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樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 3月14日，北京住建委發(fā)布建發(fā)金茂觀宸預(yù)售許可預(yù)告，備案名為觀宸嘉園。

?項(xiàng)目規(guī)劃11棟6-18F洋房+小高層，約479戶。?

從預(yù)售許可預(yù)告中的批準(zhǔn)預(yù)售部位來看，本次拿證房源為2#-11#號地上住宅，準(zhǔn)許銷售面積共58183.32㎡。

建發(fā)金茂·觀宸，是建發(fā)房產(chǎn)與金茂在北京的合作首秀，擬打造建發(fā)在京的首個(gè)“風(fēng)雅宋韻”系列產(chǎn)品。?

項(xiàng)目位于槐房西路，北側(cè)為槐房萬達(dá)廣場，緊鄰地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站。

建設(shè)用地面積約3.04萬平方米，總建筑面積約9.24萬平方米，其中地上建筑面積6.08萬平方米，地下建筑面積3.16萬平方米，最高建筑58米，容積率2.0。

外觀設(shè)計(jì)上，從小區(qū)大門、配套樓到所有住宅樓，全部采用了屋脊高聳的雙層大飄檐。

在平面圖上顯示有兩棟樓設(shè)置了首層架空，小區(qū)內(nèi)設(shè)有風(fēng)雨連廊和多處水系。

從西側(cè)景觀大門步入后，連接下沉?xí)蛢蓷澕芸諏?，及至整個(gè)中央廣場水系周邊的通道。會所周邊環(huán)繞著廊亭廊道，中央廣場也依水建起一座小亭，周邊有帶頂蓋的廊道。

小區(qū)里有多處水系景觀，從大門外兩邊的水池，到中央廣場水景，包括7#樓南側(cè)，也有一大片水藍(lán)色區(qū)域。

建發(fā)金茂觀宸共7個(gè)戶型，面積段111-165㎡，設(shè)計(jì)上全面落實(shí)了“豐富居住空間形式”。

南向通面寬內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積；北向/西向大尺度設(shè)備平臺全贈送；側(cè)邊飄窗面積全贈送……均可封閉做室內(nèi)空間。

1、起步111戶型三室雙衛(wèi)，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉(zhuǎn)角陽臺，北向小臥搭配2.5㎡設(shè)備平臺，空間不輸于南向次臥；

2、四居建面低至113平米，并且借助陽臺和設(shè)備平臺的擴(kuò)展面積，打造出四葉草戶型，并且每個(gè)臥室都能達(dá)到舒適面積，沒有那種湊房間數(shù)的“小籠屋”。

南向主臥（含衛(wèi)）20.23㎡，南向次臥和兩間北向臥室也都在10㎡以上；餐客面積約31㎡；廚房面積略小，僅有7㎡左右，勝在方正，且可與餐廳打通做空間延展。

3、116戶型主臥則升級為轉(zhuǎn)角陽臺，西北次臥帶側(cè)邊飄窗；

4、贈送比例最高的136戶型則是給唯一沒有陽臺的次臥配置了西南向轉(zhuǎn)角飄窗，贈送面積超15平米；

5、最大面積的165戶型，四個(gè)開間朝南，每個(gè)房間都有陽臺。

當(dāng)然設(shè)計(jì)也存在一些問題：

1、全部戶型，都有一個(gè)臥室房門正對著公衛(wèi)的洗手盆，洗手盆上一般都會有鏡子，半夜上廁所開門就看見人影晃動，想想還是有點(diǎn)驚悚。把鏡子遮起來，日常使用又不便利。

2、包括111、116和132在內(nèi)的多個(gè)戶型，入戶門正對著衛(wèi)生間。這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌，“開門見廁，穢氣迎頭”。

建發(fā)金茂觀宸主打新中式，正所謂“風(fēng)雅宋韻”，刻板印象里，喜歡這種風(fēng)格的房子，多少會對風(fēng)水有點(diǎn)講究，上面這兩個(gè)“渾不吝”的設(shè)計(jì)，改動起來有點(diǎn)難度，估計(jì)會勸退一部分購房者。

3、111、136戶型，客廳太小，擺放三人位沙發(fā)略顯局促。

4、大戶型有暗衛(wèi)。一整套戶型圖看下來，反而是小面積戶型有巧思，更具性價(jià)比；大戶型反而平平，就連端戶都沒有側(cè)邊飄窗。

項(xiàng)目所在豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-01地塊成交于2024年11月29日，由建發(fā)房產(chǎn)旗下福州裕誠房地產(chǎn)以24.35億元底價(jià)摘得。

2024年12月5日，福州裕誠房地產(chǎn)設(shè)立項(xiàng)目開發(fā)主體北京兆興房地產(chǎn)，注冊資本24.35億元，由林猷松擔(dān)任法定代表人、董事長，林鴻猷為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

2024年12月24日，福州裕誠房地產(chǎn)將持有北京兆興房地產(chǎn)價(jià)值約15.58億元的股權(quán)數(shù)額，質(zhì)押予建發(fā)房產(chǎn)旗下的上海建發(fā)盛高企業(yè)發(fā)展有限公司。

12月31日，福州裕誠房地產(chǎn)將持有北京兆興房地產(chǎn)價(jià)值約8.76億元的股權(quán)數(shù)額，質(zhì)押予金茂旗下的北京方興亦城置業(yè)有限公司。

先質(zhì)押后轉(zhuǎn)讓，是股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作的常規(guī)做法。這意味著，豐臺槐新地塊項(xiàng)目未來的權(quán)益將由建發(fā)和金茂分別持有64%和36%。

全套戶型圖