定還是沒有在樓棟直達地庫方便。特別是在下雨天的時候，住戶需要從地庫上到地面花園，再走一段路才能回到自己的樓棟，想想是不是就覺得不是很方便。

觀山海家園開發(fā)主體為深圳市遠荔實業(yè)有限公司。工商信息顯示，后者由深圳市金鑾尚灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市南山荔源實業(yè)股份有限公司分別持股80%和20%。

深圳遠荔實業(yè)的董事長、經(jīng)理為楊曼麗。今年2月，深圳遠荔實業(yè)董事成員出現(xiàn)變更，董事長由周建華變更為楊曼麗，董事之一的陳榮華也由李瞳接替。