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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李蘭 

上海豪宅市場(chǎng)正經(jīng)歷歷史性跨越。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海3月份豪宅市場(chǎng)新房供應(yīng)均價(jià)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到18.7萬(wàn)元/㎡。

在成交方面，新房豪宅成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)驚人。3月上海新房豪宅成交306套，環(huán)比大漲372.3%，成交均價(jià)16.93萬(wàn)元/㎡，環(huán)比漲幅約26.15%。二手豪宅成交量攀升至138套，環(huán)比上漲126.23%，同比上漲100%。

核心地段項(xiàng)目上演"日光"奇跡：黃浦區(qū)嘉里金陵華庭以18.9萬(wàn)元/㎡的均價(jià)開(kāi)盤(pán)即罄，158套房源熱銷(xiāo)92.34億元；前灘公館認(rèn)購(gòu)率高達(dá)334%，吸引802組客戶(hù)爭(zhēng)搶。浦東曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺(tái)更是五度開(kāi)盤(pán)、五度售罄。

業(yè)內(nèi)分析，這種現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)源于"黃金地段 標(biāo)桿產(chǎn)品"的雙重稀缺性。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，3月千萬(wàn)級(jí)房源成交占比提升至8%，徐匯、浦東大平層占比達(dá)12%。二手豪宅掛牌價(jià)企穩(wěn)，房東議價(jià)空間收窄，部分房源“當(dāng)日掛牌次日成交”。

市場(chǎng)動(dòng)能背后呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變?？硕鹫{(diào)研此前曾揭示，購(gòu)房主力已從"60/70后"向"80/90后"迭代，這群新貴中大部分資金來(lái)源還是父母。

政策環(huán)境持續(xù)松綁，"滬9條""滬7條"取消普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低契稅等舉措，直接削減豪宅交易成本。數(shù)據(jù)顯示，2024年上海豪宅成交593套，超越前兩年總和，均價(jià)三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。

克而瑞研報(bào)曾分析稱(chēng)，高端豪宅市場(chǎng)韌性較足，究其原因是豪宅具有較強(qiáng)的保值增值屬性，受到資金熱捧；二手豪宅掛牌量增價(jià)跌，性?xún)r(jià)比逐漸凸顯，市場(chǎng)接受度提升，加速了二手豪宅的流通速度。

此外，資產(chǎn)配置邏輯主導(dǎo)市場(chǎng)走向。第一太平戴維斯指出，高凈值人群規(guī)模擴(kuò)大，豪宅成資金避險(xiǎn)首選。2024年上海單價(jià)12萬(wàn) 豪宅去化率近80%，2025年供應(yīng)減少但存量充足，價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)上揚(yáng)。但市場(chǎng)分化趨勢(shì)顯現(xiàn)：一季度高端新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.5%，二手房卻下跌1.6%，倒掛空間持續(xù)收窄。

上海豪宅市場(chǎng)的火熱表現(xiàn)為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，分化將加劇，核心區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑。2025年黃浦、靜安等核心區(qū)預(yù)計(jì)入市超20個(gè)豪宅項(xiàng)目，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。

2025年的上海豪宅市場(chǎng)，是政策與需求的共振，也是資產(chǎn)配置焦慮的縮影。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在這場(chǎng)財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)中，不可復(fù)制的城市核心土地與獨(dú)特的生活方式，正成為穿越周期的終極籌碼。