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文/十一弟

去年八月份，位于上海徐匯區(qū)的斜土街道xh128D-07地塊掛牌出讓。

這塊地的前身，是一塊商業(yè)用地，原本規(guī)劃的是蓋辦公樓。

2021年，小米集團(tuán)以15.5億的代價(jià)，拍下了這塊地，折合樓面價(jià)3.1萬/平米。

小米打算在此建設(shè)上海總部，但拿地后擱置了三年時(shí)間，一直沒能動工開發(fā)。

去年，小米把這塊地退還給了政府，重新調(diào)整規(guī)劃，從商辦用地改成了住宅用地。

地塊價(jià)值陡升，再次上架以后，引來開發(fā)商爭搶——

保利、華潤、中海與西安集團(tuán)聯(lián)合體、宸嘉發(fā)展、越秀地產(chǎn)與象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體、招商與徐匯城投聯(lián)合體、綠城。

經(jīng)過七十二輪激烈鏖戰(zhàn)，觸及最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

最終，好運(yùn)氣落到了綠城頭上，它以逾48億的代價(jià)，摘牌了這塊地。

折算下來，平均樓面價(jià)13.1萬/平米，一舉成為全國的單價(jià)地王。

上一塊全國單價(jià)地王，也是出自上海——

2016年，閩系開發(fā)商融信中國，與對手廝殺了426輪，以110億的天價(jià)，拍下了上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊。

溢價(jià)率139%，樓面價(jià)超過了10萬/平米。

時(shí)隔八年，綠城在上海一出手，打破了融信的地王紀(jì)錄。

這一輪樓市調(diào)整，最早一批倒下的，就是閩系房企。

他們的激進(jìn)、高杠桿，付出了慘痛代價(jià)。

當(dāng)年拍下上海地王的融信，結(jié)局已定，恐怕很難翻身了。

同一個(gè)位置，同一塊地，改了規(guī)劃，地價(jià)從15.5億竄到了48億，樓面價(jià)從3.1萬/平米，抬高到了13.1萬/平米。

一紙規(guī)劃，價(jià)值幾十億。

綠城光是拿地成本，就站上了13.1萬/平米，房價(jià)需要賣到多貴，才能配得上地王的段位。

它只用了八個(gè)月時(shí)間，就給出了答案。

這兩天，綠城·潮鳴東方取得了預(yù)售許可，總共120套豪宅，備案均價(jià)19.5萬/平米。

據(jù)說，這是上海批出的第二貴的新盤預(yù)售證，最貴的是翠湖天地六和，備案均價(jià)21萬/平米。

綠城·潮鳴東方，就是由斜土街道xh128D-07地塊開發(fā)而來。

在樓市最紅火的那些年，為了提高周轉(zhuǎn)速度，萬科提出過一個(gè)高周轉(zhuǎn)投資模式——

“5968”，也就是拿地5個(gè)月動工，9個(gè)月銷售，第一個(gè)月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。

后來，蒙眼狂奔、追求宇宙第一房企的碧桂園，把萬科的高周轉(zhuǎn)模式發(fā)揚(yáng)光大，讓整個(gè)公司從上到下，上緊了發(fā)條。

它提出了一個(gè)更瘋狂的高周轉(zhuǎn)模式——

“456”，即拿地后4個(gè)月開盤，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月再投資。

不過，當(dāng)時(shí)碧桂園的“456”高周轉(zhuǎn)模式，主要在三四五線城市推行。

現(xiàn)在，綠城在一線城市，在地王項(xiàng)目上，也玩起了高周轉(zhuǎn)。

單價(jià)將近20萬的豪宅，拿地后八個(gè)月時(shí)間入市，絕對非常有效率了。

十一弟看了下，綠城·潮鳴東方取證入市的120套豪宅，戶型面積最小的275平米，戶型面積最大的585平米。

備案均價(jià)19.5萬/平米，但在定價(jià)策略上，不同的戶型和樓層，綠城拉開了很大的價(jià)格區(qū)間——

小戶型豪宅單價(jià)大約17.8萬/平米，總價(jià)將近4900萬；

大戶型豪宅單價(jià)超過26.3萬/平米，總價(jià)最貴的一套，需要1.54億。

綠城·潮鳴東方有6套頂層復(fù)式豪宅，總價(jià)都在一個(gè)小目標(biāo)以上。

其他大多數(shù)戶型，單價(jià)在20萬/平米左右，總價(jià)需要五六千萬才能上車。

相比13.1萬/平米的樓面價(jià)，綠城開發(fā)出來的豪宅單價(jià)，均價(jià)賣到了19.5萬/平米，房價(jià)比地價(jià)貴了49%。

對綠城來說，綠城·潮鳴東方的利潤空間，相當(dāng)可觀了。

這幾年，綠城的規(guī)模很大，在百強(qiáng)房企榜單上的排名越來越高，但就是賺錢越來越少。

去年，它的銷售額2768億，行業(yè)排名第三。

綠城的營業(yè)收入超過了1585億，最后到手的利潤，不到16億。

總部同樣位于杭州的濱江集團(tuán)，去年銷售規(guī)模1116億，行業(yè)排名第九。

它的營業(yè)收入692億，還不到綠城的一半，但到手利潤超過25億。

去年，綠城開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率水平，已經(jīng)下降至不足12%，盈利能力非常拉胯了。

上個(gè)月，實(shí)在忍不了的大股東中交集團(tuán)，對綠城動刀了，清洗了核心管理層。

去年八月份，拍下斜土街道xh128D-07地塊時(shí)，綠城還是由張亞東為首的職業(yè)經(jīng)理人牢牢掌控著。

現(xiàn)在，等到綠城·潮鳴東方入市時(shí)，張亞東已經(jīng)從一把手的位置上被拿掉了，中交集團(tuán)換上了自己人。

八個(gè)月時(shí)間，物是人非——

這塊地王的主人，還是綠城，但卻不是幾個(gè)月前的那個(gè)綠城了。

本文來源：拾遺地