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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)費(fèi)從3.1元降至2.3元，“帶資”從30萬漲到50萬，碧桂園服務(wù)還是被發(fā)了“解聘”通知書。

近期，杭州蕭山區(qū)東旭府小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，就續(xù)聘物業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行表決：碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司蕭山分公司未能通過。

有意思的是，在此之前，碧桂園服務(wù)曾兩次向東旭府業(yè)主表達(dá)誠意——包括下調(diào)物業(yè)費(fèi)，以及增加品質(zhì)改造提升資金。但顯然，最終并未能打動(dòng)?xùn)|旭府大部分的業(yè)主們。

兩降物業(yè)費(fèi)

杭州蕭山區(qū)東旭府，是碧桂園開發(fā)的純剛需居住樓盤，2018年8月拿證預(yù)售，兩年后交付。

本著肥水不流外人田的原則，東旭府的前期物業(yè)服務(wù)順勢(shì)交到了碧桂園服務(wù)手中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層3.1元/㎡/月（含0.4元/㎡/月能耗費(fèi)）。據(jù)悉，這個(gè)價(jià)格在周邊小區(qū)中算比較高，但業(yè)主入住后對(duì)服務(wù)質(zhì)量并不滿意，“小區(qū)游樂設(shè)施壞了就一拆了之，單元門門禁壞了也不修?！?/span>

因此聘期將至，東旭府業(yè)主要求更換物業(yè)的呼聲很高。但碧桂園服務(wù)并不想丟盤，2月中旬，業(yè)委會(huì)公布《東旭府碧桂園新物業(yè)合同(草案)》顯示：

碧桂園服務(wù)愿意將高層的物業(yè)費(fèi)調(diào)整為2.5元/㎡.月（不含能耗費(fèi)），能耗費(fèi)0.2元/㎡/月，多退少補(bǔ)；另外商業(yè)用房5元/㎡/月，地下車位管理費(fèi)為60 元/個(gè)/月；并承諾承諾，續(xù)簽后將在三年聘期內(nèi)共計(jì)投入30萬元，用于小區(qū)品質(zhì)改造提升。

但業(yè)主依舊不滿意，并反應(yīng)小區(qū)消防設(shè)備有問題，業(yè)委會(huì)請(qǐng)來了專業(yè)第三方公司檢測(cè)，結(jié)果查出較多問題。

更換物業(yè)的聲音更高了，3月3日，碧桂園服務(wù)再向業(yè)委會(huì)發(fā)函，提出進(jìn)一步下調(diào)物業(yè)費(fèi)及增加進(jìn)場(chǎng)帶資金額：

具體來看，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層下調(diào)至2.3元/㎡/月（不含公共能耗，能耗費(fèi)0.2元/㎡/月），商業(yè)用房下調(diào)至4.6元/㎡/月，車位管理費(fèi)不變；同時(shí)續(xù)聘成功后投入費(fèi)用增加至50萬元。

盡管做出了努力，但在最后的表決大會(huì)上，東旭府大部分業(yè)主還是投了反對(duì)票。

根據(jù)公開的投票結(jié)果，參與表決的有效投票為1374張，占業(yè)主投票權(quán)總?cè)藬?shù)的86.5%；對(duì)應(yīng)專有部分總面積13.59萬平方米，占業(yè)主專有總面積的86.2%。其中投出“同意”票的391張，占參與人數(shù)的28.4%；對(duì)應(yīng)專有部分面積3.99萬平方米，占比29.4%。

招標(biāo)猜想

東旭府決定解聘碧桂園服務(wù)，但項(xiàng)目后續(xù)將啟動(dòng)新物業(yè)招標(biāo)。目前，其業(yè)委會(huì)已討論決定，計(jì)劃于2025年4月至5月召開2次業(yè)主大會(huì)，確定選聘物業(yè)服務(wù)公司方案和公開選聘物業(yè)服務(wù)公司。

資料顯示，東旭府總建筑面積22.19萬平方米，共15幢。其中12幢為高層，對(duì)應(yīng)建筑面積15.15萬平方米，共40個(gè)單元、住戶1554戶；商鋪43戶，對(duì)應(yīng)建筑面積6933.84平方米；停車位1758個(gè)（地下1497個(gè)、地面60個(gè)）。

按照碧桂園服務(wù)兩輪降價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，東旭府每年的物業(yè)費(fèi)不到600萬元。不過依托業(yè)主資源，物業(yè)一般還能發(fā)展毛利率相對(duì)較高的社區(qū)增值服務(wù)創(chuàng)收。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，在《東旭府碧桂園新物業(yè)合同(草案)》中幾項(xiàng)有意思的約定，這或許也是其未來新物業(yè)選聘將磋商的點(diǎn)：

在項(xiàng)目配備物業(yè)服務(wù)人員方面，總數(shù)為57人，其中項(xiàng)目經(jīng)理1人、客服主管4人、管家4人、物管員15人、保潔員21人。

對(duì)于公區(qū)經(jīng)營性收入，由業(yè)主與物業(yè)7:3分賬，且先入賬業(yè)委會(huì)，每年年底之前再將30%打入物業(yè)賬戶。

此外，每年業(yè)委會(huì)將聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)組織業(yè)主滿意度調(diào)查，費(fèi)用由物業(yè)方承擔(dān)。

以80%（含）以上業(yè)主參與為有效測(cè)評(píng)，滿意率低于60%（不含）將扣除履約金5萬，且業(yè)委會(huì)有權(quán)終止合同；60%（含）～70%（不含）將扣除2萬；連續(xù)2年低于70%也有權(quán)解聘物業(yè)。有罰有獎(jiǎng)，滿意度在80%～90%將獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)2萬，在90%及以上獎(jiǎng)勵(lì)5萬。

待東旭府選聘新物業(yè)，碧桂園服務(wù)是否還會(huì)遞交投標(biāo)意向書？