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文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

昌平樓市很熱鬧，前腳星耀未來、北京國賢府二期大賣，后腳中海朱辛莊項(xiàng)目即將登場(chǎng)。

這三個(gè)項(xiàng)目，都有一個(gè)共同的股東——未來科學(xué)城置業(yè)。它很幸福，不用操盤，僅承擔(dān)財(cái)務(wù)投資者的角色。

雖然不用操心新項(xiàng)目，未來科學(xué)城置業(yè)卻在忙自己內(nèi)部的事，旗下高管發(fā)生了大變動(dòng)。

2月27日，楊國浦退出未來科學(xué)城置業(yè)的法人和董事長(zhǎng)，他將接力棒交給了女下屬——周月莉。同日，公司新增一位董事——景瀟。

周月莉比楊國浦小15歲，但她年輕有為，僅40歲就坐到了未來科學(xué)城集團(tuán)副總的位置。未來科學(xué)城集團(tuán)和未來科學(xué)城置業(yè)之間是父子關(guān)系。

較為神秘的是，周月莉的履歷，并未在集團(tuán)票據(jù)募集說明書中公開。

楊國浦在未來科學(xué)城置業(yè)一把手位置上，已坐了兩年多時(shí)間。雖然卸下該公司職位，但他目前仍是未來科學(xué)城集團(tuán)總經(jīng)理。

楊國浦的職業(yè)生涯頗為勵(lì)志，他是從一名普通建筑師，一步步坐上這家昌平國企總經(jīng)理的位置。

他最初曾任北京中科建筑研究設(shè)計(jì)所建筑師，之后跳槽到北京大象空間建筑設(shè)計(jì)，擔(dān)任經(jīng)理。

楊國浦的職業(yè)轉(zhuǎn)折是從設(shè)計(jì)公司到地產(chǎn)公司，他擔(dān)任北京紫光高科置業(yè)總經(jīng)理。

隨后，他還擔(dān)任了北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)總經(jīng)理(其間，兼任金融街(北京)商務(wù)園置業(yè)董事)；北京金信微通科技總經(jīng)理;北京宋莊投資發(fā)展總經(jīng)理。目前，楊國浦仍持有紫光高科置業(yè)20%股權(quán)。

01

未來科學(xué)城置業(yè)，是昌平土拍近兩年的?？?。

2023年7月，中建智地、未來科學(xué)城置業(yè)以27億元底價(jià)，競(jìng)得昌平北七家鎮(zhèn)東二旗0003等地塊，打造北京國賢府一期；年底，它又和中海地產(chǎn)以42.7億元底價(jià)摘得0022、0027地塊，合作開發(fā)中海寰宇未來。

去年，未來科學(xué)城置業(yè)仍舊是以托底者的角色現(xiàn)身土拍市場(chǎng)。

10月22日，越秀地產(chǎn)與未來科學(xué)城置業(yè)組成的聯(lián)合體，以底價(jià)25.33億元摘得昌平小沙河村地塊，打造星耀未來，雙方各持股75%和25%。官宣海報(bào)顯示，項(xiàng)目開盤銷售額為13.86億元。

2024年北京最后一場(chǎng)土拍，中建智地 未來科學(xué)城置業(yè)以21.143億元摘得昌平北七家宗地，溢價(jià)率0.31%，樓面價(jià)約2.11萬元/㎡，聯(lián)手打造北京國賢府二期，雙方各持股70%和30%。

據(jù)項(xiàng)目官方披露，北京國賢府二期首開成交358套，攬金21.4億元，目前網(wǎng)簽116套。

轉(zhuǎn)眼今年2月18日，中海地產(chǎn)又和未來科學(xué)城牽手，以12.8億元底價(jià)拿下北京昌平朱辛莊CP01-0801-0029、0041地塊。

從資質(zhì)上講，朱辛莊0029地塊是今年昌平南出讓最好的一塊地。它距離朱辛莊站不到500米，是真正的地鐵盤。

目前，0029地塊項(xiàng)目部分戶型圖（過程稿）流出，南向開敞陽臺(tái)僅1.15米，且不是通面寬，主臥和客廳外接陽臺(tái)，次臥為飄窗；北向設(shè)備平臺(tái)供實(shí)際設(shè)備使用，不能封入室內(nèi)做擴(kuò)容面積。

雖然拿地的勇氣可嘉，但未來科學(xué)城置業(yè)（簡(jiǎn)稱“置業(yè)公司”）近年來身上的擔(dān)子并不輕。

2023年，置業(yè)公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入4.73億元，凈利潤(rùn)-5.54億元。截止2023年末，置業(yè)公司總資產(chǎn)185.07億元，負(fù)債155.34億元，凈資產(chǎn)29.73億元。

去年，未來科學(xué)城置業(yè)還喪失了一頭“利潤(rùn)奶?！薄?/span>

2024年11月，置業(yè)公司持有北京未來科學(xué)城昌泰置業(yè)(簡(jiǎn)稱“昌泰置業(yè)”)100%的股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至昌平區(qū)國資委。

昌泰置業(yè)曾在2018年以32.85億元競(jìng)得昌平北七家共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，成交樓面地價(jià)約11506元/平方米，打造未來慧園。

該項(xiàng)目涵蓋居住、公共服務(wù)配套兩種業(yè)態(tài)，其中住宅樓16棟、1084套房源，90平方米兩居832套，120平方米三居252套；1棟公共服務(wù)設(shè)施配套樓，面積約3373平方米。

昌泰公司2023年總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營業(yè)收入及凈利潤(rùn)分別占未來科學(xué)城集團(tuán)合并口徑的10.50%、8.57%、0.003%及431.35%，屬于未來科學(xué)城重要子公司，劃轉(zhuǎn)后對(duì)發(fā)行人總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模及盈利能力將造成一定程度縮減。

目前，未來科學(xué)城置業(yè)名下仍有16家子公司。它的地產(chǎn)“朋友圈”還有北京城建、中國金茂、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、金融街等。

02

未來科學(xué)城置業(yè)是北京未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“未來科學(xué)城”或“未來科學(xué)城集團(tuán)”）旗下最重要的地產(chǎn)載體。

未來科學(xué)城成立于2009年8月，控股股東和實(shí)控人為昌平區(qū)國資委。2021-2024年，它的營收猶如坐過山車，分別為29.64億元、115.63億元、62.65億元、101.23億元。

同期，該公司對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)規(guī)模一直很小，分別為2653.95萬元、577.18萬元、191.76萬元、1072.36億元；對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為0.06億元、1.24億元、1.64億元、2.34億元。

不斷托底拿地，也使得公司現(xiàn)金流波動(dòng)較大。

2024年，未來科學(xué)城經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-50.02億元，同比大降超45%。而過去2021-2023年，該公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為-73.31億元、-31.69億元、-34.44億元。

截止去年底，未來科學(xué)城在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額從2023年的57.16億元下降至52.54億元。

為此，未來科學(xué)城與眾多銀行建立合作關(guān)系，截至2024年3月末，該公司在各家銀行授信總額度為194.79億元，其中未使用授信額度為110.64億元。

此外，2024年8月28日，北京未來科學(xué)城昌融置業(yè)與北京農(nóng)村商業(yè)天通苑支行開展業(yè)務(wù)合作，將公司持有的昌平區(qū)英才南一街15號(hào)院3號(hào)樓、4號(hào)樓、昌平區(qū)英才南二街15號(hào)院1號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓、6號(hào)樓抵押予該行。

未來科學(xué)城“兜底”背后，還有政府在默默支持。2021-2023年度，未來科學(xué)城收到的政府補(bǔ)助分別為331.86萬元、7.36億元和7.46億元，主要為北京市及昌平區(qū)其他專項(xiàng)資金支持等。

除了未來科學(xué)城置業(yè)，未來科學(xué)城名下涉及地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司，還包括北京未來科學(xué)城置地、北京未來科學(xué)城昌信置業(yè)、北京未來科學(xué)城置匯建設(shè)等。