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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

因宣傳時給出的“全齡名?！甭淇眨职l(fā)唐城一時間成了上海樓市的熱議焦點。官方給出的安排是：浦發(fā)唐城一期小學(xué)統(tǒng)籌安排、初中統(tǒng)籌安排。

這意味著學(xué)區(qū)歸屬成謎。但周邊新建商品房都安排了學(xué)區(qū)，浦發(fā)唐城一下成了唐鎮(zhèn)的“學(xué)區(qū)洼地”。讓購房者有了很大的心理落差。

有不少購房者在社交平臺上喊出了“退房”，還呼吁想買五期的購房者要慎重。

作為唐鎮(zhèn)的紅盤，浦發(fā)唐城又要開盤了。

近日，浦發(fā)唐城五期過會，均價7.4萬元/㎡，將推出建面約87-106㎡2-3房，其中106㎡的三房是主力，總價600-800萬，總供應(yīng)約153套。預(yù)計將在4月中旬開盤。

浦發(fā)唐城五期位于四期西側(cè)，地塊由3棟11-14F小高層、3棟6F多層以及若干社區(qū)配套用房組成。一梯兩戶，無連廊。其中1#和5#首層會做架空層設(shè)計，用作文化活動室、老年活動室、生活服務(wù)點。

106㎡B1戶型：三開間朝南，橫廳設(shè)計，把餐廳這種一般出現(xiàn)在進(jìn)深里的功能間挪到了南邊，使得凈面寬達(dá)到了5.1米，進(jìn)深短。主臥、次臥、書房、主衛(wèi)都帶飄窗。缺點是走廊較長，造成了一定的面積浪費；電視墻距離沙發(fā)太近，桌邊難做大的餐邊柜。

106㎡B2戶型，三開間朝南，豎廳設(shè)計，客廳凈面寬約3.7米。主臥、次臥、書房帶飄窗。缺點是，次臥需穿過客餐廳才能到達(dá)次衛(wèi)，次衛(wèi)的門正對主臥。

89㎡戶型：兩房兩廳一衛(wèi)設(shè)計，同樣遵循了“大面寬、短進(jìn)深”這一原則，將餐廳放到了南邊，主臥、次臥帶飄窗。唯一的衛(wèi)生間在主次臥中間，馬桶位置和洗漱區(qū)域隔開。

五期在小高層之外還有疊墅，戶型套均面積預(yù)計在160㎡左右，其中下疊面積稍微大一些，上疊面積稍微小一些。

有些小缺憾：一是沒有會所，只有局部架空層；二是中央景觀在這里變成了低成本的室外健身場地；三，外立面用鋁板是浦發(fā)唐城曾經(jīng)的產(chǎn)品亮點，現(xiàn)在價格上漲反而用的是涂料。

全上海在外環(huán)外能站上7萬+單價的板塊屈指可數(shù)，浦東只有唐鎮(zhèn)一個地方，這里的新房一直很卷。浦發(fā)唐城在認(rèn)購過程中多次觸發(fā)積分。

2022年9月，浦發(fā)唐城一期，認(rèn)購率約316%，入圍分76.77分，均價7.06萬/㎡；

2023年12月，三期1批次，認(rèn)購率約268%，入圍分67.28分，均價7.11萬/㎡；

2024年8月，三期2批次，認(rèn)購率約385%，入圍分71.96分，均價7.16萬/㎡；

2024年9月，四期1批次，認(rèn)購率約279%，入圍分68.4分，均價7.2萬/㎡；

2024年11月，四期2批次，認(rèn)購率約237%，入圍分62.06分，均價7.2萬/㎡。

整體趨勢來看，從一期高光至今，積分一次比一次低了，價格微漲，五批次來到了7.4萬/㎡。

其中認(rèn)購較差的是二期。2023年7月，浦發(fā)唐城二期推出300套房源，認(rèn)購約139組，認(rèn)購率不足5成，未觸發(fā)積分。

浦發(fā)唐城二期的入市時間，正好趕上了唐鎮(zhèn)板塊供應(yīng)量放量的時候，華發(fā)半島華庭、融創(chuàng)未來金融城等幾紅盤消耗了不少購買力；再加上二期項目較一期區(qū)位不佳、離地鐵遠(yuǎn)、“墓景房”等因素，導(dǎo)致買家避之而不及。

有市場預(yù)判，浦發(fā)唐城五期會觸發(fā)65+的積分。一方面，五期僅153套房源，較四期減少25%，競爭加?。涣硪环矫?，項目周邊配套開業(yè)倒計時，區(qū)域價值加速釋放。

五期項目的最大競爭對手，是保利天奕。二者直線距離約1.2公里。

浦發(fā)唐城五期是小高層和疊墅的組合，容積率1.6，主打舒適低密，低于保利天奕的2.5的容積率。

從現(xiàn)有消息來看，在產(chǎn)品層面，保利天奕定位高端改善，將推出103-125-145-160㎡的3-4房戶型，外立面使用鋁板和玻璃幕墻，配有社區(qū)會所，或含泳池、壁球館、瑜伽室、健身房等場景，配置上強(qiáng)于沒有會所的浦發(fā)唐城五期。

價格上，保利天奕的放風(fēng)價很高，要沖8萬+/㎡。比浦發(fā)唐城五期高出了約6000元/㎡。

整體來看，浦發(fā)唐城五期在產(chǎn)品配置上不如保利天奕，在容積率和價格方面具有優(yōu)勢。

浦發(fā)唐城的打造者，是上海市管國企上海浦東發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司為上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（簡稱“浦房集團(tuán)”），曾在上海開發(fā)開珊瑚世紀(jì)、浦發(fā)壹濱江、羅蘭翡麗、浦發(fā)御園、浦發(fā)博園、三林世博家園等項目。