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北京進(jìn)深 徐迪 5月10日，保利朝陽(yáng)三間房新盤(pán)朝觀天珺售樓處開(kāi)放。

主力4個(gè)建面，92㎡三居，122㎡/139㎡/157㎡四居。

樣板間做了139㎡戶型，目前朝陽(yáng)北路板塊首個(gè)140面積段做到四居三衛(wèi)雙套房的樓盤(pán)。

南向約12.5米，窗墻比高達(dá)0.6，南北臥室和客廳都是落地窗設(shè)計(jì)。

四葉草戶型，客餐廚南北通透，5.5寬廳，餐客等寬，廚房3.8米面寬。

南向雙套房，主衛(wèi)雙臺(tái)盆+陽(yáng)光浴缸，美中不足的是次臥衛(wèi)生間略小，沒(méi)有沐浴間且是暗衛(wèi)，面積擺在這兒，四居三衛(wèi)已經(jīng)很逆天了。

除此之外，獨(dú)立玄關(guān)，獨(dú)立家政間，公衛(wèi)三分離，G型廚房……大平層能做到的配置，這個(gè)140戶型全有了。

贈(zèng)送方面，南向1.5米深通面寬陽(yáng)臺(tái)；北向兩個(gè)臥室大尺度設(shè)備平臺(tái)；三面有飄窗。

在介紹139㎡的樣板間時(shí)，朝觀天珺銷(xiāo)售顧問(wèn)提到一句，這是朝陽(yáng)區(qū)第一個(gè)得房率達(dá)到99%的樓盤(pán)。

可以看到，139戶型位于南排4棟11層洋房，產(chǎn)權(quán)得房率基本都在80%以上。

南向通面寬陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積9.375㎡+北向設(shè)備平臺(tái)8㎡。整體贈(zèng)送面積占到建筑面積的12.5%。

此外，為了增加房子的實(shí)用面積，朝觀天珺所有的窗戶都是緊貼外墻安裝，向外凸出了20厘米。

別看只有20厘米，但是空間感的放大還是非常明顯的。全屋窗戶面寬算下來(lái)，加總之后套內(nèi)實(shí)際使用率應(yīng)該不只99%。

起步92㎡三居，僅東北角1#樓東側(cè)兩個(gè)單元約40套。

南向兩面寬，客廳達(dá)到4米；南向1.5米深通面寬陽(yáng)臺(tái)，北向雙臥室外接設(shè)備平臺(tái)，南北、側(cè)邊均為飄窗設(shè)計(jì)。

缺點(diǎn)是戶型較長(zhǎng)，通透性略差；入戶門(mén)正對(duì)公衛(wèi)外墻面，玄關(guān)較窄；主衛(wèi)為暗衛(wèi)。

122㎡小四居，位于1#樓小高層，共36套。

南向11.5米面寬三開(kāi)間，進(jìn)深11.05米，胖子戶型，4.8米寬廳。

主臥轉(zhuǎn)角視野，雙臺(tái)盆衛(wèi)生間，帶飄窗浴缸。

頂配157㎡戶型，獨(dú)立電梯入戶。

南向四開(kāi)間，三臥室朝南，其中一間單獨(dú)在客廳另一側(cè)，有獨(dú)立衛(wèi)浴，可做老人房，作息時(shí)間互不影響。

這個(gè)戶型把主人房設(shè)計(jì)放在重點(diǎn)，主臥南北通透+書(shū)房的子母房設(shè)計(jì)，二胎家庭友好。

廚房北側(cè)接設(shè)備平臺(tái)，可做中西雙廚，有效解決油煙對(duì)客廳的侵?jǐn)_，大尺度奢石島臺(tái)，美觀及實(shí)用性雙雙升級(jí)。

朝陽(yáng)三間房地塊成交于2月11日，由保利+金茂聯(lián)手摘得，總價(jià)87.295億元，樓板價(jià)約5.16萬(wàn)元/平，溢價(jià)率10.5%。

項(xiàng)目包含兩幅住宅子地塊，其中南區(qū)06地塊即保利朝觀天珺項(xiàng)目，定位為朝陽(yáng)北路保利頂序燈塔作品。

項(xiàng)目占地2.76公頃，總建面11.1萬(wàn)㎡，其中地上建面7.7萬(wàn)㎡，容積率2.8。

7棟住宅樓，地上總建面7.6萬(wàn)㎡，共524戶，戶均建面約145㎡。

地塊為正南正北朝向，樓棟整體排布舒展。

1#樓西側(cè)單元18層，層高3米+；東側(cè)兩個(gè)單元11層，首層架空，這是除了中海萬(wàn)吉玖序之外，朝陽(yáng)區(qū)第二個(gè)有架空層的新盤(pán)；

2#、3#樓均為25F高層，單層高度接近3.2米；

4#-7#為11層洋房，層高也在3米以上。

對(duì)于最受關(guān)注的陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)封閉問(wèn)題，保利在反饋意見(jiàn)中明確，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)按照水平投影面積計(jì)算容積率指標(biāo)，并將不得封閉的要求寫(xiě)進(jìn)出讓合同中，由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

這個(gè)回復(fù)算是非常具有說(shuō)服力了。

朝陽(yáng)規(guī)自分局也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)在后續(xù)銷(xiāo)售宣傳和房屋合同中均需注明開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)不得封閉。

此外，反饋意見(jiàn)中還罕見(jiàn)地提到了項(xiàng)目宣傳行為方面的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商表示，本項(xiàng)目目前處于規(guī)劃方案申報(bào)階段，公司承諾未授權(quán)任何房產(chǎn)自媒體針對(duì)本項(xiàng)目戶型及得房率進(jìn)行宣傳，在項(xiàng)目后續(xù)取得北京市住房和建設(shè)委員會(huì)核發(fā)的房屋預(yù)售許可證后進(jìn)行推廣及宣傳。

小區(qū)正門(mén)朝東，超豪華的合院式景觀大門(mén)，面寬超30米，“三進(jìn)”入戶禮序：

一進(jìn)社區(qū)大門(mén)；二進(jìn)下沉庭院；三進(jìn)內(nèi)部住宅區(qū)域。

參照旁邊室外活動(dòng)場(chǎng)地200㎡的比例，下沉庭面積在800㎡左右，據(jù)說(shuō)會(huì)打造四季花廳+無(wú)邊界會(huì)所空間。

園林設(shè)計(jì)↓

住宅南邊幼兒園效果圖↓

三間房?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽(yáng)北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽(yáng)大悅城、星悅廣場(chǎng)、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院（常營(yíng)院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤(pán)為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽(yáng)，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開(kāi)盤(pán)，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬(wàn)元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說(shuō)法。

隔壁的璽悅朝陽(yáng)（熹悅苑）的開(kāi)發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬(wàn)元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對(duì)手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開(kāi)的盤(pán)，共有3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡；23套別墅，成交價(jià)8.3萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來(lái)說(shuō)壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬(wàn) ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛(ài)樂(lè)、萬(wàn)象新天的二手房?jī)r(jià)也已經(jīng)降到5萬(wàn)出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。