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文/北京進(jìn)深 林振興

北京朝陽樓市傳來了新消息。4月16日，金隅望京云尚現(xiàn)房取證了。

細(xì)心的購房者發(fā)現(xiàn)，望京云尚南邊一路之隔的來廣營(yíng)北路29-324地塊，卻遲遲未有開賣動(dòng)靜。

明明324地塊早在2017年就名花有主，但現(xiàn)在隔壁望京云尚現(xiàn)房都要入市，324地塊的產(chǎn)品還未出爐。

其實(shí)早在2019年，324地塊項(xiàng)目就有動(dòng)工跡象。該工程發(fā)包單位為北京東洲房地產(chǎn)，總承包單位為江蘇省建工集團(tuán)。

當(dāng)年2月底，該項(xiàng)目上還發(fā)生一起機(jī)械傷害事故，造成1人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失約230萬元(含賠付死者家屬160萬元)。

至于后續(xù)為何又停工，只有開發(fā)商心里最為清楚。

324地塊開發(fā)商是北京東洲房地產(chǎn)，它背后的大股東是首農(nóng)集團(tuán)。

除了首農(nóng)，324地塊還隱藏著三位神秘金主。

是否是因?yàn)楣蓶|較多，影響了開發(fā)進(jìn)展，這個(gè)也不好說。

因委托貸款引發(fā)的糾紛，大股東曾將二股東和東洲房地產(chǎn)一同告上了法庭。

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實(shí)際上，從去年以來，324地塊就傳來了動(dòng)工動(dòng)靜。只不過人家很低調(diào)，不愛到處宣傳。

1月9日，東洲房地產(chǎn)發(fā)了一張大紅喜報(bào)，慶祝29-324等地塊項(xiàng)目(西區(qū))喜封金頂。

在喜報(bào)上，它透露了該項(xiàng)目的指標(biāo)參數(shù)，包括戶數(shù)為76戶，大平層約230平米，容積率1.3，綠化率≥30%。

在奶西，做200 平的大平層，東洲房地產(chǎn)的勇氣可嘉，它勢(shì)必會(huì)與北邊的望京國譽(yù)府進(jìn)行正面較量。

且在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，賣大平層也并非容易。

國譽(yù)府于2024年1月20日取證，推出8棟期房234套，主力戶型為180㎡/200㎡四居。截至目前，網(wǎng)簽97套，去化率剛過四成。

時(shí)間回溯至2017年，東洲房地產(chǎn)以24.958億元拿下朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營(yíng)北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地，彼時(shí)合同約定開工時(shí)間為2017年12月23日，竣工時(shí)間為2020年12月23日。

2021年，29-324等地塊公示了項(xiàng)目方案。彼時(shí)，它收到了127條反饋意見。但后來，卻沒了下文。

直到今年1月3日，29-324等地塊項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了變更。

該項(xiàng)目建筑面積780060.47平方米，分4期開發(fā)，包含住宅（含公租房、商品房）、商業(yè)及配套公建。計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為2024年03月10日 至2026年11月25日。

其中，一二期均是政策性住房（公租房），無商品房。

一期政策性住房建筑面積53098.26平方米，居住公共服務(wù)設(shè)施包括了菜市場(chǎng)、公交首末站、室內(nèi)文體活動(dòng)中心、物業(yè)管理用房、居民汽車場(chǎng)庫等。

二期政策性住房建筑面積167127.29平方米，居住公共服務(wù)設(shè)施包括了室內(nèi)文體活動(dòng)中心、老年活動(dòng)場(chǎng)站、室外文體活動(dòng)場(chǎng)等。

三期是公租房和商品房混合，其中商品住宅建筑面積120984.44平方米，政策性住房建筑面積40929.16平方米，居住公共服務(wù)設(shè)施包括出租汽車站。

四期是純商品房，住宅建筑面積91560.14平方米。此外，四期代征道路用地S1道路用地、 用地面積43326.47平方米，同時(shí)代征綠化用地G1公共綠地、 用地面積64819.98平方米和加油站用地2000平方米。

總結(jié)來看，奶西324地塊項(xiàng)目，大體量是公租房，少部分是商品房。這樣的考慮，或許是開發(fā)商為了資金平衡需要。

但建在公租房里的商品房，真的會(huì)有購房者買單嗎？

而且該項(xiàng)目還有四大不確定性：1、停工數(shù)年重建；2、緊鄰來廣營(yíng)北路，噪音和光污染影響大；4、首農(nóng)能否拿出和規(guī)制匹配的產(chǎn)品力；3、離東洲家園近，上午采光有遮擋。

02

東洲家園位于324地塊的西北側(cè)，它也是由東洲房地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目于2015年首次取證，戶型單套主要約為64至90平方米的一居、二居戶型，總套數(shù)約2386套，均價(jià)2.2萬元/平方米。

東洲房地產(chǎn)成立于2012年，注冊(cè)資本3000萬元，由北京首農(nóng)食品集團(tuán)全資子公司北京市東郊農(nóng)場(chǎng)和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯(lián)投資成立于2011年，注冊(cè)資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾還投資了北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業(yè)投資。其中，華唐正融礦業(yè)還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武名下投資了北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤(rùn)土投資管理。三股東趙錦明則投資了北京恒達(dá)緯地建筑工程。

目前，伯仲聯(lián)投資持有東洲房地產(chǎn)價(jià)值1470萬元股權(quán)，已被法院凍結(jié)，凍結(jié)時(shí)間從2022-09-19至2025-09-18。

凍結(jié)的原因，或是因?yàn)楣蓶|內(nèi)訌。

大股東北京市東郊農(nóng)場(chǎng)將二股東伯仲聯(lián)投資和東洲房地產(chǎn)一同告上了法庭。

法院認(rèn)為，該案涉及東郊農(nóng)場(chǎng)公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協(xié)議》，系因委托貸款引發(fā)的糾紛，屬于金融民商事糾紛。

但伯仲聯(lián)投資卻辯稱，是東郊農(nóng)場(chǎng)公司運(yùn)用自有資金進(jìn)行民間借貸的行為，不應(yīng)屬于金融業(yè)務(wù)。