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文/北京進深 嚴明會 

眼下，北京開發(fā)商去化最順暢的品類，一類是100平左右的小戶型，另一類是均價10萬 大平層豪宅。

這不，昌平朱辛莊新盤——中海未來之境，就用它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)印證了這個規(guī)律。

它的賣房速度很是驚人，開盤第4天，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就出爐了。

截至目前，未來之境網(wǎng)簽了48套。此外，有8套也已名花有主，被預(yù)訂了。

短短幾天，中海北京兜里就進賬超3.27億元，房源去化率超14%，地價覆蓋率超25%。

甚至連車位都一口氣網(wǎng)簽了18個，成交均價15萬 。

此前，未來之境取證時，擬售均價7萬/㎡，創(chuàng)昌平房價新高。不少人好奇，它敢賣7萬的底氣究竟是從何而來。

但現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出來后，可以看出中海在價格上給出了足夠的誠意。根據(jù)案場的消息，中海未來之境的優(yōu)惠政策為：首期兩個20萬優(yōu)惠疊加兩個99折。

目前，未來之境成交均價61944.36元/㎡，約為預(yù)售價的8.85折。

其西面一路之隔的大華啟宸府，2023年9月開盤不到兩月就基本售罄，成交均價6.19萬元/平米。

從綜合素質(zhì)上看，中海未來之境更好，距離地鐵昌平線約400米。

即使做了“讓步”，中海在昌平這個項目上的利潤縫差也不小，它的住宅樓面價約3.18萬元/平米。

未來之境最小是96平，為南向兩面寬，共16套，分布在6#的東西邊戶。目前，該戶型網(wǎng)簽了2套。

105平為南向三面寬，分布在4#、5#，以及6#的中間戶。

其中，4#網(wǎng)簽4套，它也是該項目最貴戶型，105平米三居的最高擬售價7.37萬元/平米；5#網(wǎng)簽7套；6#105平戶型網(wǎng)簽6套，1套被預(yù)訂。

108/109平分布在1#、2#。由于1#樓暫未開盤，2#樓為小區(qū)唯一在售的109平戶型樓棟，也是目前賣的最好的一棟樓，網(wǎng)簽21套，5套被預(yù)訂。

108平南北向均做了三面寬，有獨立玄關(guān)和家政間。3米8寬廳，14平米的主臥，帶衣帽間 獨立衛(wèi)生間。

贈送方面，客廳主臥雙跨陽臺贈送，產(chǎn)權(quán)得房率約75.7%，實際得房率在朱辛莊板塊算領(lǐng)先的。

另外一個亮點是，客廳和主臥都是落地窗，這個配置在朱辛莊板塊里并不多見。

最大戶型129平四居，共70套，分布在小區(qū)樓王3#，是18層小高。目前網(wǎng)簽8套，2套被預(yù)訂。

在昌平，中海未來之境有點慢悠悠。

時間回溯至2月18日，中海發(fā)展 未來科學(xué)城聯(lián)合體以12.8億元底價，摘得未來之境所在地塊。

拿地4個多月后，它在6月30日拿到了預(yù)售許可證，7月1日官宣案名，7月2日發(fā)布戶型圖，7月中旬開放樣板間。

7月27日晚，中海未來之境低調(diào)開盤，官宣銷售額10.87億元，約150套。

開發(fā)商刻意放慢腳步，是有自己的小算盤，中海一再打磨產(chǎn)品，想把溢價做足。

但現(xiàn)在，中海未來之境必須快跑。

8月1日晚間，昌平多幅地塊規(guī)劃綜合實施方案集中公示。其中，未來科學(xué)城0801街區(qū)0055地塊，就在中海未來之境東側(cè)。

規(guī)模比中海未來之境略小，容積率指標和建筑高度一致。

此前中海未來之境地塊出讓時，一度被稱為朱辛莊最后一塊宅地。

不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，離地鐵更近。

好在體量不大，中海如果拿來做未來之境二期也不錯。

在昌平，房企拿下相鄰地塊的做法，其實十分普遍，例如北京國賢府一二期、國譽燕園一二期。

此舉不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護盤。如果鄰居地塊被其它對手拿到，那必然引起價格戰(zhàn)，造成雙輸局面。

實際上，整個昌平樓市，壓力都很大。今年它的供應(yīng)量，會突破1萬套，堪比豐臺。

豐臺樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價格戰(zhàn)。

過去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽的外溢購買力支撐。但近一年，海淀、朝陽超大規(guī)模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態(tài)。

以越秀星耀未來舉例，它于2025年4月份開盤，供應(yīng)930套，至今只網(wǎng)簽了156套、成交均價5.5萬元/平米。

更別說昌平更偏遠的住總清樾府，開盤近一年，通過降價換量，目前完成網(wǎng)簽164套，全盤去化率11.8%。

基于昌平新盤庫存太多的現(xiàn)狀，眼下甚至連東小口地塊都偷偷下線了。

所以，中海未來之境放低姿態(tài)，小步快跑，不失為一個明智之舉。