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北京進深 徐迪 近日，保利建工嘉華天珺實景示范區(qū)開放，對比此前發(fā)布的效果圖，還原度很高。

社區(qū)大門效果圖↓

社區(qū)大門實景圖↓

景觀庭院效果圖↓

景觀庭院實景圖↓

下沉庭院效果圖↓

下沉庭院實景圖↓

會所效果圖↓

會所實景圖↓

會所這里重點說說，建面2300平的珺CLUB，據(jù)說是北京首個社區(qū)室內(nèi)籃球會客廳。

4道恒溫泳池，羽籃雙用館，瑜伽室、棋牌室，都做了實景展示。

細節(jié)很動人，感覺開發(fā)商是下了血本的。所見即所得的實景呈現(xiàn)，對于高端改善盤的品質(zhì)還是非常有說服力的。

做好的實景示范區(qū)往往是加分項，嘉華天珺開盤半年以來，銷售情況一直不溫不火。

目前網(wǎng)簽174套，全盤去化率13.6%。

成交均價約8.55萬元/㎡；網(wǎng)簽金額總計14.9億元，約為拿地成本的17%。

特別是隨著永豐南的頤海澐頌和功德寺雙盤陸續(xù)入市，近3個月，嘉華天珺只有60套網(wǎng)簽。

這個成績，在一派火熱的海淀樓市，可以用“慘淡”形容。

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發(fā)展+北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬元/平方米。

嘉華天珺項目總占地7.9萬m2，東區(qū)容積率2.0，規(guī)劃16棟6-15F住宅；西區(qū)容積率1.7，10棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品。

項目開發(fā)主體為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。劉喜濤擔任該項目總經(jīng)理。

有消息稱，保利發(fā)展職工監(jiān)事，董事會辦公室副總經(jīng)理李紅亮已出任保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理。但目前天眼查顯示，保利北京公司和建保豐筑置業(yè)的經(jīng)理仍為劉喜濤。

1月1日，嘉華天珺東區(qū)取得預售許可證，共852套住宅，備案均價8.2萬-9.7萬/㎡。開盤價在8.3-8.8萬/㎡區(qū)間。

4月5日，西區(qū)10棟洋房取得預售許可證，共424套住宅，總建面約4.72萬㎡，擬售均價在8.7萬-9.3萬元/㎡區(qū)間。

目前網(wǎng)簽房源均位于東區(qū)，西區(qū)暫無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

1月13日晚間，嘉華天珺首批開盤共推出410套房源在線開盤，據(jù)官方發(fā)布的項目銷售情況，首開共鎖定322套，銷售金額約31.66億元。

當時有報道稱，針對部分比較火爆的戶型，例如比較稀缺的88戶型，嘉華天珺推出了優(yōu)先選房政策，購房者可預交50萬提前30秒進入選房系統(tǒng)，大概率可以選到想要的樓號與房源。

據(jù)稱有近百人參與了優(yōu)先選房，結(jié)果還是存在多人選中同一套房源的情況。

對比實際網(wǎng)簽情況，只能說，認籌客戶轉(zhuǎn)簽折損率有點高，5個月的時間，網(wǎng)簽/認購=53%。

整體來看，嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布，與西區(qū)之間形成一塊凹狀，西北方向冬季迎風面比較大。

此外，項目南側(cè)是中關村三小科技園分校，北側(cè)有中科三幼兒西北旺分園，西南邊有一處關帝廟，南側(cè)規(guī)劃的社會停車場，小區(qū)上方偶爾有飛機航線經(jīng)過，以上影響主要是車流、人流集中帶來的噪音影響。

同時，周邊有不少在建工程，或產(chǎn)生粉塵和噪音問題。

內(nèi)部不利因素主要包括東區(qū)大門面向丁字路口，大門旁有出租汽車站，小區(qū)門口經(jīng)過車兩較多，人流量也相對較大，靠近大門房源會有聲光影響。

戶型主力建面99m2三居和134m2四居戶型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶。

海淀“黑科技空間”不大，嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了，項目產(chǎn)權得房率在78%以上，特別是西區(qū)洋房，最高接近85%。

加上贈送面最低80%起步，最高可達87-88%。