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　　今日，萬科A發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）向公司再提供不超過62.49億元借款，并同意對已有的8.9億元借款予以展期；同時，公司需要為15.51億元已有的借款提供萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）（2602.HK）股權(quán)質(zhì)押。

　　交易核心條款拆解：低利率與高質(zhì)押率的雙重讓利 ?

　　1． 借款規(guī)模與用途 ?

　　本次新增借款不超過62.49億元，用于償還公開市場債券本息，期限3年，利率為2.34%（1年期LPR減66基點(diǎn)）。疊加對8.9億元舊借款展期至2025年底，并為15.51億元信用借款追加萬物云股權(quán)質(zhì)押（質(zhì)押率70%），形成“新增+展期+增信”組合操作。

　　2． 質(zhì)押條款的特殊性 ?

　　- 超高質(zhì)押率：萬物云股票質(zhì)押率設(shè)定為70%，顯著高于市場慣例的30%-60%，相當(dāng)于深鐵對萬科資產(chǎn)價值給予高溢價認(rèn)可； ?

　　- 嚴(yán)格風(fēng)控機(jī)制：設(shè)130%預(yù)警線與100%平倉線，要求萬科設(shè)立盯市臺賬，跌破預(yù)警需5日內(nèi)追加擔(dān)保，體現(xiàn)市場化風(fēng)控與股東支持的平衡。

　　大股東支持模式解析：從“救急”到“常態(tài)化”輸血 ?

　　1． 2025年累計(jì)輸血規(guī)模超218億元 ?

　　此次為深鐵年內(nèi)第六次借款，前五次分別為28億、42億、33億、15.52億、30億。加上本次62.49億，年內(nèi)借款總額達(dá)218億元，疊加2024年50億元資產(chǎn)處置支持（深圳灣地塊、紅樹灣收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等），深鐵對萬科的支持已從臨時援助升級為系統(tǒng)性紓困。

　　2． 資金用途高度聚焦 ?

　　所有借款均明確用于“償還公開市場債券”，精準(zhǔn)覆蓋償債高峰： ?

　　- 2025Q1：成功兌付100億元境內(nèi)債，其中深鐵2月提供的70億元借款覆蓋80%； ?

　　- 2025H2：本次62.49億+展期8.9億，或用于置換7-12月到期的71億元境內(nèi)債（據(jù)Wind數(shù)據(jù)推算）。

　　財(cái)務(wù)安全閥評估：質(zhì)押物風(fēng)險與債務(wù)結(jié)構(gòu)隱憂??

　　1． 萬物云質(zhì)押鏈的脆弱性 ?

　　萬物云當(dāng)前市值245億港元（約227億元人民幣），而萬科已質(zhì)押/擬質(zhì)押股票價值達(dá)102億元（28億借款質(zhì)押40億+42億借款質(zhì)押60億+本次15.51億借款質(zhì)押22.16億），占其市值45%。若萬物云股價下跌30%，質(zhì)押市值將直逼平倉線，可能觸發(fā)擔(dān)保追加或債務(wù)提前償還。

　　2． 債務(wù)結(jié)構(gòu)短期化趨勢 ?

　　盡管深鐵借款期限為3年，但展期操作暴露短期債務(wù)壓力： ?

　　- 本次展期的8.9億元借款原期限僅60天（3月20日-5月18日），展期后仍須在2025年底前償還； ?

　　- 萬科年內(nèi)需兌付的境內(nèi)債中，約30%為1年內(nèi)短債，與3年期借款存在期限錯配。

　　市場信號與投資啟示 ?

　　1． 短期利好與長期挑戰(zhàn)并存 ?

　　- 正面信號：深鐵持續(xù)輸血印證深圳國資“有足夠子彈支持萬科”的承諾，年內(nèi)無境外債到期+已完成165億元公開債務(wù)償還，流動性危機(jī)暫解； ?

　　- 深層焦慮：借款全部用于“借新還舊”，而非項(xiàng)目開發(fā)或業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，反映銷售端造血能力未恢復(fù)（2024年銷售額同比下滑，行業(yè)排名第四）。

　　2． 行業(yè)意義：示范“國資兜底式”化債模式 ?

　　萬科案例成為出險房企債務(wù)化解模板： ?

　　- 地方政府：通過屬地國企提供低成本資金（利率2.34% vs 房企平均融資成本5%+）；?

　　- 企業(yè)代價：讓渡核心資產(chǎn)控制權(quán)（萬物云股權(quán)質(zhì)押）、接受嚴(yán)格財(cái)務(wù)監(jiān)管（盯市機(jī)制）。

　　結(jié)論：從流動性保衛(wèi)戰(zhàn)到生存模式重構(gòu) ?

　　萬科此次借款是深鐵紓困行動的延續(xù)，但更需關(guān)注三個轉(zhuǎn)折點(diǎn)： ?

　　1． 質(zhì)押天花板：萬物云質(zhì)押比例逼近50%，未來融資擔(dān)?？臻g收窄，需開拓新增信渠道； ?

　　2． 銷售復(fù)蘇時點(diǎn)：若2025H2銷售額無改善（2025年1-5月同比降幅未披露），債務(wù)滾續(xù)模式將不可持續(xù)； ?

　　3． 協(xié)同深化進(jìn)度：深鐵董事長辛杰提出“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)協(xié)同”，TOD模式能否提升盈利是轉(zhuǎn)型關(guān)鍵。 ?

　　（注：本文結(jié)合AI工具生成，不構(gòu)成投資建議。市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。）

責(zé)任編輯：公司觀察