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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

近段時(shí)間，在新盤層出不窮的番禺市場，一個(gè)“老盤”成功引起了外界的注意。

今年3月，廣州新房市場難得出現(xiàn)“小陽春”，番禺以917套的網(wǎng)簽，排在11個(gè)區(qū)的第二名。

更讓人有些意外的是，廣地花園以108套的網(wǎng)簽成績，成為番禺新房網(wǎng)簽的第二名。

這個(gè)位于大石板塊的“陳年老盤”，著實(shí)在一眾新盤面前秀了一波。

廣地花園，曾與祈福新邨、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、廣州星河灣、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南新城一起。

被譽(yù)為番禺樓盤的八大金剛。這個(gè)超級大盤，已經(jīng)歷了多年的開發(fā)。

項(xiàng)目最早在1997年面市，隨后開發(fā)商經(jīng)歷多次易主。

從最初的廣地到廣東決勝再到廣州泛美、廣州圣地，直到2013年廣州南馳集團(tuán)的進(jìn)入，才最終穩(wěn)定了下來。

項(xiàng)目占地約26.6萬平方米，總建面約65.5萬平方米。

2019年，南馳操盤的廣地花園全新組團(tuán)“廣地國際”亮相，相繼推出廣地國際一期、二期。隨后，項(xiàng)目三期、四期產(chǎn)品也相繼推出。

項(xiàng)目目前在售為觀灝組團(tuán)，在售包括29-30-33-34棟的96-128平三房和四房，單價(jià)在2.5萬-3.2萬/平。

預(yù)計(jì)三房今年10月收樓，四房今年5月收樓。

近期，項(xiàng)目還新加推了37棟3梯5戶建面92-107平三到四房產(chǎn)品，準(zhǔn)現(xiàn)房。

總價(jià)方面，01戶型99平西北向250-285萬；02戶型92平東南向238-268萬；

03戶型93平東北向228-258萬；04戶型107平西南向263-295萬；05戶型107平西南向263-299萬。

據(jù)此的單價(jià)在2.4萬-2.9萬左右。

臨近萬博CBD、準(zhǔn)現(xiàn)房，這樣的價(jià)格確實(shí)很筍。

可以對比的是，萬博板塊近年來推出的多為改善盤均價(jià)在4.9-6.5萬左右。

如長隆萬博悅府均價(jià)在5.5-6.5萬/平，越秀瑞麓府5.3-5.7萬/平，越秀萬博和臻4.9-5.9萬/平。

即便同樣較大性價(jià)比的錦繡香江花園，也要2.6萬/平起。

其實(shí)，廣地花園也有過高光時(shí)刻，2021年項(xiàng)目三期曾一度漲到均價(jià)4.3萬/平。

不過時(shí)易境遷，現(xiàn)如今，價(jià)格降了將近一半。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目附近的二手房華南新城、中環(huán)品悅掛牌均價(jià)為2.7萬/平。

這兩個(gè)小區(qū)，最早的在2001年已建成，樓齡最久的至今已二十多年。

廣地花園作為一手房，房價(jià)甚至連二手房都比不上。

從三月以來網(wǎng)簽量的提升，可以看出項(xiàng)目似乎正在以價(jià)換量。

回看過去兩年的情況，廣地花園的去化并不那么理想。

樂居財(cái)經(jīng)查閱廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，廣地花園在2023年6月、8月取的兩張預(yù)售證，至今網(wǎng)簽去化率約為61%左右。

當(dāng)然，項(xiàng)目價(jià)格縮水，原因還有很多方面。

首先從產(chǎn)品上來講，隨著市場逐漸被新規(guī)產(chǎn)品占據(jù)，廣地花園的競爭力明顯偏弱。

其使用率明顯偏低，戶型設(shè)計(jì)也存在槽點(diǎn)。

以新推的37棟產(chǎn)品為例，項(xiàng)目92平產(chǎn)品只做了3房2衛(wèi)，入戶門還正對衛(wèi)生間，廚房在臥室隔壁。

107平的產(chǎn)品，同樣只做了3房2衛(wèi)，還存在主臥門正對廁所，主臥衛(wèi)生間窗戶對著陽臺(tái)，私密性不夠等問題。

要知道，現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品迭代之快，讓人眼花繚亂。

不僅小面積產(chǎn)品做到三房四房，飄窗、陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)說送就送。

使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)吊打以往的新規(guī)前產(chǎn)品。

尚且不說，整個(gè)項(xiàng)目看，廣地花園還存在不少劣勢。

首先一點(diǎn)，是其產(chǎn)權(quán)年限問題。

項(xiàng)目于1997年正式面市，至今已有28年，土地產(chǎn)權(quán)年限剩余已不足50年。

也就是說，項(xiàng)目雖然是一手房，但其土地年限已跟二手房無疑了。

其次，項(xiàng)目雖然靠近萬博CBD，但距離地鐵并不近。

項(xiàng)目觀灝組團(tuán)直線距離南村萬博地鐵站2公里，距離大石地鐵直線1.7公里，平時(shí)上下班通勤需要依靠樓巴接駁。

另外，項(xiàng)目被吐槽較多的還有小區(qū)較為老舊物業(yè)管理、社區(qū)配套運(yùn)營較差等問題。

有網(wǎng)友在網(wǎng)上吐槽：項(xiàng)目“商業(yè)街漫天灰塵”、“湖景房湖還不如魚塘大”、“園林維護(hù)極差，四期多棵樹木已枯萎” ……

廣地花園的開發(fā)主體為廣東省番禺廣地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司董事長兼總經(jīng)理為周岳強(qiáng)，由南馳集團(tuán)實(shí)際控制。

南馳集團(tuán)成立于1995年，業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、倉儲(chǔ)物流，其打造項(xiàng)目包括嘉仕花園、百利華庭、佳信花園、都湖國際、江山國際、富頤華庭等。