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文/北京進(jìn)深 林振興

在帝都，開發(fā)商房子越賣越大，大平層之戰(zhàn)越打越兇。

惜“地”如命的海淀，這半年來大方起來，源源不斷掏出好地。這也導(dǎo)致開發(fā)商們，爭先恐后推出大平層產(chǎn)品。

這不，海淀朱房甩出兩個王炸——建發(fā)海晏和華潤臻澐。其中，建發(fā)海晏拿出了326㎡最大戶型，層高3.6米，預(yù)計房價13.5-14萬元/㎡。

朝陽和豐臺，也都騷動起來。

酒仙橋的中海萬吉玖序前來應(yīng)戰(zhàn)，套均200㎡以上，最大戶型372㎡兩梯一戶，一層一戶，銷售指導(dǎo)價12.5萬元/㎡。

豐臺賣大平層的選手也層次不窮。中海麗金府雖然沒有海晏和萬吉玖序那么壕，但也都是四居大平層，主力面積段136/165/184/203/231㎡，均價12萬 /㎡。

東城比較內(nèi)斂，默默派出了東直門8號，套均223平以上，最大471㎡，擬售均價12.8萬元/㎡。

論位置，東8可以秒殺一眾大平層項目。它位于東二環(huán)，寸土寸金之地，距東直門地鐵站(E口)步行1000米，亮馬河和北護(hù)城河交匯處。

看到城六區(qū)大平層項目賣得熱火朝天，昌平、通州和順義也坐不住了。

昌平北京國賢府二期，推出了166㎡大平層，四面朝南。

通州縵云ONE直接上樓王。4月23日，6#樓王40套和8#樓34套取證。最大樓王戶型約349㎡。擬售總價超2500萬。

順義懋源云紀(jì)隨后拍馬殺到，大平層產(chǎn)品220平米起步，最大440平米。陽臺進(jìn)深3.5米，不是陽臺，是空中庭院自由。

甚至連京郊大興都跑來湊熱鬧，打造“荒野”大平層，黃村的梧桐府起步就是168㎡，最大222㎡。

01

大平層之間的較量，在于誰能玩出花樣，俘獲富豪們的芳心。畢竟在北京買得起千萬大平層的有錢人，口味還是很挑剔的。

在海淀，建發(fā)海晏有185/220/265/292㎡，頂配326㎡；臻澐整體戶型比建發(fā)項目小，有134/184/208/226㎡和頂配275㎡。兩個大平層項目，注定會是貼臉搶人。

建發(fā)海晏一大亮點是185平戶型，客廳外面的一步陽臺，養(yǎng)養(yǎng)花草，做個陽光休閑區(qū)還是可以的。

別小瞧這一步陽臺，在海淀可是邁出了一大步。畢竟該區(qū)此前陽臺還未有松動跡象。

但海晏頂配326平戶型卻異常神秘，還未曝光，預(yù)計是五居室，兩梯一戶，據(jù)說帶獨(dú)立保姆電梯，一層一戶。

華潤臻澐275平頂配戶型，則先出爐了。南向四開間，但有一間給到了主衛(wèi)，因此南向只有兩個臥室。入戶門在東邊，進(jìn)來是四間臥室，穿過一道6米長的走廊才是客廳，優(yōu)點是動靜分離。

雙廚房雙餐廳設(shè)計，正中央的島臺為社交廚房，西北角做了個早餐廳。270度全景艙設(shè)計，三面觀景，高層房源向西可遠(yuǎn)眺百望山風(fēng)光，視野資源頂配。

而且傳言華潤臻澐可能會出一種很炸裂的神戶型，一戶一層、兩梯一戶，而且是兩戶并一戶。

除了朱房雙子，海淀還有功德寺雙子——和樾望云和和樾玉鳴，也有大平層產(chǎn)品。

和樾望云頂配戶型做了兩個建面，172平是中間戶，178平是邊戶。

它是是四葉草格局，南向雙套間設(shè)計，客廳面寬5.4米，全景落地窗，由南至北客廳-餐廳-廚房。主臥步入式衣帽間、三分離衛(wèi)浴、雙臺盆，繞著正中間的大浴缸搞了個洄游動線。

和樾玉鳴項目戶型面積段為131-139-178-216-267㎡。其中，267頂配戶型是四室兩廳四衛(wèi)，四面寬。為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。

南北通透的主臥，雙開門設(shè)計壕得一批，雙手一推，進(jìn)門直扎進(jìn)衣帽間，主臥這個衣帽間也是雙開門的，比隔壁次臥面積都大，但設(shè)計師仍擔(dān)心主人衣服放不下，又在房門后邊打了個儲物間。

相較海淀，朝陽大平層則有不少“黑科技”。

中海萬吉玖序372平的頂配戶型，兩梯一戶，東區(qū)是動區(qū)，西區(qū)是靜區(qū)，整個面寬22米。

它的贈送面積約33.1米：開敞陽臺27.75米，送14平米；內(nèi)嵌陽臺23.4平米米，送11.7平米；挑空陽臺7.4米，送7.4米。讓總面積達(dá)到400平米。

它有兩個獨(dú)特的空間：1、獨(dú)立的保姆家政間12平米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間 獨(dú)立電梯 獨(dú)立入戶門；2、南向有一個獨(dú)立的活動室，面寬7.45米，有獨(dú)立衛(wèi)生間和開敞陽臺，是私家健身場所。

動區(qū)客餐廳和陽臺加在一起，使用面積超過100平米，東南方向的L型開敞陽臺，可正南看亮馬河風(fēng)景。

靜區(qū)十分純粹，有3個套房和一個寬敞的過廳，尤其是主臥的四件套：主衛(wèi) 衣帽間 主臥 南向書房。

在大平層生意上，有的開發(fā)商卷的壕無人性，有的開發(fā)商則直接躺平。

大興梧桐府就是其中代表，它很是淡定，六個戶型圖清一色都是四葉草，只是尺寸略微不同。

02

在北京，大平層生意真的有那么香嗎？

一年前，縵云ONE曾笑傲江湖，首次開盤熱銷25億元。當(dāng)時，它輕一色的大平層，主力面積為199-341平米，填補(bǔ)了通州樓市的空白。

但是，在去年國慶之后，縵云ONE的銷售就變得吃力了。

朝陽酒仙橋北京宸園開盤熱銷，再加上今年開春，海淀功德寺雙子座熱賣，它們卷走了縵云ONE的部分客戶。因此，縵云ONE必須向全市要客戶。

盛產(chǎn)大平層的海淀，香山樾、印香山、西山觀復(fù)仍有不少房源，焦急等著去化。

例如，印香山在2023年圣誕節(jié)開盤，只有99套房源，單價12萬元/平米，每套2600萬元以上，目前網(wǎng)簽21套。

還有西山觀復(fù)，為了保持項目的純粹，它沒有做其他戶型，322戶，都是140平米、167平米的大平層戶型。目前，網(wǎng)簽24套。

后續(xù)，海淀還有樹村也是做大平層產(chǎn)品，這些大平層老盤壓力不可謂不大。

在豐臺，除了開篇提及的即將上架的中海麗金府，大平層項目一抓一大把，包括京能西賢府、豐和叁號院、中建云境、中環(huán)悅府、城建璽院、璞逸豐宜等等。

但豐臺群眾的購買力不及海淀人民，不少大平層項目去化困難不說，還要被后面有“好房子”的項目吊打。

例如，城建璽院于2024年10月1日取得預(yù)售證，準(zhǔn)售房源共651套，主力戶型為154-280㎡大平層四居，指導(dǎo)價7.5萬元/㎡。目前完成網(wǎng)簽38套，去化率接近6%。

京能西賢府供應(yīng)了428套住宅，其中，154平米戶型264套、173平米戶型72套，目前網(wǎng)簽僅30套。這還是通過降價換量的結(jié)果，去年9月成交均價8.1萬元/平米，現(xiàn)在已降到7.56萬元/平米。

是什么原因，導(dǎo)致大平層在帝都越來越難賣出去？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大平層作為一種過渡性產(chǎn)品，既沒有別墅的獨(dú)立性和私密性，又沒有精品小戶型的靈活性和易管理性。而且買大平層，不僅有高昂的持有成本，還有不斷攀升的物業(yè)費(fèi)。

據(jù)調(diào)查報告顯示，高端大平層的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)從2020年的平均每平米8元/月上漲到2024年的12元/月，漲幅高達(dá)50%。

以北京為例，一套250平米的大平層，年物業(yè)費(fèi)就高達(dá)3.6萬元。這還只是基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)，不包括取暖、中央空調(diào)、電梯維護(hù)等額外費(fèi)用。

一位從大平層業(yè)主曾對媒體表示："冬季取暖一個月的費(fèi)用接近4000元，夏季制冷費(fèi)用更是高達(dá)6000元/月，這樣的持有成本實在太高了。"

但更為重要的原因是，大平層的流動性偏弱，轉(zhuǎn)售周期太長了。2020-2024年間，一線城市大平層的年均增值率為2.3%，明顯低于精裝小戶型的3.8%和別墅的3.2%。