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北京進(jìn)深 徐迪 朝陽三間房雙子盤，保利朝觀天珺已率先取證，擬售均價超9萬/㎡。

這個價位在朝北也算到了頂豪的水平。

金茂滿曜近期也開放了樣板間，面向剛改及年輕改善家庭客群主推五個戶型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，東北角的1#樓和5#樓還有部分120和148戶型。層高基本都在3米以上，部分接近3.2米。

面積段與保利朝觀天珺大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面130㎡以下的房源占比近七成：

115/116戶型220套；129/133㎡戶型近300套；147/159兩種大戶型房源總計(jì)150套左右。

定價邏輯上，金茂滿曜或?qū)⒁?span style="text-wrap-mode: wrap;">朝觀天珺為基準(zhǔn)，形成“高低配”錯位入市，主打“質(zhì)價比”吸引預(yù)算有限的客群。

西側(cè)150米的城市超級界面景墻會在5月底亮相，預(yù)計(jì)6月上旬開盤，據(jù)說全盤719套會一次性推出。

包括廚衛(wèi)家具電器外，玄關(guān)、餐邊柜、家政柜也都做到滿配，真正的拎包入住。

起步戶型115/116㎡三居兩衛(wèi)

115面積段是項(xiàng)目主力，共224套，按8萬單價算，單套總價在900萬出頭，在朝北板塊算是性價比極高的新盤。

這個小戶型定位的不是剛需，而是“非主流豪宅”。

南向三開間，10.4米通面寬陽臺；北向約7米面寬設(shè)備平臺。合計(jì)贈送面積約15㎡。

加贈后超100平米的使用面積完全可以做出四居，但金茂滿曜選擇做大三居，保證每個房間的舒適度。

南邊兩個臥室，主臥16㎡，次臥14㎡，北邊的小臥室也有10㎡左右。

廚房空間也給得非常充裕，G型格局，島臺設(shè)計(jì)，餐廚一體。

廚房北面外接設(shè)備平臺預(yù)留上下水，可放置洗衣機(jī)做家政間，也可做儲藏室使用，放置過季衣物、不常用的工具設(shè)備等，有效解決了小戶型的收納問題。

公衛(wèi)的三分離設(shè)計(jì)也非常巧妙，洗手臺錯位放置，盡量遠(yuǎn)離臥室門，接近餐廳。

并且通過這個設(shè)計(jì)，避免了入戶門正對廁所門的尷尬。

小高層129㎡緊湊四居

129戶型做到四居兩衛(wèi)，多出一居室是大幅壓縮了廚房的面積。

南向兩個臥室與115戶型同等面積；北向兩個臥室每間都不到10㎡，也可以打通成大三居。

這個戶型的亮點(diǎn)是靈活多變，適合多成員家庭。

整體贈送面積還不如116戶型，不過入戶門外做了一組儲物柜，偷了一點(diǎn)公攤面積。

洋房133㎡四居雙衛(wèi)戶型

四葉草格局，5米寬廳。貫通電梯設(shè)計(jì)，約等于一梯一戶。

沒有室內(nèi)玄關(guān)區(qū)域，入戶門在客餐廚正中間位置，推開門是一整個無比奢闊的動區(qū)。

這個戶型東北角臥室的設(shè)備平臺有轉(zhuǎn)角大窗，很新奇的一個設(shè)計(jì)是，與隔壁廚房之間沒有承重墻。

家庭成員比較少的，打通之后可以得到一個6.3米寬并且?guī)杜_的——小型宴會廳？

或者效法功德寺項(xiàng)目爆改“家庭圖書館”，做成陽光書房，媽媽可以一邊做飯，一邊看著孩子寫作業(yè)。

這個位置有270度觀景視野，場景上還是很有想象空間的。

頂配159㎡四居三衛(wèi)

胖子戶型，面寬13.3米，進(jìn)深12米。

但只做了南向三開間，超大面寬給到了客廳，6.3米的橫廳，整面玻璃窗。

套內(nèi)約140平米的面積，LDKB占到了75平米。

南向兩個臥室都是套房，主衛(wèi)雙臺盆+浴缸；次臥衛(wèi)生間比較局促，并且沒有窗子。

北邊兩個臥室也都不大，一個9㎡，一個10㎡出頭。

這還是把設(shè)備平臺包進(jìn)來之后算的。

這張戶型圖上，標(biāo)出了陽臺進(jìn)深：1.5米；設(shè)備平臺：1.05米。

算一下贈送面積：陽臺10.86㎡+設(shè)備平臺6.2㎡，電梯廳7.9㎡，合計(jì)25㎡，建筑面積實(shí)際使用率在95%左右。

戶型分布平面圖細(xì)化了園林空間設(shè)計(jì)。

可以發(fā)現(xiàn)小區(qū)里有很多水系，特別是沿著街坊路的兩側(cè)。

平面圖上，一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分。

這條街坊路上設(shè)置了3個車行出入口，1個進(jìn)入西區(qū)，2個進(jìn)入東區(qū)，分別對應(yīng)三排住宅樓。

小區(qū)總共規(guī)劃946個機(jī)動車位，其中有45個位于地面：西區(qū)有13個；其余在東區(qū)，集中在室外設(shè)備場和南側(cè)車行出入口位置。

放大鳥瞰圖，能明顯看到地面停車位。

這種規(guī)劃下，小區(qū)很難做到人車分流。

但在這張戶型分布圖上，幾乎看不到街坊路的存在。整條路線九曲回腸，被各種大喬木和弧形水池占據(jù)，很難讓機(jī)動車穿行。

在回復(fù)反饋意見時，開發(fā)商承諾將“按照掛牌文件要求街坊路與項(xiàng)目同期建成并對外開放；項(xiàng)目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響?！?/p>

但是同時也補(bǔ)充了一句，街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時無車行，對交通影響極小。

說白了，街坊路對外開放，但僅對行人和應(yīng)急車輛開放，社會車輛不能通行。

實(shí)際上是把這條12米寬的街坊路變成了一條步行街。

人車分流的問題解決了，小區(qū)的封閉式管理還是沒能實(shí)現(xiàn)，道路對行人開放，兩側(cè)又沒有圍墻，這就意味著，不是本小區(qū)的業(yè)主，也可以任意出入。

更讓人好奇的是，街坊路不能走車，規(guī)劃的那45個地面機(jī)動車停車位，是用來干什么的呢？

公眾反饋意見中也提到項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃地面機(jī)動車位和車行道路寬度的問題，建設(shè)單位表示，地面機(jī)動車位設(shè)置符合相關(guān)規(guī)范；地面車行流線為單向行駛，道路寬度滿足規(guī)范要求。

但在戶型分布圖上，已經(jīng)看不到明顯的地上停車位了，取而代之的是綠化植被。

設(shè)計(jì)方案公示期間，共收到104條反饋意見，去重后不同意見有13條，除街坊路和地面停車場以外，陽臺和設(shè)備平臺相關(guān)問題也沒落下。

建設(shè)單位也是慣例承諾：開敞陽臺不封閉、設(shè)備平臺不封閉，并稱戶型設(shè)計(jì)、面積計(jì)算等都符合相關(guān)要求。

分局也做了背書，表示在規(guī)劃審批文件中明確開敞陽臺按照水平投影面積計(jì)算容積率指標(biāo)，企業(yè)在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設(shè)備平臺不得封閉。 

此外，關(guān)于用地內(nèi)文物的問題。也就是出讓文件中提到的一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動。

建設(shè)單位稱公示方案未遷移地塊內(nèi)文物，并承諾按照掛牌文件相關(guān)要求對地塊內(nèi)文物實(shí)施相應(yīng)保護(hù)措施。

對比海淀幾個項(xiàng)目公示的反饋意見，金茂滿曜的反饋意見比平面圖還簡單，只說了關(guān)于什么的問題，但具體問題出在哪，并沒有表述。

項(xiàng)目官微對于產(chǎn)品介紹也是“詳略得當(dāng)”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點(diǎn)：科技+美學(xué)。

沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統(tǒng)，讓科技成為豪宅標(biāo)配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色.

而在美學(xué)特質(zhì)上，65x6.5米藝術(shù)風(fēng)大門，愛馬仕旗艦店同款奢材與工藝拼接的街角景墻；外立面單元式玻璃幕墻體系，透光率91%+參數(shù)化金屬格柵；2000㎡星空穹頂藝術(shù)會所，8.5挑空……還提到一項(xiàng)，北京首個地上地下雙車馬院歸家系統(tǒng)：地上車馬院+地下車馬光廳。

具體這個系統(tǒng)什么樣，沒有進(jìn)一步解釋了，現(xiàn)在只知道它地上地下都有停車位。

來張效果圖感受下↓

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

1、南區(qū)06地塊地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。

由保利操盤，案名為朝觀天珺，首批次397套已于近日取得銷售許可證，擬售價格在8.84萬-9.25萬元/㎡區(qū)間。

2、D區(qū)07地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

由金茂操盤，打造為北京首個滿系產(chǎn)品：金茂·滿曜。

規(guī)劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

三間房兩幅住宅子地塊位置接近，屬于同一板塊，便于整體開發(fā)規(guī)劃。

兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線。金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；保利朝觀天珺則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站，比金茂滿曜更靠近地鐵。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價7.56萬元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。

相較于這兩個基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：89套高層，均價7.8萬/㎡；22套別墅，成交價8.3萬/㎡。

這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經(jīng)降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。