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文/北京進(jìn)深 林振興 

舞臺上，燈光照亮了夜空，一匹白馬緩緩走來，騎手身著華麗馬術(shù)服。中央背景板上打出了“懋源·云紀(jì)”四個字。

這是發(fā)生在4月9日晚上，懋源新品案名發(fā)布會現(xiàn)場的一幕。

有別于其他開發(fā)商大手筆砸錢在五星級酒店辦活動，懋源將發(fā)布會選在了自家璟璽售樓處。

懋源是懂得刷存在感的。半個月前，這家豪宅地產(chǎn)商還為這個百億新盤，攢了一場競聘會。

有百萬年薪誘惑，且報名即可面試，現(xiàn)場吸引了百位招聘者。他們排起長龍，投遞簡歷，不清楚情況的路人還以為是哪位明星來懋源買房了。

不同于懋源在營銷上的高調(diào)做派，其背后老板陸挺宇卻十分神秘，他被稱為京城豪宅教父。

陸挺宇是一個地地道道的北京人，年僅35歲就當(dāng)上了北京懋源房屋開發(fā)有限公司董事長，現(xiàn)在更成為了懋源控股實(shí)控人兼董事長。

陸挺宇爬到懋源權(quán)力中心，或許離不開兩位大佬，一位是陳建，另一位是曹俊生。

陳建和陸挺宇都曾在中國中小企業(yè)投資有限公司任職過，陳建還有另一層重要身份——民生銀行前董事；

曹俊生和陸挺宇則同為加拿大華僑，曹俊生是一位資本大佬，他投資過萬洲國際、國浩發(fā)展，深入?yún)⑴c雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企市場化混改項(xiàng)目。

跟懋源老板陸挺宇一樣低調(diào)的還有，云紀(jì)項(xiàng)目總劉曉蕾。

她在懋源干了十多年，曾是北京懋源房屋開發(fā)競拍負(fù)責(zé)人，而后擔(dān)任懋源控股辦公室主任，現(xiàn)在卻搖身一變成了云紀(jì)項(xiàng)目公司——北京懋源鴻峪房地產(chǎn)的法人兼董事長。

此前，劉曉蕾還是北京懋源璟鴻房地產(chǎn)的法人，但在2月23日，她將法人交接棒給了邢大衛(wèi)。目前，她只是該公司的董事。

懋源璟鴻負(fù)責(zé)懋源在太陽宮的集團(tuán)總部項(xiàng)目，該地塊是2023年7月，懋源斥資13.4億元摘得，建設(shè)用地約10610平方米，地上建筑規(guī)模約47747平方米，總投資估算為20.6559億元。

但眼下云紀(jì)項(xiàng)目才是公司的核心，劉曉蕾又被陸老板派來支援。

01

之所以，陸老板要大張旗鼓搞項(xiàng)目宣發(fā)，或是因?yàn)楹竺?/span>“追兵”正在快馬加鞭趕來。

在北京2月份最后一場土拍中，華潤置地以60.24億元的底價，拿下后沙峪溫榆河2007、2008地塊，樓面價3.5萬元/平米。

華潤順義地塊誕生后，懋源被背刺了，老板陸挺宇該緊張了。兩個項(xiàng)目僅相隔4.5公里。

雖然華潤和懋源都是底價拿地，但華潤溫榆河項(xiàng)目樓面價比懋源云紀(jì)每平貴了將近1萬。

懋源地產(chǎn)去年9月，以43.2億元底價摘得后沙峪地塊，綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價6.1萬/㎡（浮動10％）。

貴有貴的道理。相比懋源后沙峪項(xiàng)目，華潤2007、2008地塊更靠近市區(qū)，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區(qū)及生活配套，且往后可供新地越來越少。

懋源云紀(jì)則孤零零的，北側(cè)緊挨機(jī)場北線，車流量大，噪音嚴(yán)重。

較為可惜的是，懋源云紀(jì)沒趕上好時機(jī)，它的項(xiàng)目規(guī)劃圖，是在北京“好房子技術(shù)要點(diǎn)”出臺前出爐的。

而華潤置地則可以乘上“好房子”東風(fēng)，如果它充分運(yùn)用要點(diǎn)內(nèi)容，這項(xiàng)目將成為北京別墅領(lǐng)域的第一個“好房子”。

在北京，不少人是因?yàn)轫醋龅哪翘讖N房系統(tǒng)而知曉它的，好多人認(rèn)識知名的廚具品牌也是從懋源開始的。

傳聞是因?yàn)?/span>陸老板比較喜歡做飯，熱愛生活，因?yàn)槠煜马?xiàng)目不多，所以能參與到每個項(xiàng)目的精細(xì)化打磨的過程中。

這次，為了設(shè)置小區(qū)正大門，懋源云紀(jì)還把街坊路從原來的"L"改成“S”型。

但這一舉動，卻引起了質(zhì)疑。

公眾反饋意見稱，街坊路設(shè)置與公示的北京市交通委員會交通影響評價審查意見中的圖示不一致。由于街坊路對外開放，并要求保障車行能力，建議保持直線進(jìn)行規(guī)劃。

懋源則搬出掛牌文件，“道路規(guī)劃線位及線形可結(jié)合后期建筑設(shè)計方案進(jìn)一步優(yōu)化，已按照《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》的要求進(jìn)行設(shè)計?！?/span>

02

拿地百天后，懋源云紀(jì)公布了總平面設(shè)計圖。

它很聰明，在住宅地塊里面塞了雙拼別墅 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 11層洋房。

產(chǎn)品混搭，更能賣出溢價。

在產(chǎn)品分布上，沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

項(xiàng)目北側(cè)是機(jī)場北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側(cè)安排了6棟11層洋房。

這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側(cè)的洋房，也會擋住東邊不少別墅的好視野。該項(xiàng)目西側(cè)，是溫榆河公園。

懋源云紀(jì)在偷面積上也毫不手軟。洋房的得房率能做到100%以上，南北開敞雙陽臺，奇偶錯層設(shè)計，全贈送，北側(cè)還有設(shè)備平臺。

獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項(xiàng)目最西南角，2-51#這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。

其他14棟獨(dú)棟別墅都是地上3層，共計10.9米，平均層高3.63米。

實(shí)際上，早在六年前，北京市就出臺了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。

根據(jù)北京市政府公布2018年版《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》顯示，全市范圍內(nèi)，禁止新建容積率小于1.0的住宅項(xiàng)目，文物保護(hù)區(qū)、平房區(qū)按院落進(jìn)行建設(shè)的除外，但禁止建設(shè)獨(dú)戶獨(dú)棟類房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

懋源只能“打擦邊”，在項(xiàng)目里“藏”了十多棟獨(dú)棟別墅。這也就解釋為何這些獨(dú)棟別墅不統(tǒng)一排列，而是雜亂無章，開發(fā)商顯然不想引起太大關(guān)注。

住宅用地中，機(jī)動車停車位一共配建1018輛，均位于地下。

03

除了住宅地塊，云紀(jì)項(xiàng)目東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約5232㎡，容積率0.8，限高18米。

0106地塊為商業(yè)用地，位于整個項(xiàng)目東南側(cè)，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。

但公眾卻反饋，0105地塊幼兒園人行出入口距離0106商業(yè)車行出入口、0104和0107社區(qū)車行出入口太近，存在安全隱患，容易造成交通事故和擁堵。

他們建議調(diào)整0106商業(yè)車行出入口、0104和0107社區(qū)車行出入口。園門外應(yīng)設(shè)置人流緩沖區(qū)。

懋源認(rèn)為，為避免安全隱患減少交通壓力，0106地塊B1商業(yè)用地出入口及0104地塊R2二類居住用地車行出入口設(shè)計為單行出口，與幼兒園地塊人行出入口無流線交叉。

時間回溯至2024年9月12日，懋源以43.2億元底價，摘得后沙峪鎮(zhèn)SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊。

綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價6.1萬/㎡（浮動10％），留足了利潤空間。

根據(jù)懋源操盤慢周轉(zhuǎn)的風(fēng)格來看，大概率會配置超高標(biāo)準(zhǔn)裝修，到時候賣到超指導(dǎo)價的可能性很大，總價=（房款 拆分裝修）的形式。

目前，懋源在順義還有一個別墅項(xiàng)目——懋源璟橒在售，產(chǎn)品包括平墅、疊墅、合院，單套總價2500萬-4000萬區(qū)間。

2022年12月22日首開，目前共112套現(xiàn)房在售，其中30套聯(lián)排別墅，42套301-308㎡復(fù)式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居戶型。目前，合計網(wǎng)簽58套，成交均價74001.49元/M2，住宅成交金額12.98億元。