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樂(lè)居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 3月14日，海淀功德寺新盤和樾望雲(yún)取得預(yù)售許可證，備案名為“和樾苑”。

準(zhǔn)售房源包括14棟樓全部地上住宅共639套，總建面約8.24萬(wàn)㎡，擬售均價(jià)在10.06萬(wàn)-10.86萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

和樾望雲(yún)所在地塊成交于2024年11月5日，由越秀地產(chǎn)以63.825億元觸頂價(jià)搖號(hào)摘得，后續(xù)引入華潤(rùn)置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼地區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約14.13萬(wàn)㎡，其中地上建面8.92萬(wàn)㎡，地下約5.2萬(wàn)㎡。

產(chǎn)品以139㎡首改戶型為主，部分98/108㎡剛需房型，還有少量/172/178改善性大平層。

樓盤表隨機(jī)查看得房率，在79.3-84.1%區(qū)間：

1號(hào)樓共10層4個(gè)單元，80套房源，其中：建面139.2㎡四室兩廳，套內(nèi)115.66㎡，得房率83.1%；

2號(hào)樓共10層4個(gè)單元，80套房源。其中：建面103.45㎡三室兩廳，套內(nèi)85.94㎡，得房率83.1%；建面94.11三室兩廳，套內(nèi)78.18㎡，得房率83.1%。

4號(hào)樓共9層3個(gè)單元，54套房源。其中：建面178.07㎡四室兩廳，套內(nèi)149.73㎡，得房率84.1%；建面172.3㎡四室兩廳，套內(nèi)144.88㎡，得房率84.1%。

13號(hào)樓共6層4個(gè)單元，48套房源。其中：建面99.21㎡三室兩廳，套內(nèi)78.67㎡，得房率79.3%。

139戶型是絕對(duì)主力，共有276套，占比近四成。四居兩衛(wèi)戶型，南向三面寬，客廳面寬4米，落地窗設(shè)計(jì)。打出家庭圖書館、X空間等概念。

98平入門戶型，中間戶，共140套。實(shí)用三居，南向兩開(kāi)間，通面寬飄窗。主臥套間設(shè)計(jì)；餐客廚一體，廚房只在天井有個(gè)窗戶，通風(fēng)一般；北向兩間次臥+三分離次衛(wèi)；獨(dú)立家政區(qū)+玄關(guān)。

108平戶型是98三居PLUS版本，僅63套。功能布局基本一樣，由于是邊戶，客廳有270度轉(zhuǎn)角大飄窗，廚房的窗子開(kāi)得更大，整個(gè)客餐廚分區(qū)更方正。采光方面，108完勝其它所有戶型，數(shù)量又少，絕對(duì)會(huì)是被搶爆的房源。

頂配戶型共160套，做了兩個(gè)建面，172是中間戶，178是邊戶。四葉草格局，南向雙套間設(shè)計(jì)，5.4米大寬廳，全景落地窗，主臥步入式衣帽間、三分離衛(wèi)浴、雙臺(tái)盆，正中間有大浴缸。這個(gè)戶型一分錢一分貨，沒(méi)額外贈(zèng)送。

整體來(lái)看，首付150萬(wàn)入手上地板塊新房，戶型之類的，錦上添花的存在?？鐓^(qū)到跟豐臺(tái)、順義，那沒(méi)得比，同比本區(qū)域新盤，縱比過(guò)去的海淀老樓，不要太香。

但海淀業(yè)主還是有自己想法的，之前地塊規(guī)劃方案公示的時(shí)候，有反饋意見(jiàn)提到，“退臺(tái)戶型太多，影響市容市貌，建議不設(shè)置退臺(tái)?！?/p>

項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)14棟6-10層住宅樓，其中，位于小區(qū)正中間的6棟樓均為9層退臺(tái)8層的設(shè)計(jì)。

公眾在反對(duì)退臺(tái)的同時(shí)，也要求建設(shè)單位確認(rèn)屋頂退臺(tái)層是否為悶頂空間，坡屋面是否大于30度，消防高度算至檐口還是檐口至屋脊的中心。

對(duì)此，建設(shè)單位表示，本項(xiàng)目建筑高度、層數(shù)設(shè)置均合理合規(guī)，屋面形式采用坡屋頂設(shè)計(jì)，與區(qū)域城市風(fēng)貌統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

而關(guān)于坡屋頂設(shè)計(jì)，明確了兩點(diǎn)：

1、屋頂退臺(tái)層屋面下方為混凝土填充，無(wú)使用功能。無(wú)使用功能，換句話說(shuō)，該項(xiàng)目的坡屋頂僅為裝飾，并沒(méi)有做閣樓。

2、樓棟的斜屋面坡度均小于30度，消防高度計(jì)算至該樓棟頂層的屋面面層。因此消防高度未超過(guò)27米，不需設(shè)置消防撲救場(chǎng)地。

小區(qū)東西兩側(cè)中部位置各有一個(gè)人行出入口，西入口為小區(qū)大門，進(jìn)來(lái)是一棟居住公共服務(wù)樓，1層為物業(yè)，地下有菜市場(chǎng)和其它商服空間。

此外，大門南側(cè)的11#樓，首層也有便利店等小型商服，也因此沒(méi)做地下室。

穿過(guò)物業(yè)樓是一大片室外活動(dòng)場(chǎng)地，再往東就是下沉庭院所在，另外在物業(yè)樓北邊，以及小區(qū)東南角靠近13#的位置，還各有兩塊標(biāo)記為下沉庭院的空間，未來(lái)泛會(huì)所空間不少。

相對(duì)豐臺(tái)的“好房子”產(chǎn)品，功德寺兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品力上均沒(méi)有太大創(chuàng)新，但勝在性價(jià)比。

與朱房地塊9.5萬(wàn)/平的樓板價(jià)相比較，功德寺項(xiàng)目10.5萬(wàn)/平的銷售指導(dǎo)價(jià)，顯得非?！捌揭捉恕保A(yù)計(jì)不會(huì)有太大去化難題。

項(xiàng)目守著中關(guān)產(chǎn)業(yè)園，步行至地鐵約1.5公里，13B號(hào)線建成后能近一些，1公里左右。

周邊大型商業(yè)不多，南邊有大體量的安置房，約2100戶居民回遷后，基本生活配套將逐步完善。

最拿的出手的當(dāng)屬學(xué)區(qū)，根據(jù)之前的規(guī)劃，功德寺地塊屬于上地街道樹村地區(qū)的0702街區(qū)。眾所周知，上地是派位最好的學(xué)區(qū)沒(méi)有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校。

但和樾玉鳴和和樾望雲(yún)能否被劃入上地學(xué)區(qū)？官方的回復(fù)是：目前還不確定功德寺新房的學(xué)區(qū)歸屬。

據(jù)悉，上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)目前的學(xué)位已飽和，即使是樹村校區(qū)也更優(yōu)先當(dāng)?shù)鼗剡w房，有學(xué)位時(shí)，才能保證商品房小區(qū)部分入學(xué)。

功德寺兩個(gè)項(xiàng)目大概率會(huì)被劃到東南側(cè)新建的101學(xué)校。

該校由北京市一零一中學(xué)承辦并參與學(xué)校建設(shè)，其中十二年制學(xué)校規(guī)劃建設(shè)72個(gè)班，幼兒園則規(guī)劃9個(gè)班，計(jì)劃于2028年秋季開(kāi)學(xué)前交付使用。