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大悅城控股（000031.SZ）并表子公司大悅城地產(chǎn)(00207.HK)日前宣布私有化退市消息。

7月31日晚間，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，于2025年7月31日，董事會(huì)決議向計(jì)劃股東提出建議，以根據(jù)公司法第99條透過(guò)協(xié)議安排方式，建議本公司進(jìn)行股份回購(gòu)。

私有化計(jì)劃生效后，大悅城地產(chǎn)所有計(jì)劃股份將被注銷(xiāo)，股東將以每股計(jì)劃股份換取0.62元的港元現(xiàn)金，公司股份將分別由大悅城控股以及得茂擁有約96.13%及3.87%，大悅城地產(chǎn)將于計(jì)劃生效后立即向聯(lián)交所申請(qǐng)撤銷(xiāo)股份于聯(lián)交所的上市地位。

當(dāng)前，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)前所未有的深刻變革和歷史轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)人士認(rèn)為，推進(jìn)大悅城地產(chǎn)私有化退市，是大悅城控股聚焦長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，以“商業(yè)引領(lǐng)”為戰(zhàn)略錨點(diǎn),對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行深度整合，強(qiáng)化資產(chǎn)統(tǒng)籌配置能力、釋放多元業(yè)態(tài)協(xié)同潛力的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量。在交易完成后，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望迎來(lái)全方位重構(gòu)，“商業(yè)引領(lǐng)”戰(zhàn)略將在更完整的資源版圖中落地，從而實(shí)現(xiàn)跨業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨領(lǐng)域的價(jià)值共振。

業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，商業(yè)板塊開(kāi)辟增長(zhǎng)新路徑

大悅城地產(chǎn)是A股上市公司大悅城控股的并表子公司，業(yè)務(wù)主要包括投資物業(yè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、管理輸出及其他服務(wù)四大板塊，覆蓋商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等領(lǐng)域，是大悅城控股商業(yè)板塊的重要組成，西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、上海靜安大悅城等標(biāo)志性購(gòu)物中心均屬于港股上市公司資產(chǎn)。

據(jù)2024年財(cái)報(bào)，大悅城地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入總額為198.31億元，同比增長(zhǎng)49.4%。其中，大悅城地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入145.45億元，同比增長(zhǎng)88.8%，占總收入比例達(dá)73.34%，另三大板塊業(yè)務(wù)投資物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、管理輸出及其他服務(wù)營(yíng)收分別約占總營(yíng)收的21.06%、4.38%、0.89%。

大悅城控股深耕京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等主要城市群及其周邊輻射區(qū)域，業(yè)務(wù)版圖已拓展至全國(guó)38個(gè)城市。近年來(lái)，公司在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)健前行。2024年，大悅城控股全口徑營(yíng)業(yè)收入357.91億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額66.17億元，貨幣資金儲(chǔ)備270.89億元，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率相比2023年分別提升0.03和0.04，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化。這種“營(yíng)收穩(wěn)、資產(chǎn)厚、資金足”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不僅是企業(yè)抗市場(chǎng)波動(dòng)能力的直接體現(xiàn)，更為其后續(xù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)拓展與戰(zhàn)略落地筑牢了根基。2025年上半年，公司業(yè)績(jī)預(yù)告顯示預(yù)計(jì)將扭虧為盈，其中歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)盈利8,000萬(wàn)元至12,000萬(wàn)元。

在國(guó)家建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的行業(yè)環(huán)境下，大悅城控股住宅地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，商業(yè)板塊業(yè)務(wù)則成為其穿越行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)韌性成長(zhǎng)的關(guān)鍵密碼。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，截至2024年末，大悅城控股整體已在全國(guó)布局商業(yè)項(xiàng)目44個(gè)（重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)14個(gè)），其中36個(gè)處于在營(yíng)狀態(tài)，8個(gè)處于在建、儲(chǔ)備階段，總商業(yè)面積375萬(wàn)平方米；2024年大悅城控股旗下新增3家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，出租率均達(dá)98%以上。通過(guò)聚焦18至35歲城市新生代客群、持續(xù)創(chuàng)新線下場(chǎng)景體驗(yàn)持續(xù)吸引客流等多項(xiàng)舉措，大悅城購(gòu)物中心全年銷(xiāo)售額達(dá)401.3億元，同比增長(zhǎng)16%；客流量3.66億人次，同比增長(zhǎng)22%，平均出租率穩(wěn)定在95.1%，形成“高出租率、高銷(xiāo)售額、高客流量”的“三高”態(tài)勢(shì)。

寫(xiě)字樓出租方面，憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，2024年大悅城控股項(xiàng)目的整體平均出租率達(dá)到91.1%，標(biāo)桿項(xiàng)目中糧廣場(chǎng)蟬聯(lián)“中國(guó)寫(xiě)字樓品牌價(jià)值10強(qiáng)”；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，報(bào)告期內(nèi)，大悅城控股于深圳在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目11個(gè)，整體平均出租率98.2%；長(zhǎng)租公寓方面，其完整經(jīng)營(yíng)的10個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）平均出租率95%；高端酒店方面，公司旗下三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、北京華爾道夫酒店等屢獲“年度旅游目的地首選酒店”“米其林一星餐廳”等66項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，品牌溢價(jià)能力持續(xù)提升。

釋放協(xié)同價(jià)值，聚焦長(zhǎng)期增長(zhǎng)邏輯

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，優(yōu)秀房企正積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,以應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。近年來(lái)，大悅城控股不斷探索、完善生態(tài)圈，逐漸構(gòu)建起涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)的多元業(yè)態(tài)，并讓不同業(yè)態(tài)相互支持、相互提升，形成有機(jī)的整體，激發(fā)各業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展?jié)摿?，滿(mǎn)足多元化的市場(chǎng)需求。

2024年年報(bào)中，大悅城控股明確了“1123”戰(zhàn)略體系，即“1”提升，提升商業(yè)引領(lǐng)地位，堅(jiān)持“年輕力”第一品牌地位不動(dòng)搖，加快消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)能力?！?”夯實(shí)，即夯實(shí)高質(zhì)量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，面向改善性需求，打造“好房子”?！?”聚焦，即產(chǎn)品聚焦、區(qū)域聚焦，發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，提升品牌影響力，聚焦核心城市、核心板塊，堅(jiān)持深耕?！?”精進(jìn)，即朝著“差異化發(fā)展、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化管理”的方向不斷精進(jìn)，在商業(yè)年輕化、住宅高品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新化等方面實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，不斷提升專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平，向管理要效益。公司將不斷“提升、夯實(shí)、聚焦、精進(jìn)”，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

為了進(jìn)一步提升公司商業(yè)管理專(zhuān)業(yè)能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力，大悅城控股在6月27日發(fā)布公告，將商業(yè)管理中心調(diào)整為了商業(yè)事業(yè)部。

從構(gòu)建“1123”戰(zhàn)略體系，提升商業(yè)引領(lǐng)的“戰(zhàn)略核心”地位，再到組織架構(gòu)調(diào)整，深刻體現(xiàn)了大悅城在行業(yè)深度調(diào)整期的主動(dòng)變革邏輯，即將資源向高潛力的商業(yè)板塊領(lǐng)域傾斜，通過(guò)聚焦年輕客群消費(fèi)場(chǎng)景、強(qiáng)化品牌影響、優(yōu)化資源配置和提升運(yùn)營(yíng)效率的四維協(xié)同，構(gòu)筑全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)能力，使商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)從刺激短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的工具升級(jí)為企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期價(jià)值引擎，真正達(dá)成“卓越的城市運(yùn)營(yíng)與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

在此背景下，大悅城地產(chǎn)港股私有化的推進(jìn)已成為大悅城控股重構(gòu)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局、聚焦長(zhǎng)期價(jià)值的關(guān)鍵落子。

基于優(yōu)質(zhì)的商業(yè)底盤(pán)、多元業(yè)務(wù)生態(tài)、強(qiáng)大的商業(yè)能力與穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)、前瞻戰(zhàn)略的布局，完成私有化后，大悅城控股一方面可以打破不同上市資本平臺(tái)造成的內(nèi)部治理藩籬，優(yōu)化治理框架，整合組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步降低采購(gòu)、財(cái)務(wù)、人力等運(yùn)營(yíng)成本，大幅提升管理決策效能；另一方面，可對(duì)雙方資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)性梳理與整合，有效增強(qiáng)本公司對(duì)旗下資產(chǎn)的統(tǒng)籌配置能力，促進(jìn)不同業(yè)務(wù)板塊及項(xiàng)目間資源優(yōu)化配置，釋放招商資源、品牌運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)維的協(xié)同潛力，發(fā)揮資源聚合效益，有力提升其整體運(yùn)營(yíng)效率、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)公司核心戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及高質(zhì)量發(fā)展。