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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

最近，新掛牌的白云槎頭車(chē)輛段一期地塊，引起了不少人的關(guān)注。

該地塊位于珠江西航道旁，坐擁一線江景，附近就是在建的地鐵13號(hào)線二期凰崗站。

地塊出讓面積約9.86萬(wàn)㎡，容積率只有1.18，配建有商業(yè)，并代建一所54班九年一貫制學(xué)校，自身配套比較豐富。

地價(jià)不算太高，起拍總價(jià)約21.8億元，折合樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/㎡（未扣除配建）。

據(jù)出讓要求，競(jìng)買(mǎi)人或聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人之一須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，大概率是由廣州地鐵地產(chǎn)拿下，然后再拉來(lái)其他房企一起開(kāi)發(fā)。

一線江景 TOD上蓋 低容積率，整體來(lái)看，這宗地塊素質(zhì)優(yōu)越，很大可能會(huì)走改善路線。

就像它旁邊的江語(yǔ)上品苑一樣。

但尷尬的是，江語(yǔ)上品苑的去化并不是太好。

從開(kāi)盤(pán)至今，項(xiàng)目一直表現(xiàn)平平，甚至不得已拿出了降價(jià)策略，銷(xiāo)量數(shù)據(jù)才稍微好看了那么一些。

據(jù)粵進(jìn)深查閱，2024年9月，江語(yǔ)上品苑成交均價(jià)降至約4.4萬(wàn)元/㎡，隨后的三個(gè)月，項(xiàng)目成交套數(shù)均來(lái)到兩位數(shù)。

今年以來(lái)，項(xiàng)目持續(xù)打價(jià)格戰(zhàn)。

3月、4月各網(wǎng)簽了24套，5月稍稍下降，網(wǎng)簽16套。

前幾天，江語(yǔ)上品苑還推出了年中特惠，其中的一套12樓建面約125㎡戶(hù)型，總價(jià)降了78萬(wàn)元，單價(jià)僅4.4萬(wàn)元/㎡。

其實(shí)跟去年差不多。

還有一套10樓建面約139㎡的戶(hù)型，總價(jià)號(hào)稱(chēng)直降94萬(wàn)元，但單價(jià)達(dá)4.8萬(wàn)元/㎡。

江語(yǔ)上品苑于2023年11月開(kāi)盤(pán)，去看過(guò)這個(gè)盤(pán)的人，大概都會(huì)有這樣的心情：一邊心動(dòng)一邊吐槽。

心動(dòng)的是，它的江景實(shí)在太迷人。

項(xiàng)目位于珠江頭排，距離珠江僅有60米，部分戶(hù)型可享800米奢闊江面景觀，一線南向望江，沒(méi)有任何遮擋。

產(chǎn)品做得也不錯(cuò)，戶(hù)型使用率超110%，起步就是改善產(chǎn)品，保證了圈層純粹性。

其中，建面約125-142㎡江景四房，采用LDKB一體化設(shè)計(jì)，搭配約8.9米巨幕陽(yáng)臺(tái)，遠(yuǎn)超同類(lèi)產(chǎn)品。

△圖源：江語(yǔ)上品苑官微

建面約214-319㎡江景大平層，南北純板樓設(shè)計(jì)，層高只有8層，“一樓贈(zèng)花園、頂樓享天臺(tái)”，專(zhuān)梯入戶(hù)，全盤(pán)僅96套。

項(xiàng)目整體容積率2.7，近百米樓間距，并以“引江入園”理念，打造了約6萬(wàn)㎡社區(qū)園林，居住舒適度很高。

△圖源：江語(yǔ)上品苑官微

但吐槽的是，這什么“破地方”。

項(xiàng)目周邊有不少物流園、工業(yè)園和批發(fā)市場(chǎng)，城市面貌較為原始。

平時(shí)大貨車(chē)、泥頭車(chē)來(lái)來(lái)往往，塵土飛揚(yáng)，加上交通出行擁堵，感受很難好到哪里去。

沒(méi)降價(jià)前賣(mài)得不好，很大一個(gè)原因就是周邊環(huán)境差。

當(dāng)時(shí)有媒體評(píng)價(jià)，“進(jìn)門(mén)高大上，出門(mén)是鄉(xiāng)下”，“產(chǎn)品很歐洲，但出門(mén)就是非洲”……

說(shuō)得一點(diǎn)也不夸張。

整個(gè)槎頭TOD項(xiàng)目，總建面超150萬(wàn)方，將分三期進(jìn)行連片統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、綜合打造，涵蓋商業(yè)、教育、居住、地鐵等業(yè)態(tài)。

江語(yǔ)上品苑作為中間的一個(gè)地塊，占地約9.9萬(wàn)㎡，總建面約38.8萬(wàn)㎡，規(guī)劃有15棟住宅 12班幼兒園（另配2班托兒所） 商業(yè)辦公綜合體，整體配套并不差。

目前項(xiàng)目最大的挑戰(zhàn)是，產(chǎn)品做得很好，但周邊改善市場(chǎng)認(rèn)可度不高，導(dǎo)致價(jià)格起不來(lái)，只能依靠降價(jià)走量。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至目前，項(xiàng)目累計(jì)拿到9張預(yù)售證，已售住宅262套，未售住宅386套，去化率僅約40.43%。

為了去化，江語(yǔ)上品苑還推出了“老帶新”活動(dòng)，老業(yè)主推薦客戶(hù)成交，可以獲得10萬(wàn)元/套的推薦獎(jiǎng)勵(lì)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為廣州市品灝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“品灝房地產(chǎn)”）。

該公司成立于2022年5月，注冊(cè)資本218511萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍含住房租賃、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。

公司董事長(zhǎng)為張宇，總經(jīng)理為梁宏展。

公開(kāi)資料顯示，張宇為廣州地鐵集團(tuán)房產(chǎn)總部總經(jīng)理，其在1996年大學(xué)畢業(yè)后，就入職了廣州地鐵集團(tuán)，至今已將近30年。

股權(quán)上，品灝房地產(chǎn)由廣州地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州地鐵集團(tuán)”）、中交城市投資發(fā)展（廣東）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交城投城發(fā)”）分別持股51%、49%。

廣州地鐵集團(tuán)成立于1992年，是廣州市政府全資大型國(guó)有企業(yè)，集團(tuán)實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

在地產(chǎn)方面，憑借過(guò)去幾年在土地市場(chǎng)的連續(xù)出手，廣州地鐵地產(chǎn)在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已占據(jù)一席之地。

目前，其廣州的在售樓盤(pán)就有十多個(gè)，今年入市的比如瓏岄上城、瓏曜上城，市場(chǎng)反響都不錯(cuò)。

克而瑞發(fā)布的2025年1-5月廣州房企銷(xiāo)售榜顯示，廣州地鐵以47.57億元的全口徑金額排在第5位。

排在它前面的房企，分別是保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地幾位大佬。

而中交城投城發(fā)為中交城市投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中交城投”）全資子公司。中交城投是中交集團(tuán)的城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)投資平臺(tái)，近年來(lái)也越發(fā)活躍。

最近，中交城投和科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)手打造的住宅項(xiàng)目——中交科城·黃埔未來(lái)城，正準(zhǔn)備入市。

項(xiàng)目喊出143%的超高使用率，吸引了不少購(gòu)房者前往參觀。