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北京進(jìn)深 徐迪 6月18日，北京城市副中心0202街區(qū)FZX-0202-6026地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公眾反饋意見公示。

該地塊為通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房，北邊商品房6025地塊就是上月底開盤的金隅花溪云錦項(xiàng)目。

6026地塊曾于2024年12月13日公示過設(shè)計(jì)方案，后來調(diào)整了項(xiàng)目部分設(shè)計(jì)，今年4月16日地塊又進(jìn)行過一輪公示。

期間共收到公眾網(wǎng)絡(luò)反饋意見20條，采信意見通告如下：

1、該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不完整，建議完整公示四至之內(nèi)的整體規(guī)劃，F(xiàn)ZX-0202-6025地塊2.15公頃，公示項(xiàng)目建設(shè)用地僅1.04公頃，占比不足50%。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：根據(jù)《關(guān)于通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施方案的批復(fù)》，安置房用地位于FZX-0202-6026地塊，用地面積約1.04公頃，與本次設(shè)計(jì)方案公示范圍一致。

北側(cè)商品房FZX-0202-6025地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已于2024年12月13日至2024年12月23日完成公示工作。

2、項(xiàng)目控高為30米，不利于消防救援，建議地上建筑在8層以內(nèi)，容積率為1.5。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：本項(xiàng)目控高為30米（局部36米），容積率2.2，滿足安置需求，小區(qū)內(nèi)按照消防規(guī)范設(shè)有消防車道及消防撲救場地，符合消防救援要求。

3、本次公示的回遷房，相比商品房，縮水嚴(yán)重，無相關(guān)配套，且單獨(dú)劃區(qū)。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：安置房項(xiàng)目依照《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)<北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)>和<北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見>的通知》要求，于地塊西側(cè)設(shè)置物業(yè)用房、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，符合居住小區(qū)公服配套相關(guān)規(guī)范要求。

4、就該項(xiàng)目地上住宅，看總平圖顯示地上三棟樓，每棟樓四個(gè)單元，那么每單元是幾梯幾戶？規(guī)劃設(shè)計(jì)的戶數(shù)一共是多少？小區(qū)采取人車分流，規(guī)劃設(shè)計(jì)的地下兩層空間均為車位嗎？具體規(guī)劃涉及有多少車位？

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：項(xiàng)目安置樓共6棟，12個(gè)單元，每單元均為1梯2戶，共228套。

小區(qū)采用人車分流，地下兩層空間，共涉及非機(jī)動(dòng)車庫、機(jī)動(dòng)車庫、設(shè)備用房、人防等功能。地下停車位約200多個(gè)。

分局意見：建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位意見屬實(shí)，予以采納。

5、公眾反饋意見：住宅樓距離東、西、南三側(cè)主路太近，噪音擾民。

建設(shè)單位意見：本項(xiàng)目按照《建筑環(huán)境通用規(guī)范》《北京市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求設(shè)計(jì)了建筑隔聲措施，以確保達(dá)到室內(nèi)聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

分局意見：有關(guān)噪音擾民問題，以生態(tài)環(huán)境部門意見為準(zhǔn)。

6、關(guān)于回遷安置政策、安置房宣講、安置費(fèi)用、住房困難等問題。

建設(shè)單位意見：2023年6月，區(qū)住建委會(huì)同臨河里街道、土橋社區(qū)，組織土橋中路201號(hào)院居民，針對(duì)項(xiàng)目安置房戶型，開展意見征詢工作。因棚改項(xiàng)目實(shí)施方案調(diào)整，F(xiàn)ZX-0202-6026作為項(xiàng)目安置房建設(shè)用地使用，本次公示僅對(duì)項(xiàng)目安置房樓棟總圖進(jìn)行公示，不涉及樓棟內(nèi)房屋戶型方案。有關(guān)具體安置問題，非本次公示設(shè)計(jì)方案事宜。

分局意見：有關(guān)具體安置問題，以住建部門意見為準(zhǔn)。

該地塊曾在去年12月13日出過一版平面圖，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目名稱為通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

項(xiàng)目建設(shè)用地約1.04公頃，建設(shè)用地性質(zhì)為R2二類居住用地，總建筑規(guī)模3.66萬㎡。

此前公示方案中，總建筑規(guī)模為3.78萬㎡，新方案中地下建面由原來的1.5萬㎡減少至1.38萬㎡。

除此之外的指標(biāo)沒有變化，容積率仍為2.2，控高30米，局部36米。

住宅樓排布無變化，仍然靠在地塊南端邊線處，只是將原來的3棟拆分為6棟，8層和11層分開。

主要變化體現(xiàn)在配套樓方面，東側(cè)新增景觀大門。

盡管是安置房，但大致滿足了“好房子”配置，新版平面圖可以清楚看到住宅樓南向的內(nèi)嵌陽臺(tái)和北邊設(shè)備平臺(tái)等擴(kuò)容空間。

層高略低于3米，8層住宅單層層高2.99米，11層的單層層高接近2.97米。

地塊西側(cè)的商業(yè)配套樓由原來細(xì)長的不規(guī)則形狀改成相對(duì)方正的矩形，樓南端增加出租車站點(diǎn)；層數(shù)由原來的2層，改為：北側(cè)2層，南側(cè)3層。

開閉站位置不變，新增一處配電室，活動(dòng)場地由原來的中央位置，向西移動(dòng)至地庫出口附近。

東邊的消防應(yīng)急出入口，改為人行及消防出入口，做了景觀設(shè)計(jì)，成為小區(qū)正門。

南側(cè)原人行出入口成為小區(qū)側(cè)門。

調(diào)整后的平面圖，明確畫出了南向內(nèi)嵌式陽臺(tái)+南北各1個(gè)設(shè)備平臺(tái)。

6026地塊總投資估算為25.56億元，所需資金全部由北京市通州區(qū)住房保障事務(wù)中心籌措解決。

建設(shè)單位為北京隅通置業(yè)有限公司，也就是北邊商品房金隅花溪云錦的開發(fā)主體，是北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司，隸屬于金隅股份（601992.SH）。

金隅花溪云錦所在的6025地塊由金隅嘉業(yè)去年11月初以近12億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)2.5萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/㎡。

建設(shè)用地約2.15公頃，總建筑面積約7.34萬平方米，容積率2.2。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)8棟11層洋房，共366戶。

主力108/125/138/153㎡全四居戶型，3米+的“好房子”層高標(biāo)準(zhǔn)。南向通面寬內(nèi)置陽臺(tái)進(jìn)深1.5米，北向設(shè)備平臺(tái)2.7-3.3㎡不等，端戶有側(cè)邊飄窗，綜合使用率可達(dá)90%。

項(xiàng)目已于5月23日開盤，目前網(wǎng)簽64套，成交均價(jià)5.49萬/㎡。網(wǎng)簽金額總計(jì)4.25億元，約為三分之一地價(jià)款。

項(xiàng)目緊鄰東六環(huán)，往南兩公里就是環(huán)球影城，距離八通線土橋站直線700米。

通州老城區(qū)配套稍顯落后，商業(yè)主要是南邊的華遠(yuǎn)好天地，基本能滿足日常生活需求；

教育資源比較豐富，包括臨河里小學(xué)、運(yùn)河中學(xué)附屬小學(xué)、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（通州分校）。

附近舊盤基本都是金隅開發(fā)的，東側(cè)是金隅香溪家園，西側(cè)是自由筑和花石匠，二手房價(jià)4萬+。

在售新盤也比較多，以剛需+改善為主，包括云璟攬閱、能建京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府等，指導(dǎo)價(jià)均在6萬/㎡左右。

1、招商云璟12棟5-16層洋房+小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計(jì)367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房。

目前網(wǎng)簽185套，去化過半，成交均價(jià)約5.9萬元/㎡。銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬/㎡。

2、云璟攬閱西側(cè)一路之隔的梨園6007地塊4月29日完成出讓，中鐵建地產(chǎn)以7.755億元摘得該地塊，樓面價(jià)3.58萬元/㎡，溢價(jià)率21.94%。

案名定為花語璟云，規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，總計(jì)約200戶，戶均建面108平米，層高3米+。

南向有通面寬陽臺(tái)，北面有設(shè)備平臺(tái)，部分端戶房源有側(cè)邊飄窗，整體贈(zèng)送尺度不輸隔壁云璟攬閱。