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北京進(jìn)深 徐迪 售樓處開放半個(gè)月后，保利朝觀天珺首批次397套住宅取得預(yù)售許可證，備案名天珺和苑。

小區(qū)共7棟住宅樓，地上總建面7.6萬㎡，共524戶。

本批取證樓棟為1#、3#、5#、6#、7#共5棟樓，準(zhǔn)售面積55353.09㎡，擬售價(jià)格在8.84萬-9.25萬元/㎡區(qū)間，貨值總計(jì)49.95億元。

項(xiàng)目主力戶型為92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率71.4%-84.8%。

1#樓16層3個(gè)單元共93套，1單元為92戶型，2、3單元為122戶型。

其中，建面91.58㎡三室兩廳，套內(nèi)面積65.38㎡，得房率71.4%；建面122.18㎡四室兩廳，套內(nèi)面積95.09㎡，得房率77.8%。

3#樓25層3個(gè)單元共150套，為157戶型。

建面157.58㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.86㎡，得房率74.8%。

5-7#樓均為11層，合計(jì)154套，均為主力139戶型。

建面138.92㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.35㎡，得房率84.5%；建面139.38㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.35㎡，得房率84.8%。

樣板間做了139㎡戶型，目前朝陽北路板塊首個(gè)140面積段做到四居三衛(wèi)雙套房的樓盤。

南向約12.5米，窗墻比高達(dá)0.6，南北臥室和客廳都是落地窗設(shè)計(jì)。

四葉草戶型，客餐廚南北通透，5.5寬廳，餐客等寬，廚房3.8米面寬。

南向雙套房，主衛(wèi)雙臺盆+陽光浴缸，美中不足的是次臥衛(wèi)生間略小，沒有沐浴間且是暗衛(wèi)，面積擺在這兒，四居三衛(wèi)已經(jīng)很逆天了。

除此之外，獨(dú)立玄關(guān)，獨(dú)立家政間，公衛(wèi)三分離，G型廚房……大平層能做到的配置，這個(gè)140戶型全有了。

贈送方面，南向1.5米深通面寬陽臺；北向兩個(gè)臥室大尺度設(shè)備平臺；三面有飄窗。

在介紹139㎡的樣板間時(shí)，朝觀天珺銷售顧問提到一句，這是朝陽區(qū)第一個(gè)得房率達(dá)到99%的樓盤。

可以看到，139戶型位于南排4棟11層洋房，產(chǎn)權(quán)得房率基本都在80%以上。

南向通面寬陽臺贈送一半面積9.375㎡+北向設(shè)備平臺8㎡。整體贈送面積占到建筑面積的12.5%。

此外，為了增加房子的實(shí)用面積，朝觀天珺所有的窗戶都是緊貼外墻安裝，向外凸出了20厘米。

別看只有20厘米，但是空間感的放大還是非常明顯的。全屋窗戶面寬算下來，加總之后套內(nèi)實(shí)際使用率應(yīng)該不只99%。

起步92㎡三居，僅東北角1#樓東側(cè)兩個(gè)單元約40套。

南向兩面寬，客廳達(dá)到4米；南向1.5米深通面寬陽臺，北向雙臥室外接設(shè)備平臺，南北、側(cè)邊均為飄窗設(shè)計(jì)。

缺點(diǎn)是戶型較長，通透性略差；入戶門正對公衛(wèi)外墻面，玄關(guān)較窄；主衛(wèi)為暗衛(wèi)。

122㎡小四居，位于1#樓小高層，共36套。

南向11.5米面寬三開間，進(jìn)深11.05米，胖子戶型，4.8米寬廳。

主臥轉(zhuǎn)角視野，雙臺盆衛(wèi)生間，帶飄窗浴缸。

頂配157㎡戶型，獨(dú)立電梯入戶。

南向四開間，三臥室朝南，其中一間單獨(dú)在客廳另一側(cè)，有獨(dú)立衛(wèi)浴，可做老人房，作息時(shí)間互不影響。

這個(gè)戶型把主人房設(shè)計(jì)放在重點(diǎn)，主臥南北通透+書房的子母房設(shè)計(jì)，二胎家庭友好。

廚房北側(cè)接設(shè)備平臺，可做中西雙廚，有效解決油煙對客廳的侵?jǐn)_，大尺度奢石島臺，美觀及實(shí)用性雙雙升級。

朝陽三間房地塊成交于2月11日，由保利+金茂聯(lián)手摘得，總價(jià)87.295億元，樓板價(jià)約5.16萬元/平，溢價(jià)率10.5%。

項(xiàng)目包含兩幅住宅子地塊，其中南區(qū)06地塊即保利朝觀天珺項(xiàng)目，定位為朝陽北路保利頂序燈塔作品。

項(xiàng)目占地2.76公頃，總建面11.1萬㎡，其中地上建面7.7萬㎡，容積率2.8。

地塊為正南正北朝向，樓棟整體排布舒展。

1#樓西側(cè)單元18層，層高3米+；東側(cè)兩個(gè)單元11層，首層架空，這是除了中海萬吉玖序之外，朝陽區(qū)第二個(gè)有架空層的新盤；

2#、3#樓均為25F高層，單層高度接近3.2米；

4#-7#為11層洋房，層高也在3米以上。

對于最受關(guān)注的陽臺、設(shè)備平臺封閉問題，保利在反饋意見中明確，開敞陽臺按照水平投影面積計(jì)算容積率指標(biāo)，并將不得封閉的要求寫進(jìn)出讓合同中，由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

這個(gè)回復(fù)算是非常具有說服力了。

朝陽規(guī)自分局也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設(shè)備平臺不得封閉。

此外，反饋意見中還罕見地提到了項(xiàng)目宣傳行為方面的問題。

開發(fā)商表示，本項(xiàng)目目前處于規(guī)劃方案申報(bào)階段，公司承諾未授權(quán)任何房產(chǎn)自媒體針對本項(xiàng)目戶型及得房率進(jìn)行宣傳，在項(xiàng)目后續(xù)取得北京市住房和建設(shè)委員會核發(fā)的房屋預(yù)售許可證后進(jìn)行推廣及宣傳。

小區(qū)正門朝東，超豪華的合院式景觀大門，面寬超30米，“三進(jìn)”入戶禮序：

一進(jìn)社區(qū)大門；二進(jìn)下沉庭院；三進(jìn)內(nèi)部住宅區(qū)域。

參照旁邊室外活動場地200㎡的比例，下沉庭面積在800㎡左右，據(jù)說會打造四季花廳+無邊界會所空間。

園林設(shè)計(jì)↓

住宅南邊幼兒園效果圖↓

三間房兩個(gè)項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價(jià)7.8萬/㎡；23套別墅，成交價(jià)8.3萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬 ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價(jià)也已經(jīng)降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。