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文/北京進(jìn)深 林振興

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，在北京，均價(jià)10萬(wàn) 豪宅，賣(mài)得反而更好了。

西邊海淀，單價(jià)13萬(wàn)左右的朱房雙子開(kāi)盤(pán)，391位買(mǎi)家豪氣入場(chǎng)。

東邊朝陽(yáng)，萬(wàn)吉玖序也不甘示弱，它連續(xù)兩周蟬聯(lián)銷(xiāo)冠。

果然北京有錢(qián)人的共識(shí)還是，要買(mǎi)就買(mǎi)最好的、最大的！

開(kāi)盤(pán)整一個(gè)月，萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽84套，套均約210㎡，成交均價(jià)11.37萬(wàn)元/㎡。此外，有8套也已名花有主，被預(yù)訂了。

短短30天，開(kāi)發(fā)商兜里就進(jìn)賬超20個(gè)小目標(biāo)，取證房源去化率超25%，地價(jià)覆蓋率約40%。

而且萬(wàn)吉玖序轉(zhuǎn)網(wǎng)簽的速度，也很驚人。6月2日，網(wǎng)簽21套。

小算了下，它平均每天成交4套豪宅，且每套價(jià)格超2300萬(wàn)。

按照這個(gè)劇本，沒(méi)幾天，萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽套數(shù)將破百。

玖序，是中海地產(chǎn)最高端的產(chǎn)品系。

去年，中海京華玖序成為北京單盤(pán)超百億元的銷(xiāo)冠。操盤(pán)它的是中海新城。

在北京，中海地產(chǎn)有兩個(gè)平臺(tái)，它們互不隸屬。

其中，中海新城主要在石景山和西城做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；中海北京公司的活動(dòng)范圍主要在豐臺(tái)、房山和昌平。

但京華玖序是一個(gè)西城豪宅，有人覺(jué)得它只是運(yùn)氣好，占盡“地利”優(yōu)勢(shì)

但萬(wàn)吉玖序不同，屬于朝陽(yáng)酒仙橋板塊，算不上豪宅區(qū)。它是中海新城邁出石景山和西城的首個(gè)封面之作，意義不言而喻。

眼下，中海新城用實(shí)打?qū)嵉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù)，證明了自己產(chǎn)品的含金量。

01

萬(wàn)吉玖序是真正的頂豪，它最小戶(hù)型168㎡起步，套均200㎡以上，最大戶(hù)型372㎡。

產(chǎn)品上，它也有許多“好房子”的設(shè)計(jì)元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽(yáng)臺(tái)、大尺度飄窗、設(shè)備平臺(tái)等。

目前，1號(hào)樓是約172㎡戶(hù)型，網(wǎng)簽7套，且2套已被預(yù)訂了。9層及以上房源最吃香，僅剩下4個(gè)席位。

2號(hào)樓的249平、165平戶(hù)型各網(wǎng)簽了5套，此外2套165平已被預(yù)訂。該棟除了高層，低層去化也不錯(cuò)。

4棟樓王為罕見(jiàn)的平墅，備案均價(jià)最高——13.5萬(wàn)元/㎡。

目前，4棟一套約372平的次頂層已售出。按照備案價(jià)13.5萬(wàn)/㎡，該套總價(jià)超5000萬(wàn)元。

372㎡戶(hù)型一共只有9戶(hù)。其中，1套為頂層復(fù)式，建面576.65㎡，單套總價(jià)約7785萬(wàn)元。

樓王戶(hù)型，首層架空，一層一戶(hù)，兩梯一戶(hù)，層高3.6米，雙入戶(hù)門(mén)（保姆專(zhuān)用電梯，專(zhuān)用入戶(hù)門(mén)，動(dòng)線獨(dú)立）。

同時(shí)，配備25米U型開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，洄游式玄關(guān)廳，LDKB一體化設(shè)計(jì)，270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)。它的客廳視野超棒，東南向陽(yáng)臺(tái)，能看到亮馬河景色。

該戶(hù)型擁有5個(gè)臥室和6個(gè)衛(wèi)生間，其中主臥單元超50㎡，帶獨(dú)立衣帽間和豪華衛(wèi)浴間，多功能室、獨(dú)立家政間，“平墅”體驗(yàn)。 

在萬(wàn)吉玖序所有樓棟中，5號(hào)樓賣(mài)得最好，網(wǎng)簽26套，且1套已被預(yù)訂。該樓棟是253平、212平、217平、221平戶(hù)型。

6號(hào)樓層高3.6米，且為得房率最高的樓棟，達(dá)到81%，備案均價(jià)也在13萬(wàn)/㎡以上，有291平和302平兩種戶(hù)型。

目前該樓棟1套被預(yù)訂，網(wǎng)簽9套。其中，高樓層成交了7套。

相較于其他樓棟，7號(hào)樓雖然得房率略低，但該樓棟戶(hù)型也較小，包括176平、168平、198平，上車(chē)門(mén)檻低，且備案單價(jià)也較低——12.06萬(wàn)/㎡，目前網(wǎng)簽了17套。

8號(hào)樓171平網(wǎng)簽5套，甚至連頂層都賣(mài)出去了1套。此外，該棟已有1套房源被預(yù)訂。

9號(hào)樓是172平戶(hù)型，備案價(jià)最低——11.77萬(wàn)/㎡，目前網(wǎng)簽9套，同樣也有1套被預(yù)訂了。

02

2024年11月底，中海新城花了超153億的真金白銀，拿下朝陽(yáng)地塊組合包。

打造酒仙橋的萬(wàn)吉玖序、小紅門(mén)的時(shí)光之境以及十八里店的朝陽(yáng)ONE。

截至目前，中海時(shí)光之境已網(wǎng)簽45套、均價(jià)7.76萬(wàn)元/平米；中海朝陽(yáng)ONE已網(wǎng)簽76套，均價(jià)7.67萬(wàn)元/平米。

此前，萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽不敵中海在朝陽(yáng)的另外兩個(gè)項(xiàng)目，但現(xiàn)在它后來(lái)居上。

在中海新城內(nèi)部，萬(wàn)吉玖序被給予的厚望最高。它的入市的時(shí)機(jī)，踏得很準(zhǔn)。

3月底，北面一路之隔的北京宸園收官。

它的成績(jī)非常亮眼，開(kāi)盤(pán)169天成交110億元。目前網(wǎng)簽527套、均價(jià)11萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額96.9億元。

不僅如此，北京宸園還順勢(shì)把酒仙橋板塊炒熱。

在酒仙橋，萬(wàn)吉玖序成了下一位接力者。

從土豪金的外立面，到保姆專(zhuān)梯的頂配平墅，萬(wàn)吉玖序的豪宅特質(zhì)，顯然要高于北京宸園。

然而，產(chǎn)品只是樓盤(pán)的一個(gè)價(jià)值維度，酒仙橋算不上豪宅區(qū)，受益望京商務(wù)區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者購(gòu)買(mǎi)力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實(shí)非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進(jìn)行中，有大量安置房，居住群體復(fù)雜。

萬(wàn)吉玖序規(guī)劃了370戶(hù)，還需要200多位高端買(mǎi)家，才能消化這些庫(kù)存。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來(lái)看，萬(wàn)吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤(rùn)剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，萬(wàn)吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數(shù)小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會(huì)很多。