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北京進(jìn)深 徐迪 今年3月初，北京城建國譽(yù)燕園二期案名正式發(fā)布：朗潤。

到今天已經(jīng)過去了三個(gè)多月，規(guī)劃許可證也到手了，樣板間也開放了，但遲遲沒有取得預(yù)售證。

這個(gè)節(jié)奏倒是非常符合北京城建的風(fēng)格。

房山頤知筑拿地15個(gè)月取證，又過了一個(gè)多月才開盤；長溝地塊拿地3年半了，連規(guī)劃圖都沒出；去年4月底摘得的房山長陽地塊，目前也沒實(shí)質(zhì)性開發(fā)進(jìn)展。

還有豐臺(tái)小屯項(xiàng)目拿地10年，去年二期才開盤。

相較之下，國譽(yù)燕園二期拿地還不到1年，進(jìn)度對(duì)于北京城建來說算快的了。

國譽(yù)燕園二期朗潤所在昌平六環(huán)路土城出口土城新村0602-0002、0003地塊項(xiàng)目，由北京城建集團(tuán)2024年7月3日底價(jià)19.86億元摘得，折合住宅樓面價(jià)約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導(dǎo)價(jià)為3.9萬元/㎡。

項(xiàng)目總建筑面積23.8萬平方米，其中地上建面15.55萬平方米。包括兩幅子地塊，0002地塊為居住用地，0003地塊為A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地。

住宅地塊建筑規(guī)模約15.19萬平方米，容積率2.4，擬建21棟7-11層住宅樓，共1418戶。

面積段67-134㎡一到四居，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

88㎡三居兩衛(wèi)，南向7米長通面寬陽臺(tái)，1.8米進(jìn)深，算下來有6.3㎡贈(zèng)送，大幅提高了使用面積；北向還有5米長的設(shè)備平臺(tái)+防火挑檐，進(jìn)深0.8米，總計(jì)4㎡面積全贈(zèng)送，擴(kuò)展了北向兩個(gè)臥室的空間。

建面88㎡贈(zèng)送10.3㎡，擴(kuò)容約12%。

但是兩個(gè)更大的戶型，陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)的尺度并沒有明顯加大，南向陽臺(tái)未做到通面寬，主臥部分換成了飄窗，采光視野不受影響，但實(shí)際空間增幅降了下來。

以127四居為例，四葉草格局，南向三開間，總面寬10.4米。陽臺(tái)僅比88戶型多了10厘米，贈(zèng)送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，1.65㎡；北面兩個(gè)分開的設(shè)備平臺(tái)，總計(jì)4.56㎡的。

建面127戶型合計(jì)贈(zèng)送面積約12.6㎡，擴(kuò)容不到10%。

京城建國譽(yù)燕園位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，地塊北側(cè)為林草保護(hù)區(qū)和生態(tài)混合區(qū)，有水塘和大量綠地；

東側(cè)為土城回遷安置房，2024年12月26日正式開工建設(shè)，總建筑規(guī)模約14萬平方米，包括8棟住宅樓和4棟服務(wù)配套公共建筑，預(yù)計(jì)可提供約1083套安置房，計(jì)劃于2027年竣工交付。

一期共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬/㎡，2022年11月取證，截至目前網(wǎng)簽1090套，全盤去化約六成，成交均價(jià)3.3萬/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的85折。

二期項(xiàng)目即將入市，有“好房子”設(shè)計(jì)的戶型，對(duì)一期產(chǎn)品形成降維打擊，指導(dǎo)價(jià)相同的前提下，剩余的近700套房源該如何去化？

根據(jù)最新工程進(jìn)度播報(bào)，項(xiàng)目一期已進(jìn)行到室內(nèi)硬裝階段，部分開始安裝櫥柜，空調(diào)外機(jī)已到貨驗(yàn)收，即將啟動(dòng)安裝。

整體看來，北京城建國譽(yù)燕園最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。據(jù)悉配置有免費(fèi)接駁專車服務(wù)，入住后即可享受，一站直達(dá)北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個(gè)位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對(duì)通勤族不友好。

商業(yè)方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場、八達(dá)嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場、昌平太古里（建設(shè)中）、永豐大悅城（建設(shè)中）等均在配套范圍內(nèi)。

醫(yī)療配套方面，項(xiàng)目周邊匯聚馬池口社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，北京大學(xué)第六醫(yī)院北院、北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京市昌平區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、北京大學(xué)國際醫(yī)院、北京昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等公立私立高端醫(yī)療配套。

項(xiàng)目缺乏城市級(jí)配套，自身配建了5萬方商業(yè)配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學(xué)），整體還是需要有一個(gè)較長周期的發(fā)展時(shí)間。