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文/樂居財經(jīng)北京 林振興

豐臺樓市很卷。

因?yàn)榉孔硬皇悄敲春觅u，庫存積壓至上萬套。豐臺操盤手紛紛祭出絕殺，開始瘋狂拼速度、卷產(chǎn)品。

這不，建發(fā)金茂觀宸本周日就要搶先開盤了。此前，它流出的戶型分布圖上，曝光了風(fēng)雨連廊，將好房子“三件套”（陽臺 風(fēng)雨連廊 架空層）拿捏死死的。

比它早拿地一個月的北京隅·西頌該緊張了。兩個項(xiàng)目直線距離不到5公里。

北京隅，是金隅全新豪宅譜系。

金隅地產(chǎn)則在去年6月以底價63.8億元，摘得朝陽區(qū)十八里店地塊，打造北京隅·東序項(xiàng)目，12月中旬開盤。金隅嘉業(yè)繼承了這個產(chǎn)品系，在豐臺打造北京隅·西頌。

金隅地產(chǎn)頂住了首發(fā)壓力，東序在東四環(huán)創(chuàng)造開盤熱銷25億的佳績；但在南四環(huán)的西頌，卻被金隅嘉業(yè)打造成了一個剛需盤，戶型設(shè)計不僅中規(guī)中矩，甚至連“三衛(wèi)”都沒有。

除了154平的樓王戶型，剩下的都是122平以下的小戶型。金隅嘉業(yè)有自己的心思，它把目標(biāo)鎖定在剛改人群身上，靠總價低砸盤。

相比東序的拿地到售樓處開放時間不到4個月，西頌10月底拿地至今已經(jīng)過去快五個月，樣板間都還沒有開放，據(jù)說要等到三月下旬。

不僅跟自己兄弟比慢，金隅嘉業(yè)的產(chǎn)品信息和項(xiàng)目推進(jìn)比豐臺后續(xù)的幾個地塊都要慢。再等下去，豐臺壓軸項(xiàng)目萬泉寺和西南郊冷庫項(xiàng)目，都要入市了。

01

在豐臺，金隅嘉業(yè)的對手實(shí)在太多了。它要面對未開盤的對手就包括建發(fā)金茂觀宸、中海萬泉寺和西南郊冷庫項(xiàng)目，家家都卷的不得了。

此外，在售新盤對手還有云境、豐和叁號院，它們幾乎是貼臉競爭。

西頌的戶型圖很講究，都是英文標(biāo)注。但你讓購房中堅力量，北京大爺大媽怎么看得懂？

從目前西頌發(fā)布的戶型圖來看，其面積段約為112㎡/118㎡/122㎡/154㎡三居四居，另有少量頂退戶型。

金隅嘉業(yè)是“干中學(xué)”，直接抄來了金茂璞逸豐宜的雙陽臺“作業(yè)”。

南向1.5米內(nèi)嵌式陽臺 0.7米花池 北面設(shè)備平臺。加上贈送后，得房率直線躥升，約86%-96%。

一般來講，進(jìn)深小于0.7米的花池不入計建面，看似贈送面積多了，但在北方城市來說，不能包入室內(nèi)的開敞空間，利用率大打折扣。

西頌還有一個旗鼓相當(dāng)對手——建發(fā)金茂觀宸。

產(chǎn)品上，西頌有的配置它都有，也有架空層、會所。 而且戶型面積段，觀宸與西頌也基本重合，都在卷小四居。

舒適度上，西頌容積率2.5，東邊有個1.9萬平米公園；觀宸容積率2.0，東邊是一塊空地。

拿西頌112㎡與觀宸111㎡進(jìn)行PK，兩個戶型格局大致一樣，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉(zhuǎn)角陽臺。

西頌的亮點(diǎn)在于，南向陽臺外面有花池。但四頌戶型缺角，觀宸更為方正，而且11平廚房真的很大氣。

西頌118平四居進(jìn)門后，左手儲藏間，右手家政間。明明最北邊臥室可以寬敞大些，卻偏偏拿出一部分做儲藏間。這導(dǎo)致最北邊臥室才6.325平（不加贈送的設(shè)計平臺），真的好袖珍。

更大點(diǎn)的122平四居戶型，部分房間面寬不足3米，導(dǎo)致空間局促，尤其是次臥和書房。

令購房者看不懂的是，西頌118平比122平南向面寬大，而且118平最北邊臥室、南向次臥也比122平面積大；122平公衛(wèi)竟然沒有干濕分離，家政間也消失了，餐廳比客廳面寬都大。

最后來吐槽下154平戶型，去家政間必須經(jīng)過廚房，它倆是鄰居。但這樣一來也有一個問題，廚房的油煙味會不會飄到家政間，影響存放的衣物或者清潔用品。

西頌做到154平頂配，衛(wèi)生間也才兩個。人家觀宸比你更小的150平戶型，就有三個衛(wèi)生間。

此外，西頌154平的客廳面寬（5.5米）不敵觀宸150平（6.3米）。

最讓購房者忍不了的是，西頌除了154平，其他戶型進(jìn)門就見廁所，“四萬多拿地八萬賣，能不能把你的戶型好好設(shè)計，開門見廁，你是咋想的？”

一般來說，大門直對廁所，阻礙財氣入宅，形成退財格局，導(dǎo)致家中錢財難聚，財運(yùn)不佳招小人。

02

西頌是豐臺的“新刺客”。它生逢其時，成為“好房子”的首個受益者。

項(xiàng)目不到5萬的樓面價，高達(dá)9萬的銷售指導(dǎo)價，金隅嘉業(yè)可以做增配的空間很充裕。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案公示，北京隅西頌總建面8.3萬平方米，擬建設(shè)7棟8-18F住宅樓，建筑高度54.75米(最高)，容積率2.5，綠地率30%。

北京出臺高品質(zhì)住宅設(shè)計導(dǎo)則后，架空層也成了新盤標(biāo)配。北京隅西頌主入口的1#、2#兩棟都設(shè)置了首層架空，這也是繼金茂璞逸豐宜之后，豐臺第二個架空層項(xiàng)目。

如果再有風(fēng)雨連廊，兩棟架空層樓棟可直通中央下沉庭院，連貫起來做成泛會所。

西頌占地面積并不大，三面都是馬路，營造出寬松的環(huán)境有難度，所以它必須做個下沉庭院。

下沉庭院的位置也不在小區(qū)入口，而放在了項(xiàng)目東側(cè)兩棟樓正中間，與樓王棟并排，里面包括菜場、物業(yè)服務(wù)用房和小型商業(yè)，約1100平米。

而且，下沉庭院的位置，剛好卡在隔壁公園的中軸線上。這里如果開一道門，可以假裝是自家后花園，直接PK豐和叁號院的“湖景房”。

但因?yàn)闁|側(cè)公園實(shí)際為對公眾開放的，此設(shè)計被質(zhì)疑涉嫌違規(guī)占用公共資源，且未來可能因管理問題引發(fā)業(yè)主與公眾的沖突。

西頌設(shè)計公司為基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計，總部位于成都，中標(biāo)價1490萬元，大股東為鐘明。

西頌的項(xiàng)目公司為北京南苑嘉盛置業(yè)，它也是豐臺區(qū)久敬莊安置房項(xiàng)目的開發(fā)商。

2024年8月8日，豐臺區(qū)久敬莊路南側(cè)棚戶區(qū)改造安置房項(xiàng)目二標(biāo)段南區(qū)住宅園林景觀其他配套設(shè)施工程項(xiàng)目，一工人在車庫出入口雨棚頂部進(jìn)行玻璃安裝過程中墜落地面死亡。事故造成直接經(jīng)濟(jì)損失約145萬元。

03

金隅嘉業(yè)頗為低調(diào)，它已許久沒有出現(xiàn)在北京公開的土拍市場。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，金隅嘉業(yè)成立于1996年，注冊資本65億元，由上市企業(yè)金隅集團(tuán)100%持股，法人兼執(zhí)行董事為王明昌，經(jīng)理為程喜興。

近兩年來，金隅嘉業(yè)的人事變動頗為頻繁。2023年10月，公司法定代表人變更為王明昌，程喜興成為經(jīng)理。緊接著去年7月，丁華森、劉斯蓮?fù)顺龈吖苊麊危旌昀?、周玲補(bǔ)位。

在金隅嘉業(yè)2024年工作會議中，王明昌指出，嘉業(yè)公司打好“四大戰(zhàn)役”：

一是全面打贏經(jīng)營工作“攻堅戰(zhàn)”，推動油氈廠、望京之星、西山甲一號50文娛地塊、朝陽新城D組團(tuán)和康惠園等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新突破；二是全力打好自有土地盤活“持久戰(zhàn)”，推動通州、海淀、昌平、石景山、房山等區(qū)域自有土地落地見效；三是打響經(jīng)濟(jì)效益“保衛(wèi)戰(zhàn)”；四是打好安全穩(wěn)定“防御戰(zhàn)”。

目前，金隅嘉業(yè)旗下有10家存續(xù)的子公司，業(yè)務(wù)涉及北京、唐山和內(nèi)蒙，包括北京金隅長陽嘉業(yè)房地產(chǎn)、北京南苑嘉盛置業(yè)、北京隅通置業(yè)、內(nèi)蒙古金隅置地投資、北京金隅萬科房地產(chǎn)、北京金隅望京置業(yè)、唐山金隅巨龍房地產(chǎn)、北京金隅房地置業(yè)和北京金隅朝新天地置業(yè)。

京城之外，金隅嘉業(yè)并非順風(fēng)順?biāo)?o:p>

據(jù)天眼查顯示，內(nèi)蒙古金隅置地投資存在欠稅超4041萬元；唐山金隅巨龍房地產(chǎn)則被業(yè)主告上法庭，因其開發(fā)的商品房存在室內(nèi)多處墻體裂縫、屋頂多處漏水、外墻保溫材料不符合標(biāo)準(zhǔn)等問題，法院判決其賠償款29100元。

在北京主場，也有業(yè)主因?yàn)楸本┙鹩绶康刂脴I(yè)交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，將其告上法庭。最終，法院判決，北京金隅房地置業(yè)對該業(yè)主房屋北邊廁所墻體裂縫進(jìn)行維修，并賠償財產(chǎn)損失32418元。

實(shí)際上，金隅嘉業(yè)此前的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還涉及天津、青島、南京、安徽、杭州、成都等城市。

但離奇的是，2018年，金隅嘉業(yè)陸續(xù)退出上述這些城市，將子公司轉(zhuǎn)讓予金隅地產(chǎn)，包括了金隅房地產(chǎn)開發(fā)合肥有限公司、金隅（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金隅（杭州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金隅置業(yè)安徽有限公司等。

至于為何金隅嘉業(yè)要調(diào)整業(yè)務(wù)，這或許只有高層心里最為清楚。

據(jù)裁判文書顯示，2006年至2017年，王東利用擔(dān)任金隅集團(tuán)黨委書記、董事長等職務(wù)上的便利，為金隅嘉業(yè)公司原總經(jīng)理、松鼠文旅公司法定代表人黃某在職務(wù)晉升、企業(yè)經(jīng)營以及松鼠文旅公司在廊坊項(xiàng)目協(xié)調(diào)等事項(xiàng)上提供幫助。

2008年7月至2010年3月，王東先后4次通過黃某以明顯低于市場的價格，購買金隅嘉業(yè)公司開發(fā)的四套房屋。經(jīng)鑒定，該四套房屋購買價格低于市場價格共計697萬余元。此外，2016年至2017年11月，王東要求黃某接手其妻弟未完成收購的廊坊項(xiàng)目。黃某除支付項(xiàng)目收購款外，還應(yīng)王東要求向其親屬額外支付400萬元。

現(xiàn)任金隅嘉業(yè)總經(jīng)理為程喜興，山西人。他曾是金隅程遠(yuǎn)公司副總經(jīng)理，該公司是金隅地產(chǎn)子公司。

面對豐臺眾多勁敵，程喜興該發(fā)力了。