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文/北京進深 林振興

李紅亮告別最熟悉的廣州，北上進京了。他的辦公桌上，擺了一大摞保利北京的文件材料。

10多年前，他因為牽頭保利發(fā)展股權激勵，要經常往北京出差，跑證監(jiān)會，跑國資委。但沒想到如今，他要常駐這個城市。

三月，李紅亮“空降”至保利發(fā)展北京公司總經理的位置上。

這個結果蠻出乎意料的。此前，地產圈傳聞最多的是，劉喜濤被調離后，接棒北京公司總經理一職的高管有可能會來自山西。

但萬萬沒想到，集團直接將一位高管“下放”到區(qū)域公司。再來北京公司之前，李紅亮還是保利發(fā)展職工監(jiān)事，董事會辦公室副總經理（主持工作）。

圖｜李紅亮

別小瞧才42歲李紅亮，他在保利發(fā)展已有17年，從一名校招生到集團骨干，再到區(qū)域公司總經理，他不斷轉變身份。

在他眼里，房地產公司是一個非常強調協(xié)同與溝通的行業(yè)，所以心態(tài)要開放，要open，不要給自己設限，才能會看到更精彩的自己和未來。

從集團“下放”區(qū)域，李紅亮并不是第一次經歷。他直言，“自己喜歡被挑戰(zhàn)的狀態(tài)。”

2008年，李紅亮從廈門大學畢業(yè)后，參加校招進入保利發(fā)展。彼時，公司剛上市不久，需要注入大量新鮮血液，而地產行業(yè)流傳著“招保萬金”的傳說，也深深吸引著他。

當時，他參加過萬科的體驗之旅，也去看過一些金融機構，最終選擇了保利。一方面是因為保利的大本營在廣州，但更重要的原因是保利這個大“平臺”，可以給新人無限可能性。

起初，李紅亮在保利發(fā)展的職位是證券研究部部門經理，董事會辦公室助理總經理。

進保利后，李紅亮主要工作是上市公司三會資料整理，梳理股份公司從2002年股改到2008年所有的三會資料。這個工作是枯燥乏味的，復印、打印、資料整理，然后把它裝訂成冊。但他覺得這些工作很有意義，能更系統(tǒng)了解保利。

2009年，他開始做子公司的法人治理體系搭建；次年，他做了公司股權激勵。

在央企地產商里，保利發(fā)展是第一家做股權激勵的公司。過程中，幾乎全部工作都由李紅亮自己完成，他要選考核指標，還要設考核指標的目標值，以及對標企業(yè)的選擇。那段時間，李紅亮壓力很大。

在做股權激勵的同時，李紅亮還做了兩類投資，一類PE投資，另一類是地產投資。2012年，跟KKR談合作，搭建一支2.5億美元的外資基金，選擇重慶，沈陽和廣州的金融城。

在這個過程中，他對房地產開發(fā)項目投資測算有了了解，給他此后到區(qū)域公司打下了基礎。在李紅亮看來，“就像蓋房子一樣，你的基礎更扎實，了解到的面會更寬?！?/span>

在董辦，李紅亮牽頭做了專業(yè)公司十三五戰(zhàn)略的梳理，他還推動了保投顧跟合富的重組。

在集團工作了11年后，他被調至廣東保利城市發(fā)展有限公司，擔任助理總經理，再晉升為副總經理。

在李紅亮眼里，總部跟一線是很不一樣的，“總部是管理，是要想一些適用于所有平臺的新思路；而一線既要管理又要打仗，我在一線就要想如何把這個項目管好，想怎么完成業(yè)績，完成節(jié)點?！?/span>

他在保利的十多年時間里，體重從剛工作時候的118斤，漲到了160斤，但最重要還是見識也成比例地增長。

在廣東城市公司歷練多年后，李紅亮又調回集團，擔任保利發(fā)展職工監(jiān)事、董事會辦公室副總經理（主持工作），2023年（稅前）薪酬為187萬元。

此外，李紅亮還是西藏和泰企業(yè)管理的法人兼執(zhí)行董事、總經理。西藏和泰對外投資了保利物業(yè)和珠海利暉股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

今年，李紅亮有了新使命，接替劉喜濤，擔任保利發(fā)展北京公司總經理，與董事長張興輝一起搭檔。

42歲的李紅亮，擅長資本運作，又有投資開發(fā)、帶兵打仗的經驗，他的確是最適合的人選。

在他到來之前，保利在京的拿地風格由攻變守。

2023年，保利發(fā)展在北京斥資102億拿地5宗，數量僅次于中海。2024年，保利發(fā)展在北京才拿了一個地塊，它聯(lián)合北京建工地產在7月25日摘得海淀地塊，總價89.01億元，打造嘉華天珺項目。

這個項目命途多舛，中途被“神秘人”投訴消防問題，使得保利不得不重新修改設計方案，走報規(guī)流程。

而后，又經歷公司“主心骨”劉喜濤的離任，它需適應新領導的營銷風格。目前，嘉華天珺網簽127套房源，收金10.85億。

很多人以為，保利會憑借嘉華天珺，在海淀打一個漂亮仗。但殊不知，海淀土地供應迎來了“大放水”，后面永豐南、功德寺、朱房、樹村項目已馬不停蹄趕來。

在李紅亮上任前，保利北京于2月11日朝陽新年第一場土拍中，與中國金茂組成CP，一起大戰(zhàn)中海、招商134輪。

兩家超級央企一起發(fā)力，最終以87.295億元拿下朝陽三間房打包地塊，溢價率10.5%。

其中，保利負責南區(qū)06地塊，地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，折合樓面價約5.6萬元/㎡，將打造保利TOP級“天”字系。

據傳言，該項目主力建面122㎡/136㎡/155㎡，頂配176㎡，少量89㎡。層高3-3.15米；使用率90%以上，部分可達100%。

價格方面，保利三間房總價門檻會高于金茂，預計開盤價8.5萬元/㎡，總價1000萬起。

“新帥”李紅亮到任后，保利三間房項目是否能取得開門紅？在五一前后就能揭曉謎底。

保利北京之于保利，相當重要，屬于三大糧倉之一。李紅亮來到北京之后，會給保利地產帶來怎樣的變化？

業(yè)內人士分析，李紅亮的下放，跟保利要強化商辦運營類業(yè)務相關。

“保利北京的商辦資產沉淀比較多，但轉化難度也比較大。北京公司作為保利新主業(yè)的第一個試點公司，由董辦負責人李紅亮坐鎮(zhèn)。照這個路徑，接下來，他領到的核心任務，大概率是如何在北京基本盤的資產經營服務和資本運作上，玩出新花樣。比如，做好北京大宗資產的資金回收與運營等?！?/span>

在李紅亮到來之前，2024年保利發(fā)展在北京取得236.9億元銷售額，排名京城房企第4位。前三位分別為中海地產、華潤置地、北京城建。

保利發(fā)展距離第三的差距只有——8000萬。

李紅亮是否能帶保利發(fā)展在京城闖入前三，實現(xiàn)排名的進一步躍升，外界都將目光投向了這位新帥。

但他要面臨前任遺留下的“疑難雜癥”并不少。保利發(fā)展北京項目之間的去化也存在著巨大差異，有的項目開門紅，有的項目甚至去化成謎。

位于北京順義的保利頤璟和煦于去年4月首次開盤，盡管神戶型黑科技，得房率超過105%，但銷售進展仍難言樂觀。入市房源共927套，目前已簽約306套，網簽率33%，成交額15億元。

還有保利璟山和煦，取證一年多時間，共推出798套，去化剛過一半，目前網簽422套。

最令李紅亮頭疼的項目，或許是大興的熙悅新語。

這個項目從拿地至今，經歷了七年多時間。途中，經歷了停工、退房、改名，但至今仍未重新上市。

李紅亮常對周圍人說，“人生是一場長跑，不要看你開始跑得有多快，要看你能跑多久?！毖巯拢诒本┕镜倪@場馬拉松，才剛剛開始。