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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

業(yè)績巨虧，凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負，中交地產(chǎn)（000736.SZ）被實施退市風險警示，股票簡稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。

站在退市邊緣，中交地產(chǎn)能否“保殼”？去年賣身并入中交地產(chǎn)的中交物業(yè)服務集團有限公司，命運將走向何處？

4月14日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布2024年年報，其報告期內(nèi)實現(xiàn)營收183.02億元，同比下降44.59%，凈利潤虧損進一步擴大至51.79億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)-35.79億元。

由于歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負值，中交地產(chǎn)股票交易被實施退市風險警示，4月15日股票停牌一天，4月16日復牌跌停，當日報收4.9元/股，跌幅5.04%，總市值36.61億元。

“保殼”大戰(zhàn)打響，中交地產(chǎn)表示其擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司，“本次交易如能順利完成，公司將聚焦于物業(yè)服務、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”。

去年9月，中交地產(chǎn)宣布正在籌劃以自有資金收購“兄弟”公司中交物業(yè)服務集團100%股權(quán)；三個月后，12月11日，這筆7億元的收購交易全部完成。

資料介紹，中交服務成立于2022年12月，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口為核心服務業(yè)態(tài)，提供基礎物業(yè)管理服務，已進入全國60余座城市。截至2024年6月30日，中交服務總資產(chǎn)約7.54億元，凈資產(chǎn)約2.69億元。

今年1月，中交地產(chǎn)宣布，其正在籌劃將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司，以改善公司資產(chǎn)質(zhì)量

得益于中交服務的注入，2024年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務全年新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積達6265萬平方米。同期，來自物業(yè)管理業(yè)務的營收約為7.28億元，同比增長60.91%。

剝離地產(chǎn)，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，中交地產(chǎn)期待能“降低公司資產(chǎn)負債率，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力”。

不過，中交服務并表雖然大幅提振了物業(yè)管理在中交地產(chǎn)營收中貢獻數(shù)額，但在整體收入中的占比僅3.98%；同時期內(nèi)毛利率約為16.23%，同比減少7.14個百分點，遠低于行業(yè)23.41%的平均水平。

值得一提的是，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，收購中交服務，中交地產(chǎn)團隊還簽署了一份超兩億的對賭協(xié)議。

根據(jù)交易協(xié)議，中交服務在2025年至2027年3個會計年度的盈利補償期間，要實現(xiàn)的凈利潤合計不低于2.31億元，即平均每年實現(xiàn)0.77億元。

若盈利補償期間屆滿，期間合計實現(xiàn)凈利潤未達到上述業(yè)績指標的，中交地產(chǎn)將向中交服務4個賣方股東進行現(xiàn)金補償。現(xiàn)金補償金額=(承諾累計凈利潤數(shù)-標的公司盈 利補償期間實際凈利潤)/承諾累計凈利潤數(shù)*標的股權(quán)交易對價。

數(shù)據(jù)顯示，2023年中交地產(chǎn)物業(yè)管理服務營業(yè)收入5.63億元，凈利潤6952.27萬元。原本參照這一盈利數(shù)控保持增長，完成對賭業(yè)績目標應該不難達成。

不過，中交地產(chǎn)去年上半年的物業(yè)管理服務營業(yè)收入4.01億元，半年的營收達到了去年的71.23%，但凈利潤僅1028.33萬元，凈利潤率僅2.56%。

去年下半年或有起色，但行業(yè)觀察者分析表示：“從目前的形勢看，完成對賭目標的可能性不足，違約風險極高。”