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北京進深 徐迪 拿地16個月，取證1個多月后，北京城建位于房山的新盤頤知筑終于開盤了。

趕上了五一黃金周，頤知筑很有底氣地發(fā)出銷售喜報：首開熱銷162套。

約為本批次取證房源的四分之一。

項目營銷策略簡單有效：降價跑量。

截至5月6日，已有15套網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，成交均價29887.86元/㎡，約為指導(dǎo)價的66折！

開盤優(yōu)惠力度相當(dāng)?shù)轿涣恕?/p>

2024年1月4日，北京城建22.8億元的底價摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價4.5萬元㎡。

項目開發(fā)主體為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，注冊資本1億元，為市屬國企北京城建集團的間接全資子公司，法人兼董事長為楊娜，項目總經(jīng)理為宋春剛。

楊娜還是北京城建集團開發(fā)公司副總經(jīng)理，去年9月份接任頤知筑項目公司董事長，也就在這前后，頤知筑公示了規(guī)劃設(shè)計方案。

3月25日，頤知筑西區(qū)0035地塊的19棟樓共634套住宅取得預(yù)售許可證。

地塊建筑規(guī)模13.82萬㎡，包括2幅住宅地塊及1個幼兒園地塊，擬建設(shè)34棟5-8F洋房，1206套房源。

其中，東區(qū)0028地塊容積率1.6，規(guī)劃15棟6-8F洋房，共572戶；

已取得預(yù)售許可證的西區(qū)0035地塊，容積率1.5，規(guī)劃19棟5-8層洋房，共634戶，產(chǎn)權(quán)得房率在81%-86%區(qū)間。

0018地塊為幼兒園，地塊出讓文件上這塊地在項目東北角，而在項目設(shè)計方案上，幼兒園被放到了東南角。

這個調(diào)整更有利于樓棟排布，同時幼兒園在位置上與住區(qū)之間也更加獨立，互不干擾。

此外，項目東邊配置了社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，西北部規(guī)劃有一塊商業(yè)金服用地。

拿地雖早，但頤知筑設(shè)計方案報規(guī)的時間并不早，卻拿出一套堪稱“中規(guī)中矩”的產(chǎn)品，沒有陽臺，飄窗尺度也略顯局促。

以主力102㎡三室兩衛(wèi)戶型圖為例，套內(nèi)面積將近84㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約82%。

面寬9.5米，進深10.2米，格局方正，南北通透。

客餐廚一體，南向三開間，通面寬飄窗，贈送面積4.75㎡；

北向無飄窗，有一個3㎡左右的設(shè)備平臺，面積全贈送。

加上擴容面積，實際使用率將近90%。

頤知筑的整體戶型與和知筑基本相同。

1、頤知筑96戶型 VS 和知筑92戶型：

都是細(xì)長條狀。進門正對u型廚房；從玄關(guān)到餐廳的過道面積被浪費；主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)；北向設(shè)置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛(wèi)。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側(cè)邊飄窗共計6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設(shè)備平臺目測也有2㎡。

2、頤知筑116戶型 VS 和知筑112戶型

頤知筑128戶型 VS 和知筑127戶型

頤知筑143戶型 VS 和知筑144戶型

甚至戶型解析文字都照搬了過來，兩兩捉對可以玩“找不同”游戲。

都是三面寬，主臥有轉(zhuǎn)角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關(guān)柜，獨立家政間等。

和知筑多了一組側(cè)邊飄窗，導(dǎo)致兩個衛(wèi)生間布置稍有不同；此外家政間規(guī)有區(qū)別；和知筑北邊一個臥室展示為為書房樣式。

除此之外，就只有尺寸上的差異。

兩個項目設(shè)計公司用的是同一家，倒也不會引發(fā)版權(quán)糾紛問題。

問題是購房者會怎么選？

指導(dǎo)價相同，戶型一樣，配套差不多，一個離地鐵近，一個離火車站近。

所以，頤知筑遲遲不入市，并非報規(guī)卡殼、方案有變之類，而是它根本無意與和知筑正面較量。

就算沒有和知筑，房山板塊的競爭也異常激烈，僅在頤知筑方圓3公里內(nèi)，在售新盤就有華潤京熙潤府、京華國賢府、以及剛開盤的建工璟賢瑞庭。

頤知筑如何殺出來，操盤團隊思考的時間，也是夠久了。

附：頤知筑全套戶型圖